“京十一条”谨慎出台

■中国房地产报  记者 周村 北京报道

    继上海、江苏、云南等地纷纷出台对房地产业的具体调控政策之后，北京方面终于有了动作。
    2月21日，北京市住房和城乡建设委等部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称“京十一条”），使各方猜测多时的北京市房地产调控政策尘埃落定。
    “京十一条”与“国十一条”一脉相承，口径一致。不少分析人士认为，此次“京十一条”力度比较温和，多是对之前政策的重复和强调，出台时间也较其他城市有所推迟，未能及时跟上和呼应2009年底的优惠政策停止。
    也有观点表示，北京面对更加复杂的实际情况，其对政策需持更加谨慎的态度。

信贷政策为决定因素

    此次出台的“京十一条”则明确指出，严格二套住房购房贷款管理；严格执行国家有关个人销售住房的税收政策；金融管理部门要进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导。并明确表态，为应对金融危机而执行的信贷及购房优惠政策全部取消。
    2月26日下午，北京市住房公积金管理中心发布通知，自2010年3月1日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于40%。
    中原地产总经理李文杰认为，从2009年房地产市场的表现来看，2010年对房地产市场起决定性作用的因素是信贷政策。
    在“京十一条”出台之前，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    从中央到地方对信贷政策的紧缩，加之银监会之前联手国土部出台政策，对有囤地行为的房地产开发企业不给予贷款，易居中国分析师薛建雄表示，将使得房地产开发企业对现金回流的要求高过对利润的要求，进而改变其之前的非常规发展模式，加快推盘速度。

调控需动态进行

    在与“国十一条”保持一致的基础上，“京十一条”更具进一步的细化和针对性。其中特别指出，2010年要增加住房建设用地供应，其中各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
    但李文杰认为，在北京市供地总量增加幅度不大的情况下，拨出更多的土地供应保障性住房建设，可能会使商品房建设用地供不应求的状况加剧。
    在“京十一条”出台后一天，北京市国土资源局集中出让9块土地，7块土地以总价90.1亿元成交。
    在各部门联手调控的前提下，土地出让价格暴涨的局面得到了有效抑制。但李文杰表示，目前土地溢价的比例还是比较高，说明目前商品房用地供不应求的局面仍然存在。
    同时，商品房价格的居高不下加之住房保障制度受限于户籍制度，使外来务工人员无法面对高企的房价，住房要求仍然无法得到满足。
    北京高策顾问有限公司总经理车轮认为，从长远来看，政府会有意识地解决外来人员的住房问题。“调控政策还要看市场的整体运行情况来决定，现在的政策不是终极状态。国内一线城市的房地产市场具有特殊性，因人群聚集，使得对住房的需求持续旺盛，一线城市会盘整一两年时间。”