大龙地王罗生门

■中国房地产报 兰亚红 葛云 宋俊洁 北京报道

    荣登“三料地王”宝座仅70余天，北京大龙就被赶下了台。
    2月1日，北京市国土资源局的一纸公告，令北京大龙房地产有限公司在顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地上“地财两空”：该地块被收回，其缴纳的2亿元保证金被没收。
    似乎从龙湖、远洋、百仕达等实力大鳄口中高价夺食的那一刻起，北京大龙与其母公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（大龙地产，600159.SH）就如坐针毡，各种质疑声不断。
    彼时拿地现场的激情厮杀犹在眼前，此时被退地的“纠葛”越显纷乱，而背后缘由的扑朔迷离和纷纷现身的各路说法，令本次大龙“被退地王”事件不亚于一场“罗生门”。

“政府意志牺牲品”之说

    从不惜血拼高价拿地到“地财两空”，短短70多天间，大龙地产究竟“发生了什么”？对此，业界都想知道真相，也都在众说纷纭。而大龙地产截至记者发稿前，未给予正面回应。
    一位不愿具名的业内人士向本报记者透露了一种所谓“真实说法”：“受顺义区政府相关领导授意，大龙地产当时高价拿下这块地，毕竟他的大股东是区政府，原来想的是，拍下后，由大股东替他出资交出让金，大龙是真想做的。比如，尽管楼面地价已经至少2万元，但与周边的房价比，它还是有得赚。”
    “结果，事后引起很大反弹，上级政府非常不高兴，由于某些政治压力，顺义区政府不敢出钱了，这样大龙就做不成了。”上述人士告诉记者。
    多数业内人士也道出了类似猜测，似乎印证上述“真实说法”。
    阳光100置业集团常务副总裁范小冲就曾预测，大龙地产以天价拿下天竺地王，借此可以推动该地块周边甚至顺义的地价，作为顺义区企业，可能承担了一定的政府意志。
    北京海渤湾投资顾问有限公司董事长邵念强则直言，从拿地开始，就觉得是一个地方政府和开发商合谋的局，意在提升区域土地和其他项目的价格。
    “区里面一定要有龙头企业。土地是可以作为资本金的，项目开发出来之后的市值会提高很多。顺义区政府马上就可以多一个百亿企业，而且还能解决很多人的就业问题。”一位国企背景开发商表示，假如该地块被其他开发商拿走，顺义区政府损失将非常大。
    一位不愿具名的某统计机构负责人也表示，大龙地产敢于拿2亿元赌50.5亿元的地王，是因为土地出让金的“大市政”部分要返还给顺义区政府，“对顺义区政府来说，这不过是一个左手倒右手的过程”，大龙地产根本无须支付50.5亿元之多的地价款。
    “但‘地王’撞在了‘枪口’上。”一位业内人士分析，大龙地产拿下顺义后沙峪地块1个月后，2009年12月17日，财政部、国土资源部等五部门联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。“这迫使大龙地产必须先有50.5亿元过账，这让大龙地产瞬间捉襟见肘。”
    更多的猜测也偏向上述“真实说法”，认为大龙地产并非是甘愿“地财两失”。“我宁愿猜测，大龙的本意也并不想落到今天之地步，除非是‘某种压力’。”一位业内人士说。
    但是，对此，一位顺义区政府人员对记者私下透露：“顺义区政府完全不知大龙当时所为，拍完地我们才知道。”有人据此分析，“或许知情者仅为某几位高层，而普通政府层面不得知晓，也未可知”。
    这一切都疑窦丛生。

“地托自砸脚”说
与“金蝉脱壳”说

    还有一种说法也在坊间流传，即大龙本是顺义区方面安排在土地市场的“地托”，目的在于抬起地价，让龙湖高价接手，结果没想到龙湖半路止步，大龙自砸自脚。
    有趣的是，在本报记者截稿前，记者得知了据称是大龙地产内部人士给某媒体人的短信息，大意与上述传言完全一致。这令此次事件又多了几分戏剧性。
    支持此说法的业内人士亦不在少数，但明显少于第一种。有人提醒记者，“回放当天拍地现场即可知晓‘地托说’真假”。
    回放2009年11月20日，远洋地产无奈止步于45.2亿元，待价格被抬到46亿元时，其代表“愤然”离场；龙湖止则步于46.5亿元，当叫价超过49亿元时，其代表也“愤怒”地将手中的号牌扔在了桌上；从14.2亿元一直举到50.4亿元的百仕达，也无奈败北。
    “假设目标就是绑定龙湖，在龙湖撂挑子不干时，还有百仕达继续冲呢，为何大龙还举牌？让给百仕达也比砸在自己手里好。要么是判断失误，以为龙湖还会出，要么就是根本不是这回事，就是大龙自己想拿。”一位对此说持质疑态度的业内人士分析。
    同时，基于“地托说”的第三种说法浮出水面：大龙地产“金蝉脱壳”之计，这是“导演好的故事”。
    “土地被收回，对大龙地产来说是一种解脱，也是好事。如果强行开发，损失的可能不止2亿元，面临的风险更大。”一位业内人士直言，“彼时帮政府拍卖土地时抬抬轿子，如今又避免赶鸭子上架，强去开发出现更大损失；还可充当一下土地新政‘动真格’的效用典型，凸显政策‘威力’，顺应一下民意。”照该人士说法，被收回土地简直是“一箭几雕”。
    对于北京市国土局缘何向大龙地产“开刀”， 有业内人士表示，大龙地产未向政府支付地价款，这块“地王”已经不符合政府的利益。
    “在楼市宏观调控的大背景下，清理违规土地是组合拳之一，北京必然要有所动作，拿某些‘地王’来开刀，以显示政府落实宏观政策的决心。如果是非楼市调控期，地方政府既没有来自上级的压力，又没有舆论压力，能否及时收回违规‘地王’则是未知数。”上述业内人士表示。

这个果子不太甜

    “一场闹剧以2亿元的代价收场了。”在北京市国土局发布收回大龙地产的22号地后，SOHO中国总裁潘石屹在微博上如此点评。但种种迹象表明，这场闹剧或许并非能“如愿”落幕，更何谈一箭几雕。
    据专业机构分析，在利空消息的连续打击下，大龙地产的股价已经严重下挫，公开交易信息显示机构纷纷出逃。从技术上看，股价形成陡峭下降之势，中长期均线支撑已被跳空缺口打破。尽管连续下跌后会有止跌反弹机会，但中期下降趋势已成。截至2月3日，在短短6个交易日中，大龙地产股价下跌了27.3%。且从目前市场上反映的消息来看，多数因大龙股价下跌而亏损严重的股民正准备对大龙地产和北京市国土局提起诉讼，缘由是对方发布虚假信息，导致亏损。
    有业内人士分析认为，大龙地产以子公司而不以上市公司的身份拿地，可能就是为了规避信息披露制度或公司的内控制度。
    “大龙地产管理层涉嫌违反《公司法》中勤勉义务的规定。”北京问天律师事务所张远忠律师表示，对于子公司的各种市场行为，上市公司高管需要进行监督并作出可行性报告。
    张远忠表示，上市公司公开发布的任何消息或预测，都应有充分的依据。大龙地产于1月28日发布的年报显示，截至2009年底，公司总资产为30.07亿元，仅相当于50.5亿元地价款的60%左右。因此，其在1月25日公告中所称的“将于近期积极筹措资金，交纳地价款”，有不实嫌疑。
    中国人民大学法学院某教授表示：“拿地决策是由大龙地产的管理层做出的，这是毋庸置疑的。而他们也确实有违反《公司法》中涉及勤勉义务规定的嫌疑，其作为被告主体身份是确定的。”
    有法律专家同时表示，这次大龙地产退地事件已经不只是其高层引咎辞职这么简单，由于他们的不合理决策给广大股东带来的巨额损失也应该有人承担，广大股东可以援引《公司法》第152条的规定对上述高管人员提起赔偿诉讼，从而维护自身合法权益。
    而除了大龙地产外，北京市国土局也有可能成为股民预诉的另一个被告方。大多数股民表示，在对企业拿地资格的审核中，国土局同样可能负有监管不力的责任。
    但无论“闹剧”如何收场，多数业内专家认为，此次大龙地产“收地门”事件，可看作是地方政府已经真正开始落实国家土地管理政策的一个信号。
    中国房地产研究会副会长顾云昌表示，大龙地产面临退地一事结束了近两年来地产政策光说不落实的情况，对开发商的公开警示惩罚摆到了桌面上。而大龙地产遭退地及罚款释放出信号，今年政府对房地产业囤地的监管将出现前所未有的严格。
    就在北京收回大龙地王的两天后，2月3日，南京昔日风光一时的“仙林地王”也被正式发文取消了地块竞得资格，而据悉,这块土地的实质出资方正是国内地产业龙头国企之一的招商地产和香港九龙仓集团。
    国土资源部土地利用司司长廖永林日前也透漏，2009年12月23日国土部挂牌督办的18宗闲置地将会陆续有处理结果出来。
    而对于顺义后沙峪22号地的后续走向，北京市国土局相关负责人也表示，地块还会择机出让。有市场消息显示，龙湖和百仕达都有可能继续竞买。
    同时，据一位业内人士透露，22号地的一级开发商北京英诚房地产开发有限公司目前也在向北京市国土局催要一级开发费用。