遭遇“毁约门”

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

    本打算今年给孩子置套房产的赵女士无奈却执着地要“讨个说法”。
    今年5月26日，她通过北京某一中介门店看中了一套位于北京市海淀区逸成东苑1号楼的二手房，交了定金并签订了《买卖定金协议书》，并于第二天签订了《居间成交确认书》和《北京市存量房屋买卖合同》。
    然而，半年多时间过去，在卖房人眼见房价飞涨执意毁约的背景下，虽经过与业主的协商，甚至诉诸法庭，但至今赵女士并没有得到这套房子。
    近几个月以来，如同赵女士一样，越来越多的买房人遭遇了“毁约门”。买卖双方协商无果后，许多买房人将卖方告上了法庭。据记者了解，几个月来，北京地区法院二手房买卖违约的纠纷案件呈上涨态势，在朝阳区和海淀区尤为明显。
    据正在受理类似案件的北京问天律师事务所律师赵卫东介绍，尽管卖房人“悔房”的理由多种多样，但房价飞涨带来的利益诱惑则为主要动因。
    在利益与诚信面前，众多卖房人选择了前者。在市场纠纷不断、变化难以预料的背景下，市场的各个主体——买卖双方、中介公司、监管部门等，都正直面众多问题。

“毁约门”愈演愈烈

    北京二手房房价蹿升从今年6月开始就初见端倪，赵女士感到事情发生变化，恰是在端午节假期过后。
    “中介依照委托协议为我们做了网签，之后的工作就只能停滞。”赵女士告诉记者，假期过后，6月初，她几乎每天给经纪人打电话，要求催促卖房人按照合同约定做办理评估及过户手续，可手续一直没有进展。
    “端午节后，房主先说要出差一个星期，”她介绍，“可他回来以后，就以没时间等理由推脱不配合办理。”出乎意料的是，到了6月下旬的某一天，经纪人告诉她，房主要涨价20万元，不然不履行合同。无奈之下，7月初，赵女士将卖房人告上了海淀区人民法院，要求其按照《合同法》的有关规定继续履行合同。
    赵卫东介绍，目前，他所接触到的类似于赵女士这样的民事纠纷并不少见。买家遭遇的“毁约门”多种多样：有的买家已经交付契税，就被卖家卡在过户环节；由于楼盘较新，有的买家在交易时并没有拿到房产证，虽然已搬进新居，但遭遇卖家手握刚下来的房产证不按照合同配合过户；有的房主以各种理由不配合中介做银行解押的手续，时间一久后以购买人没有购买能力为由不予履行合同；甚至有的业主以房产证丢失为由，补办房产证后，拿着补办的房产证与他人进行网上签约，并迅速办理过户，致使“一房两卖”；在办理贷款的过程中，卖方以等待时间过长，房价上涨迅速给卖主带来经济损失为由，要求购房者对由于办理时间过长带来的损失进行赔偿，否则不予办理更名……
    看到房价上涨后，一些卖房人开始要求买房人加价。加价不成便以各种理由要求法院确认房屋买卖合同无效。本报记者在走访某中介公司门店时发现，有些卖房人甚至直言不讳，前后房款的差价远高于违约金以及所需要赔付的相关费用总和，所以“即使赔违约金也要毁约！”
    临近年关，北京二手房价飞升更加迅猛，此类纠纷数量猛增。据我爱我家法务部统计，仅11月份受理的业主毁约案件数同比增长了近40%，进入12月，购房纠纷案件数量呈现不断上升趋势。
    “一般卖方毁约需要支付双倍定金及中介费，约为5万~10万元，但对于一些动辄200万元左右的房源，在11月以来疯狂的市场中，房价一天就可能涨价超过10万元。很多业主收完定金后发现房价又涨了，要求加价，甚至干脆不出售了，等房价涨得更高时再出售。完全的卖方市场以及跳涨的房价，是最近二手房市场毁约率上升的主要原因。”某业内人士为记者分析，恐慌性的需求大批入场也“提振”了业主“毁约”的信心。
    而且，受批贷政策从紧和第四季度多数银行贷款额度告罄的影响，无论是房贷审批还是放款速度都明显减缓，这也恰恰提升了买家遭遇“毁约门”的几率。
    “通常二手房按揭贷款只需要2至3周时间就可完成，但现在一般需要耗时一个半月以上。不少拿到了银行批单的借款人也需要等到第二年1月份才能得到放款。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华对记者表示，大部分的借款人对银行放缓贷款办理并不知情。这种不对称也继续加大了贷款办理的难度。“有不少客户已经交了定金，甚至首付款，但尾款的拖延让他们面临着违约的风险。”

法律空白显现

    “违约”纠纷激增并不是市场上的新鲜现象。据记者了解，但凡房价飞速上涨，市场上的二手房交易纠纷出现几率就会大大提升。上海、深圳等地出现二手房房价飙升时，都曾有过。
    记者了解到，上海市高院早在2005年底就出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定：对于确不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
    在深圳，今年7月深圳市中级人民法院出台了《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（下称《意见》），对于违约赔付有了统一判决标准。《意见》第十八条规定，“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定；没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”
    不难看出，一旦双方纠纷上升到法律层面，在上海、深圳，依照现行解释及指导意见，预期房价飞涨的卖家无疑要承担相应的法律责任。
    然而，“在北京地区，尚未出现类似的法律指导意见。”赵卫东介绍，“由于法官不同，案例不同，其他城市出现的判例和解释，在房价变化莫测的背景下，在另一个地方也不能保证能够起到提高违约人违约成本的作用”。
    同时，据记者了解，纠纷屡现也与现行的交易合同不甚明晰有关。
    赵女士告诉记者，在《北京市存量房屋买卖合同》中并没有详细表明违约责任。即使在补充条款中，“一般只规定赔付双倍的定金，至于违约后由于时间差的问题而给买家带来的错过时机的责任并没有相应规定，中介服务费以及佣金的收取也一般以合同签订为时间点，而并不以过户为时间点。”上述业内人士为记者分析，“实际上，这就为违约方提供了违约空间，这对于守约方有失公平。”
    同时，在市场行情火爆的背景下，中介公司的做法以及一定意义上的缺位也可能提升违约出现的可能性。目前，许多二手房出卖方在出售房产时，为使房产尽快出售，往往同时委托多家房产中介公司，而一旦出现多个买受方出价有差异时，出卖方往往选择出价高者。
    这其中，不免出现各中介“恶意抢单”——即卖方拟出手一套房源，可周围几家公司在这一过程中却哄抬房价，做出虚假销售承诺。“这一做法无非就是想先搅黄了。”徐东华介绍，“这种商业竞争手法也无疑加大了违约的可能性。”
    截至记者发稿，赵女士的案件历经两次开庭，最终虽然法院判定合同有效，但卖方仍然执意不履行合同，她只能无奈接受10万元赔偿金以及相应诉讼费赔偿。据其代理律师告诉记者，房主正在拟将此案中的经纪人告上法庭，而理由是从事经纪业务的经纪人并无经纪人资格。中介公司人力资源扩张的情形下，经纪人监管缺位的尴尬也在凸显。
    “由监管公司再到监管经纪人，始终是北京中介行业监管的发展方向。”徐东华表示，目前，对于经纪人的监管虽然有建委以及北京房地产中介行业协会的相关规定出台，但始终没有将监管落实到位。经纪人持证上岗一事一天不落实，就依然不免出现经纪操作违规的现象。
    “换一家门店，他们可以继续做房地产经纪人。从业资格要求的监管缺位始终能给他们的违规操作提供空间。”徐东华强调。

后市观察
二手房价有望回归温和

    单日签约1859套，12月成交有望突破4万套，均价再升4.2%……北京二手房的“楼疯”无疑是全国情况的一个典型缩影，近乎丧失理智的抢购是否还将延续？
    中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华告诉记者，营业税优惠政策虽然取消，但楼市消费刺激政策被定调为顺延，并继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。由此而带来的宽松信贷环境使得房产的首付成本以及持有成本都是相对较低的，加上楼市的总体供应减少，房价仍旧有可能处于上升通道中。
    “政策明晰后，房价将回归温和。”徐东华指出，对于业主而言，手中的房产实际上依然有增值空间。在中易安市场部数据中，有37.6%的二手房业主对于是否现在将房产售出存在矛盾心态，其中有超过半数认为未来房价还会上涨，同时也有相当比例的房产投资人认为，在当前通货膨胀的预期之下，持有不动产还是一种比较明智的理财方式。
    此外，徐东华称，鉴于目前特殊情况，已经有越来越多的业主由“出售房产”转而选择借助房产抵押消费贷款的方式以获取用于大宗消费的信贷资金。在当前的宽松货币政策下，房贷的利息成本还是比较低的，如果房产持有人当前有购置房产、购车、装修、留学或是企业经营等资金用途的话，完全可以选择通过担保公司办理房产抵押消费贷款来实现。而抵押之后的房产依旧可以继续出租或是在未来合适的价格下出售。
    而针对11月北京的楼市租售比达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700，比年初上涨35.7%的数字，徐东华认为：“人口、地理、文化等习惯决定了中国楼市与西方社会有很大不同，单纯与国际标准比较是没有价值的。房产投资，租售比只是一个参考数据，投资不动产你可以反复投资和抵押，或者把房产用于养老。除了投资品属性之外，它的第一属性还是自住品。”

    （中国房地产报   朱旻）