银监会收紧房地产信托“ST成功”信托融资流产
　　
　　■中国房地产报 记者  张晓赫 北京报道
　　
　　江西国际信托有限公司（下称“江西国际信托”）最终收回了为荣安地产股份有限公司（ST成功，000517.SZ）信托融资的承诺。
　　3月9日，“ST成功”公告称，由于江西国际信托认为“信托项目条件不成熟”，该公司此前拟定的10亿元信托融资计划被迫终止。
　　“主要还是因为银监会的相关规定，不得发放土地储备信托贷款。同时要求房地产企业四证齐全。”江西国际信托业务部相关人士并不讳言。
　　在业内人士看来，“ST成功”信托融资的流产正是银监会关于收紧土地储备信托融资开始发威的征兆。“监管意图已经很明确了，就是要配合一揽子政策，防止非银机构成为规避政策的通道，抑制房地产企业过热的囤地行为。”中海信托产品研发部人士表示。
　　
　　假股权真贷款
　　
　　2月11日，银监会向各信托公司下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》），明确要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
　　《通知》一出，坊间沸沸扬扬。正当大家在揣测此次通知的威慑力度时，仅隔十数天，2月23日，“ST成功”的一纸公告不合时宜地出现在公众面前。
　　在公告中“ST成功”表示，其子公司康园房产拟与江西国际信托共同设立宁波康信置业，开发宁波市鄞州新城区一地块。在康信置业23亿元的注册资本中，康园房产、江西国际信托分别出资13亿元和10亿元。其中，江西国际信托将10亿元用于缴纳上述地块的剩余土地出让金。
　　一个刚刚借壳上市的地产房企，一块刚刚在2009年12月拿到的23亿元宁波地王项目，一条刚刚划下的叫停土地储备信托融资红线，当这三个因素聚齐，荣安地产以及江西国际信托不可避免地成为了房地产融资中的焦点话题。
　　彼时，关于荣安地产与江西国际信托打“擦边球”、“绕政策”的言论不绝于耳。“通知上只说严禁土地储备贷款信托，并没有说其他方式的土地储备信托不可以，江西国际信托正是利用这一点设立了一个假股权方案，单从字面上来看，确实是不属于叫停范围。”普益财富研究员赵扬分析。
　　根据“ST成功”公布的方案，在信托两年期满后，信托公司持有的股权将被康园房产回购。而这正是所谓的“假股权，真贷款”。“信托资金只在其中充当了一个过桥作用。”赵扬说。
　　也正是因为“真贷款”的融资性质，该信托计划在被关注的同时，更成为了坊间测试政策效果的试金石。“如果能够发行，其他信托公司势必会快速跟进。”彼时，一位表示对此有所关注的信托公司从业人士向记者表示。
　　如今，方案败北。上述接近人士则表示，“实质上就是监管层不允许。”

　　收紧意图明显
　　
　　随着政策逐渐收紧，银行和股市的融资渠道也随之收窄。当房地产企业准备扎堆信托融资渠道时，相应的风险也开始凸显。对此，监管层也频频预警，加强了对房地产信托融资的规范管理。
　　不难看出监管层配合一揽子政策，收紧信托监管的意图已经很明确。除《通知》外，在3月9日举行的2010年非银行金融机构监管工作会议上，银监会主席刘明康进一步强调“重点关注银信合作、信政合作、房地产等热点业务，防止非银机构成为商业银行规避政策的通道”。
　　业内人士指出，由于有不少银行信贷资金通过信托渠道进入房地产领域，在增加房企融资杠杆能力的同时，实际上大大助长了房企拿地、囤地的行为，监管部门已经开始重视房地产信托的潜在风险。
　　赵扬表示，在银根上收紧，将一定程度上减缓部分房企的拿地速度与力度，同时为了增加流动性，房企也会减少捂盘，借此将在一定程度上遏制房价上涨及地王频现。
　　然而，尽管银监会的监管意图已人尽皆知，但对于能否有效堵截这条房地产杠杆融资的“灰色通道”，业内人士的态度仍是难以乐观。
　　“除非能出台有效规范银行信贷转移以及银信合作的措施，否则根本无法拦截，土地储备信托除了贷款形式，信托公司还可以通过股权、收益权等方式绕道。”上述中海信托人士表示。
　　而对于信托公司为何会产生绕道热情，山东信托地产业务部人士表示，地产类的信托一直是公司的主要业务领域，“对房企的利率一般会要求在15%~18%，利润大于其他行业。”