公司观察
赶超万科的可能

■中国房地产报 杨凡/文

    急速增长的保利地产，从不掩饰其成为房企老大的野心，现在，越来越多的人开始拿它与万科比较。
    “保利地产的目标是赶超万科。保利地产是去年房地产业复苏最大的受益者之一，与万科的差距也得以进一步缩小。”国信证券房地产分析师方焱说。
    “万科董事局主席王石和保利地产董事长李彬海都是军人出身，却带出了两个不同的团队，王石带领的团队更多成为了职业经理人，专业化程度高，而李彬海带领的团队就像一支军队，执行力超强。”一位不愿具名的地产顾问人士如此定论两个团队的不同。
    雷厉风行的保利地产，必须接受其赶超万科的可能性的追问。
    第一个问题是，保利地产什么时候可以赶超万科？
    “如果数字意义上的超越，大约2～3年吧。”上述地产顾问人士表示。
    这一结论来源于数字的对比。2009年，资产规模和销售业绩方面，万科仍然能够占据行业第一的位置，但保利地产正在以相对优势的增长率步步逼近。
    从资产规模上看，截至2009年三季度，万科总资产为1295亿元，同比微增8.16%；保利地产总资产约为794.5亿元，同比增幅达48%。而最新的预测数字显示，截至2009年年末，保利地产总资产增幅可能超出65%。
    万科小幅微增，保利地产疾步追赶。上述地产顾问人士表示保利地产赶超万科的必然性。但他同时表示，“赶超”的定论很难在某个具体的年份作出，当各方总基数接近时，还需要比较稳定增长的能力。
    第二个问题是，作为行业龙头，万科和保利地产的区别是什么？
    即使保利地产在增长率上赶超了万科，但短时间内仍然无法越过万科在住宅产业方面的优势。最有可能的结果是，万科在住宅产业方面仍然是独一无二的龙头，而保利地产将成长为综合性龙头房企。
    万科在住宅方面的优势无可争议，但人们也看到，伴随着土地资源的逐渐稀缺，万科表现出了对可持续发展的忧虑，并为此开始了在商业地产方面的尝试。
    而保利地产在商业地产方面则相对具有先发优势。早在2002年，保利地产就制定了开拓商业物业的战略。其内部人士透露，公司商业地产开发的速度几乎与住宅开发相同。
    “保利地产商业物业的持有和经营能力已经比较成熟，万科才刚刚开始。”一位广州地产商表示。
    但保利地产也有自己的瓶颈——受访的多名业界人士这样描述保利地产留给他们的印象：大而全，产品线和行为线不明晰，机会型企业。
    “当然受制于现在的市场环境，包括万科在内的所有企业都有机会主义的影子，但保利地产在这方面的表现更强烈。”有人士这样表示。
    “保利地产的一些产品具有领先性，但整体上似乎还没有建立明确的品牌模式和产品模式。对于规模化经营的企业而言，这是稳定发展的条件。”上述人士表示。
    第三个问题是，即使在规模上超越万科，保利地产是否能够就此成为行业的领导者？
    保利地产总经理宋广菊曾说：保利地产的定位还是一个成长型企业，并且有能力实现快速发展。“而企业仍然要继续扩大资产规模，扩大市场占有率，期望到2015年成为行业的领先企业和领导品牌。”
    “并不是规模领先就可以称为领导者，还需要看这家公司对行业的影响力，以及对于产业的贡献。”华高莱斯副总经理公衍奎说。
    他进一步说明，万科在行业内受到尊重并不仅仅是因为规模，更多是因为企业规范化治理使得公司相对干净透明，也因为其在产业化道路和产品研发上的专业化探索，形成了部分行业标准。
    “相形之下，保利地产的优势更多是源于央企的资源优势。”公衍奎认为，“保利地产想成为领先企业，还需要思索，除了维护股东利益外，还能给行业带来什么？”