光耀东方：贵在商业，地产置后

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

    李贵斌用“商业先行”四个字，回答记者关于操盘心得的提问。正是这位来自山东、文质彬彬的中年男人，仅用6年就使近4个烂尾、关停的商业地产项目起死回生。
    这是很多人难以完成的任务。
    改造商业地产需要的是专业，在烂尾盘中捡拾潜在价值需要的则是智慧。在光耀东方集团看似迅速的改建运营背后，影射出的恰是这位掌舵人超前的市场认知度和运筹帷幄的资金敏感。

模式经受住考验

    李贵斌的烂尾楼生意始于2003年。当年他成功运作了烂尾商业项目山东聊城新东方广场，并将公司的发展方向定位为烂尾商业项目的收购和运营。李贵斌预测：未来商业地产的开工面积将继续增大，空置率也会继续升高，商业地产会迎来冰火两重天的局面，这也正是光耀东方的机会所在。截至目前，光耀东方已经在聊城、大同、邯郸、石家庄收购、盘活多个商业烂尾、关停项目。
    李贵斌对记者说，由于地价高，开发周期长，割裂产权销售等原因，商业地产最容易成为“烂尾楼”，但烂尾的核心原因是没有对项目进行准确定位、合理招商、统一经营管理。
    光耀东方在其所有的商业运营项目中，都坚持做到对项目进行统一定位、统一运营，并持有一定比例的商业物业。
    “做地产需要的是速度，做商业则要专注细节，小到一张纸、一度电。”李贵斌说。
    在收购案例中，光耀东方对细节的专注无处不在。2005年，光耀东方收购河北邯郸市中心一个2.4万平方米的商场。光耀东方将其收购后，迅速做出了判断：该项目位于当地两个商圈的交界处，体量较小，无法定位为百货等业态。而当时邯郸有一条女人街，采取店中店的形式，生意非常好。李贵斌受到启发，将这个项目定位为时尚女性商场，采用店中店的形式，包装以后重新推出。“招商时，只需要招800家商户，但参与报名的商户却近三四千家。”李贵斌说，“这也在控制商户质量上有了余地。”
    2008年，光耀东方收购石家庄项目，这是一个2002年开业不久就关张的城市综合体。与这个项目相邻的是该市最大的百货商场，项目北侧，是华北一个大型的服装批发市场，汇集了大批来自各地的服装供应商。“当时我们做了分析，将它定位为一个品牌服装展贸中心。”李贵斌说。这一因地制宜的做法，很快吸引了众多来自全国的服装代理商入驻。
    悉数收购案例可以总结出光耀东方模式。由专业的法律团队解决法律纠纷；由专业的工程团队完成改造和装修；快速组建光耀东方在本地的商业管理公司对商场进行管理运营。李贵斌表示：只在黄金地段选择烂尾项目的宗旨，也降低了商业模式面临的风险。
    对于明年的战略目标，李贵斌透露：公司计划在全国新开工和运作16个城市综合体项目，重点在华北（三四线城市）、华东、东北等地区。其中，已与当地政府签订意向协议的项目有6个，预计上半年可以开工，另外10个项目将于明年下半年开发。而对于公司一贯钟情的烂尾楼项目，他表示目前公司已经搜集了全国500余个烂尾商业项目的资料，明年将继续加大投资，预计将在全国收购10个烂尾楼。
    银行高管出身的李贵斌时刻不忘防范风险，以确保烂尾楼攻略模块化，并能接受并购大潮的考验。李贵斌总结：现金为王，控制节奏，注意销售类物业与持有型物业的比例，使公司在财务上保持一个合适的负债水平。

不差钱的秘密

    值得注意的是，无论项目大小，由光耀东方专业团队改造装修的周期基本是35~45天，完成烂尾关停项目改造的时间一般是4~6个月。从收购到推出时间的缩短，能够用最快的速度保证销售现金的流入。
    “超强的资金运作能力是光耀东方模式得以延续的关键。”业内人士这样评价。而对金融手段的运筹帷幄则得益于李贵斌下海前的银行工作经历。在2003年接手山东聊城项目之前，李贵斌供职于山东聊城某国有商业银行并担任高管。对资本运作的敏感性和当地良好的金融机构人脉更使得光耀东方的烂尾楼收购顺风顺水。据了解，就在不久前，光耀东方的山东项目，获得建设银行接近5亿元的授信。
    光耀东方在收购完烂尾项目之后，除商场、酒店等物业外，公寓、写字楼等物业一般都用于出售。李贵斌表示，有的项目，单销售收入就能收回成本，持有物业便能获得稳定的租金收益。
    2007年是光耀东方的腾飞之年，投资基金蓝山（中国）资本为其提供了9亿元的融资。李贵斌透露，光耀东方与蓝山资本的合作还在继续。
    不过随着房地产市场的回暖火爆，烂尾楼收购生意正在受到挑战。据高力国际统计，由于全球经济危机和高市场存量的影响，北京个别商场在过去6个月中出租率一直低于50%，同时一些商家也正在缩减开店规模，华润创业将原来的新开店计划由300家减至200家；日本最大的体育商品零售商美津浓计划关闭在中国内地的200家店铺。
    李贵斌也坦言，在北京还有另外两个项目的收购正在洽谈中，目前的收购价格，至少比年初提高了20%。
    李贵斌表示，光耀东方不是为了收购而去收购，也不是以上市为目的去盲目扩张，“我们的理想是：在一次又一次的并购中完善光耀东方的模式，使更多的烂尾楼重新面世，发挥其最大商业价值和社会效益。”
    对于公司的上市进程，李贵斌说，随着资本市场的好转，公司正在努力尝试包括“借壳”在内的多种上市途径，下半年以来公司已经与一些壳公司接洽。但他同时表示，公司对IPO兴趣更大。