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当园区类企业土地开发枯竭的时候，他们开始陆续转型

园区类公司加速转型

■中国房地产报 王飞

    经过10余年的开发建设，我国园区类公司大多走过了初创阶段和创业阶段。园区类公司都是以土地批租或出售起家，但土地批租出售主业具有先天的不可持续性，因为土地是不可再生资源，随着不断对外批租土地和土地的开发建设，属于园区公司的土地越来越少，这意味着依靠土地维持发展将越来越困难。
    近3年以来，从园区开发类上市公司发布的年报与投资公告中发现，这类公司正在加快发展，进入转型快车道，总体上看园区类上市公司大多转型以房地产为龙头和支柱产业，但在产品组合、发展区域、价值链选择上各公司呈现出不同的特点与趋势。
    趋势一，向非工业地产领域不断拓展，积极介入经济适用房、政府代建项目，以及开拓基础设施建设和公共服务业务。
    代表企业一：南京高科。定位于“城市化建设者与配套服务提供商”，立足城市化建设，以房地产为龙头，以公用事业（水务）和优质股权投资为两翼，集中资源培育支柱产业。2008年开工面积51万平方米，其中经适房和政府代建项目分别为29万平方米和16万平方米。
    代表企业二：苏州高新。围绕房地产主业，稳步发展基础设施经营业，拓展以金融、高新技术产业投资为主的辅业，形成产业群的均衡梯度发展。继续推进立足于“城市化综合服务商”的战略定位，并在开发、建造、运营、服务中分享区域经济蓬勃发展的经济成果。已拥有5个污水处理厂，污水处理范围覆盖整个高新区，实现了区域水务市场的独家经营；房地产开发方面，2008年施工面积257万平方米，其中动迁和政府代建项目分别为53万平方米和45万平方米。
    趋势二，立足区内，开发周边。目标定位于区域发展商，将园区及周边地区建设成宜居宜商的城市及社区。
    代表企业一：陆家嘴。2006年公司提出，紧紧围绕“金融城”建设和区域和谐发展这一战略中心不动摇，完善区域整体规划，优化区域投资环境，不断拓展“金融城”现有规模，实现区域和公司的稳步发展。
    代表企业二：外高桥。以区外商业房地产开发为核心业务，完善外高桥配套设施，推进区外生活配套系统的水平向国际化标准看齐，抓住外高桥港城建设的历史性机遇，打造宜居、宜商、宜投资的森兰高桥国际港城品牌。
    趋势三，集中优势资源打造优势品牌，不断开拓外部市场，将品牌进行区外复制。
    代表企业一：中关村。发挥中关村品牌优势，明确科技地产主业方向，相继与广东惠州、四川成都地方政府签署开发“中关村科技孵化园”项目，输出中关村模式。
    代表企业二：东湖高新。成功开发了关东科技园、关南科技园、国际企业中心、学府佳园、电子港、数码港等大型工业园区和配套住宅小区，同时参与了武汉东湖开发区的基础设施建设；目前正在大力推进武汉中国光谷代建项目。
    趋势四，大力拓展投资、孵化、金融服务等高附加值服务领域，不断提升盈利能力。
    代表企业一：南京高科。斥资5亿元成立南京高科新创投资有限公司，以便充分把握股权投资行业快速成长带来的发展机遇。
    代表企业二：中关村。旗下北京中关村青年创业投资有限公司，充分发挥自身在项目孵化和风险投资方面的经验和社会资源，以配合科技地产战略实施。
    从总体趋势上看，园区类公司业务组合不断完善，区域不断向外拓展，服务不断向高附加值领域渗透。盈利能力较前几年都有了大幅提升，公司已进入稳步发展阶段。伴随着我国工业的转型，经济的发展，园区及园区周边物业需求将逐渐显现，园区类公司发展前景一片光明。
    （作者系正略钧策管理咨询顾问）