邓维聪：新鸿基的稳健经营之道

■中国房地产报  记者  邱桂奇  上海报道

　　2010年3月，新鸿基地产开发的位于上海陆家嘴金融中心的上海国金中心入市，其火爆招租场面改写了低迷一年多的上海写字楼市场。新鸿基地产是如何经营商业地产的？作为一家港资地产企业，其又是如何应对宏观调控政策的？为此，本报记者专访新鸿基发展（中国）有限公司区域总经理邓维聪。
　　中国房地产报：去年年底以来，政府部门密集出台房地产调控政策，您如何评价这些调控政策？这些政策对新鸿基地产影响几何？
　　邓维聪：新鸿基地产从成立到现在走的都是比较审慎和稳健的路线。虽然过去十几年，中国房地产行业的政策不断变化，但是新鸿基地产总能在第一时间适应它。我们在内地的发展比较审慎和稳健，所以受这些调控政策的影响并不大。
　　内地关于房地产行业的调控政策很多，从2005年至今，几乎每年都有新政策的出台。但关键并不在政策的多少，而在房地产市场的本身。今年两会期间，住房和城乡建设部部长姜伟新曾公开表示，内地未来20年房价上涨的压力很大。这说明市场本身有很大的价格空间影响力。
　　实际上，国家调控房地产行业的措施，在短期能起到抑制房价上涨的作用，但从长远来看，房地产市场还是要让市场去调节。
　　中国房地产报：实际上，调控政策对于内地地产企业的影响远胜于港资企业。您认为其中原因何在？
　　邓维聪：新鸿基地产从上世纪60年代开始，就一直做地产业务，期间经历过香港房地产泡沫，市场起伏很大，所以在危机来临之前，我们可以做到提前预防；同时，我们也会对市场的发展走势做出理性分析，所以有时候我们也会有大胆之举。应该说，凭借多年累积的市场经验，我们制定了一套非常稳健的投资策略。
　　此外，我们做商业地产，虽然回报周期比较长，可能需要5~8年的时间，甚至更长，但商业地产受到经济波动的影响也相对比较小。在新鸿基地产每年的利润中，有一半以上都是持有项目的租金回报。也就是说，当商业地产体量够大的时候，就不必太担心短期的销售压力了。当然，这需要一个过程，在上个世纪90年代之前，新鸿基地产也经历过住宅市场的萎缩问题。
　　有些人会质疑我们开发缓慢，其实是我们每开发一个项目，都要经过很严格的论证、规划，请专家做研讨等，因为我们每个项目都希望是一个很好的作品。所以时间长在所难免。
　　中国房地产报：2010年，新鸿基地产在内地的发展策略是什么？
　　邓维聪：2010年新鸿基地产的发展策略其实很清晰，我们始终坚持以内地的一线城市北京、上海、广州为中心开发大体量的复合地产业务，我们希望以上海为中心，辐射到长三角地区；以香港为中心，辐射到以广东为主的南方地区；以北京为中心，辐射到北方地区。
　　同时，作为新鸿基而言，我们合作的态度很开放，只要双方的理念一致，有长远的目标，不管是哪家地产商，都可以合作。