记者观察
烂尾楼的生意经

■中国房地产报  刘关/文

    地产市场从来不缺少故事。这一次，有关烂尾楼的故事似曾相识而又不尽相同。
     从2009年年中地产市场回暖开始，众多烂尾楼再度迎来了自己的春天。华东有上海东海广场，华南有广州第二大烂尾楼合银广场，而近来在北京沉寂多年的众多烂尾楼更是集体出演咸鱼翻身。除了森豪公寓变成朝阳首府外，沉寂10余年的瑞之杰大厦刚刚成为京泰自主城，海天广场变身光耀东方广场，世界风情园2011年将建成国内最大的水上乐园，甚至有消息说著名的“嘉利来大坑”也找到了新东家……
    烂尾重生，原地复活。除了像瑞安、富力一类的综合型地产公司，更多如光耀东方管理公司等各类新兴主体也加入了演绎这个故事的行列。
    他们看好这个故事的逻辑似乎很简单，在土地红利长期看好的当下，有钱谁不赚？钱好挣谁不挣？
    虽然开发新项目比盘活旧项目自由度大，但现在北京地价实在太高，而多数烂尾楼规模不大，门槛相对低一些，就算推倒重建也比拿地盖房省钱，SOHO中国的潘石屹在2007年拆掉民源大厦翻新为光华路SOHO就是一例。
    另外，对于时间就是命脉的开发商而言，接手烂尾楼还有一个最大的优势是周期短、见效快，没有拆迁回迁等难题，有的甚至在接手时已是准现房。
    以近期入市的北京光耀东方广场为例，光耀东方管理公司从接手到开盘，不过半年时间。相对于20亿元的成本（即每平方米2万元的楼面价），得到的却是公寓部分逾2.3万元/平方米的售价。
    同时，对比新开发物业，烂尾楼在程序或者与政府打交道这一层面其实更为简单。“无非就是经营资质延期、预售证延期等方面的手续。”某热衷于烂尾楼收购的企业有关人士对记者说，而这比新开发物业要容易的多，走的手续也少的多。
    让烂尾楼重生的许多操盘手皆笑言，由于盘活烂尾楼可以美化市容、新增就业、贡献税收，在接手、销售等程序中，也会得到政府有关部门的支持。而当众多债权人在债务领域牵扯不清之时，一位收购者去主动接收这个“烫手山芋”，谁又会不予理睬，或者坐地起价？
    在土地获得比较困难的当下，这个故事无疑成为缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业勾勒了美好前景。
    在互联网时代，凡谈商业，必言商业模式，人们也会自然地想起管理大师德鲁克的那句名言：当今企业间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。
    如今，开发商淘烂尾楼的商业模式似乎也正在被大家广泛传唱。然而，需要注意的是，这种商业模式终究逃不过讲故事的大语境。
    首先，收购烂尾楼对于短期投入的要求甚高。光耀东方管理公司推出光耀东方广场的速度之快就是一例。据记者了解，从售楼处建设到开盘不过20天的时间，而从收购这个项目到推向市场也不超过半年，丝毫没留“蓄客”的时间。在他们口中“速度+爆发力”的“高运转速度”销售方式无疑会降低运作风险。但这一速度的最终实现恰恰与动荡市场的状况密切相关。
    第二，在当前的中国地产市场环境下，政策对于项目资金影响甚大，对于地产行业发展周期影响也越趋频繁。据一家北京的中介机构统计，2007年底出台的紧缩性信贷政策，让北京很多楼盘差点成了烂尾楼。虽然2009年楼市的骤然回暖挽救了这些濒临危险的项目，但随着房价的再次脱缰，又一次疾风骤雨似的调控或将再次来临。更为重要的是，种种迹象表明，类似的调控间隔周期将越来越短，哪个市场参与者又能保证现在手中的“香饽饽”不会面临再次烂尾的危险呢？