观察

京郊住宅进入“高端时代”

■中国房地产报 刘筱晨/文

    花乡区域、预计高达3.5万元/平方米的售价，什么产品才能“对得起”这个价格？这是中海地产拿下北京新地王后留给业界的猜想。
    中海尚未公布对新地块的具体规划，业界给出的设想是：花园洋房、联排别墅等高端产品。如果再加上低碳、生态、环保概念，那就更值钱了。这亦是近一年来取得土地的房企之通用做法。
    记者发现，凡在2009年拿地的房企，在今年推向市场时，绝大多数选择以精品形态面世，尤其是京郊新推楼盘。业内人士亦据此判断，京郊住宅将进入住宅精品化时代。
    不过，那些中小房地产开发企业日子就没那么好过了，没有雄厚的资金实力，难与央企及上市公司匹敌，2010年等待他们的将是挥手与房地产行业说“拜拜”的厄运。

非高端不做

    据悉，中海拿下的丰台区六圈A居住项目用地限高60米，容积率为1.8。知名地产专家朱凌波认为，产品开发的好，位置远一样可以卖出好价钱，中海可以通过在部分区域建造低密度的联排别墅、花园洋房等，大幅提高土地获益率，且小区内的配套设施，景观设计、物业管理等产品链也需做起来，否则“在那个位置卖3万多谁会买”。
    记者探访了解到，该地块地处丰台科技园西侧，周边住宅项目较少，仅有富锦嘉园和国际花园等项目，虽然北临总部基地，但现实状况是，包括总部基地在内的区域内大型配套商业较为匮乏，商场、超市等业态均极为欠缺，区域内在建的大型商业设施国美商都几经难产，依然不见开业踪影。
    目前，让开发商看好的是未来区域潜力。业内人士认为，随着总部基地招商顺利进行，以及地铁9号线2010年开通，周边的升值潜力巨大，凭借中海的开发实力，未来产品不愁卖。
    统计2010年北京新盘供应的分布区域不难发现，今年新入市的楼盘呈现郊区化的趋势，多集中在通州、大兴、房山等地，丰台已算得上核心区的“黄金宝地”了。
    值得一提的是，今年入市的这些项目，无一不定位于高端，或打出不俗卖点，由于拿地成本较高，走精品化开发路线成必然趋势。
    比如，通州“北京ONE”项目打出恒温恒湿技术；绿地将在大兴推出地铁旁精装公寓，要为城市白领等精英人士打造海派住宅；旭辉将大兴项目设计成花园洋房等高端住宅；华润要推出黄村区域的顶级产品；中粮万科长阳项目要走生态宜居路，定位于打造亲近自然的“一生之城”，并且是全精装户型。

房企“二八”分

    业内人士认为，高价的地王可通过精细的产品转移成本，房地产开发企业为了追逐较高的利润率，必然会选择开发高端住宅产品，北京商品房供给将出现泛豪宅化倾向，远郊新城的高端住宅产品今年会陆续出现，这表明北京楼市将实现整体高端化，品质将是开发商下一阶段竞争的焦点。
    记者了解到，这些楼盘在价格上也水涨船高，大兴区的博悦府和领海天使湾，新开盘均价已经超过2万元/平方米，中国铁建的房山原香小镇项目2月开盘预计均价在1.1万~1.3万元/平方米左右。据北京市统计局公布的数据显示，2009年第四季度，五环至六环路每平方米均价为11361元，六环路以外则达到了每平方米为9855元，直逼万元。
    相比拿地企业热火朝天的开发产品，那些没有充裕“粮饷”拿不到地的房企又呈现另一番景象。
    “2010年，将有80%的中小房地产开发企业被淘汰，只剩下20%有实力的房企。”中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰说，楼市“二八”定律将在北京率先实现，北京约有1000家开发商，经过一轮淘汰赛后，到2011年，留下的房企不会超过200家。
    他认为，房企生存不是靠销售，而是靠拿地能力和融资能力。在2009年拿到地的企业，今年通过销售项目能迅速回款，而2010年拿地的能力则决定了未来的生存能力，拿不到地的中小型企业厄运难逃。
    确如其言，北京的土地市场只是少数人能玩的游戏。在最近几次土地竞标战中，参与其中的企业要么是央企，要么是上市公司，都是资本实力雄厚的企业，俨然成为少数人的土地盛宴。
    朱凌波亦表示，目前，房地产市场的交易量已经下降，有价无市，观望情绪浓厚，此外，像南宁试点取消商品房预售制度，将来会不会成为推广样板等猜测，都会加剧市场风险，对企业的资金实力提出很大的考验。“因此，一些中小房企撑不下去的现象在下半年会出现，将面临被淘汰的局面。”