公允价值重估增厚净利润

金融街周期风险暗悬
　　
　　尽管市场人士普遍看好金融街持有物业的未来升值空间，但有分析人士认为，采取公允价值对于上市公司也可能是双刃剑。一旦未来市场价格下跌，对利润增长会产生负面影响，公司也将难以判断自身业绩状况。
　　
　　■中国房地产报 记者 宋振庆 北京报道
　　
　　金融街的“大北京战略”，不但体现在京津物业的营收上，更体现在京津地区房价的高涨为投资性物业带来的巨额公允价值重估上。
　　4月6日，金融街控股股份有限公司（金融街，000402，SZ）公布2009年全年业绩，公司实现营业收入62.31亿元，其中京津两地就贡献了55亿元，占公司营业收入的87.9%。
　　年报中一项数据颇值得玩味。2009年，金融街净利润为13.66亿元，同比增长31.39%，但扣除非经常损益的净利润却为5.89亿元，同比则下降了36.57%。2009年合计公允价值变动损益7.78亿元，占营业利润的41.29%。
　　尽管金融街2009年的销售额超过百亿元，但由于销售毛利率的下降和物业经营收入的低迷，一定程度上抵消了主营业务增长所带来的利润提升。2009年公司毛利率为25.5%，同比下降11个百分点，而物业经营收入同比下降了22.81%。
　　华泰联合证券分析师鱼晋华表示，随着优质项目的逐步开发殆尽，金融街现有开发类项目盈利能力略显一般，亟待补充优质项目。
　　“近两年是国内商业地产的低谷，金融街北京优质的商业地产经营性收入因为受到全球经济疲软和甲型H1N1型流感的影响而表现低迷。”鱼晋华表示。
　　所幸的是，金融街战略重新聚焦环渤海，为投资性物业升值带来了新鲜血液。由于投资性项目大多处于京津核心地段，大幅的价格飙升使得公司去年公允价值变动损益为7.78亿元，而2008年则为-0.65亿元；同时投资收益为1.91亿元，2008年仅有0.74亿元，也对业绩提升做出贡献。
　　尽管市场人士普遍看好金融街持有物业的未来升值空间，但广发证券研究院沈爱卿认为，采取公允价值对于上市公司也可能是双刃剑。一旦未来市场价格下跌，对利润增长会产生负面影响，公司也将难以判断自身业绩状况。
　　事实上，金融街也意识到自身优质项目的减少和公允价值对业绩提升并不能代替主营业务的重要性，因此对2010年的扩张做了充分准备。截止到2009年12月31日，金融街手持现金比年初增加81%至132亿元，为进一步并购和拿地增添了砝码。
　　公司表示，2010年将安排项目投资280亿元，计划开复工面积300万平方米，两项目标分别比去年增长250%和40%。
　　2009年，金融街经营活动现金流量净额为-15.71亿元，2008年为-51.27亿元，如果不出意外，2010年快速扩张的金融街仍将继续保持负现金流状态。
　　齐鲁证券分析师涂力磊认为，对持有型物业虎视眈眈的保险公司将是金融街未来发展商业地产的助推器。