业界看市

    2010年1月，国内二手房市场陷入僵局，除一线城市成交量锐减7成外，二线城市也出现不同程度的成交萎缩。这是否预示着今年的二手房市场将由去年的高峰直入谷底呢？

二手房交易仍将活跃

■中国房地产报 徐东华/文

年初数据
不能说明全年走势

    今年1月，二手房交易量下滑比较明显，以北京为例，元旦假期后首周日均成交不足400套，较去年年底成交高峰相比，下滑幅度接近60%。据此，有人认为，二手房市场将进入观望期，并在调控政策影响下持续较长时间的低迷状态。
    但值得注意的是，从历年经验来看，每年的1月份直至春节，都是二手房的传统淡季。而且受到去年年末集中过户、抢搭营业税末班车心态的影响，二手房市场也透支了今年年初的部分需求。所以，现阶段来看，网上签约数字的下降并不足以说明市场的总体走势。目前说二手房将持续较长时间的低迷尚为时过早。
    另外，近期楼市新政迭出，也使一部分消费者重新陷入观望。逢出调控必观望，综合考虑到现阶段调控政策总体尚属温和以及2010年新盘释放量有限等因素影响，预计2010年全年二手房市场依旧会保持较为活跃的成交态势。

房贷整体
仍将持温和态势

    虽然有关信贷的政策频频出台，但对于房贷释放出的信号还是可以看出温和的一面。
    一方面，央行19个月以来第一次提高存款准备金，调整之后，大型金融机构执行16%的准备金率水平，中小金融机构执行14%的水平。根据最新的存款数据计算，此次上调存款准备金率可以一次冻结约3000亿元资金。这势必对于信贷规模造成影响，尤其是对于一些倚重于房贷业务的中小股份制银行的影响较大。
    但另一方面，对于首套房贷的宽松政策依旧在延续，二套房贷政策也只是强调“首付四成必须遵守”，甚至对传言中的“二套房贷首付提高至五成”的消息，金融监管部门都出面予以辟谣。可见，在相当一段时期内，购房按揭贷款的政策不会有逆转性的变化。
    而在当前的房价水平下，按揭已成为刚性需求的购房人不得不采用的一种购房支付方式。如果房贷收紧幅度加大，在打击投机性购房的同时，首先会对自住型消费需求带来巨大影响。所以，对于房地产信贷层面的调控，势必兼顾自住需求与投资投机需求之间的差别，以当前的信贷调控步调来看，温和还是主基调。
    此前，中国银行业协会叫停了房贷返点的行为，这对于房地产信贷按揭服务体系的健康发展是有好处的：一方面，可杜绝房产中介借客源优势要写银行业提供高返点甚至要求银行以及担保机构降低放贷门槛，对于防范金融信贷风险在一定程度上能够起到积极作用；而另一方面，取消房贷返点可提高银行放贷收入，对于抑制银行间在房贷领域的无序竞争、不规范竞争有积极作用，对于引导商业银行房贷竞争走向合理化、产品化将起到推动作用。而对于房产中介机构而言，该政策的影响较为有限。目前的房产中介机构，主要盈利依旧是以促成交易所收取的交易佣金为主，房贷返点收入一般占房产中介收入的15%~20%左右，即使取消房贷返点，房产中介依旧可以向消费者收取一定数额的贷款代办费用。
    （作者系中易安房地产担保有限公司市场总监）