大鳄“抬轿” 杭州卖地夺冠背后隐忧

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    创纪录的土地出让收入，创纪录的土地出让价格，创纪录的单块土地楼面地价，创纪录的土地出让宗数，创纪录的宅地出让面积……2009年，杭州的土地市场上演了多项令业界啧啧称道的“传奇”。
    新年伊始，在杭州市国土资源局门户网站上，又贴出了“杭州市国有建设用地使用权出让信息预告”，8宗土地出让总面积达46.13万平方米，其中7幅为住宅类用地，1幅为商业办公用地。
    杭州市国土资源局相关负责人表示，目前2010年的土地出让计划仍在酝酿中，而担当土地出让“风向标”重任的《读地手册》将有望于近期推出。

地价“轿夫”

    2009年，杭州土地市场的景况可谓“百年一遇”。据相关统计，随着年末最后两天的交易，2009年杭州土地出让金一举达到1200亿元，超过了一线城市上海和北京，跃居榜首。比起2008年243.3亿元的土地收入，杭州2009年的土地收入同比增幅高达393.22%。
    在土地出让价格上，2009年杭州的土地出让价格水涨船高，主城区的土地出让价格基本上全线超越了地王四起的2007年。在某些板块上，甚至有一倍以上的涨幅，如下沙、滨江等。
    楼面单价上，2009年，杭州住宅用地的平均楼面地价是9330元/平方米，比2008年的5814元/平方米高60.5%，比2007年的5584元/平方米，更是高出68.5%。
    2007年虽然也是地王年，但在杭州还没有诞生楼面价在2万元以上的土地，而在2009年，光杭州市中心就有5宗住宅用地的楼面价在2万元以上。
    其中，杭州西子房产以24295元/平方米楼面地价竞得的馒头山地块，成为了杭州土地出让史上楼面地价最高的住宅用地。
    土地出让宗数上，2009年也远远超过2007年。据统计，2009年，杭州主城区共出让了116宗土地，比2007年多了32宗。
    虽然从杭州主城区土地出让面积总量上来看，5423亩土地没有突破2007年的6078亩，不过，在住宅用地的出让量上，2009年要高于2007年，前者是4480亩，后者是4293亩。
    而在出让的住宅用地的可建筑面积上，2009年同样创了新高，可建建筑面积达到688.3万平方米，高于2007年的642.8万平方米。
    业内人士表示，2009年杭州的土地市场之所以开创多项纪录，除了与全国整个房地产市场火热的形势有关，也与浙商资本大量涌入杭州的楼市有关。而楼市的火爆直接吸引了一大批地产大鳄在杭州抬杠抢地。
    以绿城集团为例，其刚刚发布的数据显示，截至2009年12月29日，绿城的总销售额已达531.5亿元，其中合同销售额513.9亿元，大幅超过380亿元的年度合同销售目标。
    充足的销售回款再加上巨额的银行授信以及多方位的信托融资，绿城2009年在土地市场上攻城略地，成为众多地王的包揽者，仅在2009年10月~11月，绿城拿地耗资就高达95亿元。在杭州的滨江、田园以及市中心，都能见到绿城抬杠抢地的身影。
    另一家具有代表性的企业是龙湖地产，其已成为2009年杭州下沙金沙湖板块地价的最大“轿夫”。2009年的12月3日，龙湖“大举入侵”杭州土地市场，以35.7亿元的总价包揽下沙金沙湖板块4宗土地，其中有一宗楼面价高达8008元/平方米。
    2009年12月24日，同为地产大腕的上海金地集团，砸下35亿元拍下行杭州萧山47号地块，用一个地王成就了2009年杭州市土地出让金收入的夺冠年。

喜忧参半

    1200亿元，杭州坐上了2009年全国土地出让金总收入的头把交椅。然而头戴这个耀眼光环，面对已经到来的2010年，业内人士对杭州土地市场并不十分看好。
    杭州双赢机构总经理章惠芳认为，2010年杭州的土地市场肯定要变冷，不会再出现2009年的疯狂行情。据其分析，2009年杭州的土地市场有一个很明显的特点，就是央企和上市公司疯狂圈地。按照2008年10月杭州发布的24条“救市”优惠政策，两成首付即可拿地。而当前首付提高到五成，对于开发商来说，疯狂拿地的游戏会有所收敛。
    而另一位多年观察杭州土地市场的业内人士则预计，2010年，杭州土地市场出现下滑的可能性很大，地价降幅会达到10%至20%。他认为，一旦政策面继续出台一些从紧的楼市政策，会影响不少购房者包括浙江省内的投资者以及普通购房者和开发商的信心，反馈在土地市场上，则是价格下降。
    杭州杰盟智库执行长兰洪海则分析，整体来看，2010年杭州的土地供应量会降低。“杭州的楼市和地市结合得非常紧密，地价拍得高了，楼价就涨，地价拍得一般，楼价就不动。从2009年年末的几次卖地的情况来看，大开发商出手拿地已经比较谨慎，溢价率已经有所降低，政府会考虑降低推地的数量和节奏。”
    他认为，2009年杭州土地出让金坐上全国的冠军宝座，对于杭州市来讲可谓喜忧参半。“土地出让总量提高，单位土地价值得到提升，对于杭州政府来说是好事，但是反映到高房价上，很多高端人才被排除在购房群体之外，并不利于杭州城市竞争力的提升。”
    据其介绍，高地价、高房价的相互演绎，已经在杭州的高端人才面前树立了留守和进驻的“壁垒”。据其和浙江大学做的联合调查显示，当前很多有意向留在杭州发展的博士级高端人才，已经不再把杭州作为置业的首选，长久发展下去，势必会造城杭州城市竞争力的退化。
    而且，2009年，土地出让金收入已经成为杭州市地方财政的主要来源。业内专家指出，杭州土地财政依赖度越来越高，并不一定是好事。地方对“土地财政”的过于偏好和依赖，会导致政府职能扭曲、土地违法现象加剧等问题的出现。
    据相关统计，2009年1月至11月，浙江国土系统贪腐案已达61件，涉及67人，其中有15位是正、副局长。
    著名经济学家李稻葵不久前就曾警告：“土地财政”的实质是购房者通过银行将钱“借”给了政府，政府拿钱去搞基建，在这种模式中，政府透支了未来几十年的土地，开发商顶着政策变化的风险参加一场豪赌，购房者则背上沉重负担。

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2010年杭州土地市场看点

    长睦：长睦与丁桥紧邻，仅隔一条绕城高速，该区域连通丁桥和临平星桥，是杭州主城区的东北“边陲”。在一次土地竞拍会上，江干区招商局相关负责人表示，2010年长睦将会推出1000多亩地，这里将会是2010年杭州土地出让的第一大板块。
    城东新城和钱江新城：也会是2010年的土地出让主力。2009年12月中旬，城东新城和钱江新城联袂举行招商推介会，宣布2010年这两个板块将会推出858亩土地。