管见
富贵稳中求

■中国房地产报  霍星辰/文

    几天前，在一个地产高峰论坛上，尽管当天的主题并不是调控，但“调控”一词却自始至终贯穿全场。在座的5位地产界大佬无一例外地表现出对政策走向的观望态度，同时也显示出求稳的心态。很多开发商把眼光投到了商业地产。
    多元化和专业化的选择是房企面临的老问题。每个企业都希望保持稳定的增长，而不是被市场忽悠着，好一年坏一年，商业地产稳定的现金流对企业来说是一个稳压器，相形之下，商业地产的持有型物业就显得比较稳定，抗风险能力强。
    商业地产项目和运作模式选择不当又可能对企业造成极大的风险，而且前几年与住宅地产的热火朝天相比，商业地产对很多开发商来说并不是很有吸引力。
    而2009年下半年开始，不少开发商表示加大商业地产投资。2009年底，一直坚持纯住宅产业的老大哥万科高调进军商业地产，却不得不让广大房企小兄弟们再度审视自己的战略。万科等企业选择此时加大商业地产投资，除因为商业地产刚刚爬出谷底外，主要的还是想要趁着手里钱比较宽裕时，在自己的资产池中填个固定的定海神针，以避免再次出现2008年和2009年冰火两重天的现象。
    不管是政策杠杆的作用还是开发商另谋路径，抑或是在通胀预期寻求多元化发展。不管什么原因，我们看到的事实是，万科、华侨城以及多家房企宣布进军商业地产。
    “春江水暖鸭先知”，万科向来嗅觉灵敏，它在此时的转向是不是代表即将到来的趋势呢？很多人预测，2010年宏观调控力度加大，商业地产会成为房市中的亮点。
    2009年地王频出、地价走高，使得未来一线城市的房地产用地“豪宅化”倾向加剧，因为地价抬高后，只能做房价更高的豪宅才能获利，但豪宅毕竟有市场容量的限制；而与此同时，中央对用地的政策肯定是倾向于保障房用地，很多城市都已经提出住宅用地50%将用于保障房建设，如此一来，商品住宅开发很可能受到抑制，在这种情况下，商业地产将成为开发商们投资的另一路径。
    商业地产拉动地方经济的繁荣、提升城市形象、带动相关就业，是所有地方政府都欢迎的。2009年国家一系列的刺激经济政策出台，在可以预期的时间内，这些刺激政策仍将继续下去，其中，各地旧城改造、城市化进程的速度在明显加快。
    作为房地产开发企业，要想扩大发展，在某一区域做大做强，与政府合作是最便捷的途径。而这必然要求开发企业进行商业地产开发，并保留一部分持有型物业进行运营。
    而且，在未来房地产宏观调控从紧的情况下，商业地产项目也许比住宅项目更容易拿地，也更容易获得地方政府的政策支持。这是不是万科进军商业地产的原因呢？有这可能性。既然如此可以达成双赢，何乐而不为呢！
    事实上，细心的人已经留意到了，从2008年底开始，各地方政府的供地情况就已经在悄然发生着变化。纯粹的住宅用地供应越来越少，而住宅+商业的混合用地却明显增多。而2009年下半年开始，各大中城市都出现了商业用地集中供应的现象。政府的导向已经比较明显了，作为企业来说，需要的是顺应这种潮流。
    商业地产做得好，就是企业的定海神针。这一点在2008年底，在专做商业地产的万达身上得以体现。尽管当时商业地产与住宅地产一样都受到金融危机的冲击，需要扎紧腰带过日子。但是万达却在这一时间抄底土地市场。可见其万达广场的资金回笼还是相对比较稳定的。
    当然，每个企业都面临自己不同的局限条件，如何选择，还要顺时顺势顺应自己的条件。
    何况，大家一窝蜂地抢滩商业地产，也不是什么好事。富贵稳中求吧！