房企融资“组合拳”

■中国房地产报  宋振庆/文

    除了赴港IPO是今年房企融资的靓丽风景之外，房地产企业的“组合拳”融资在今年也具有鲜明的特点。
    首先是信贷大门的敞开，让2008年从“严冬”中熬过来的房企长舒了一口气。为了刺激因全球金融危机而低迷的经济，中国政府实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，房地产行业是受益者之一。
    2009年1月份开始，银行对房地产企业的授信浪潮拉开帷幕。当然，能够获得高额授信的房企自然都是银行的优质客户。
    今年以来诸多房企获得授信。万科获得了中国建设银行500亿元的巨额授信，金地集团和雅居乐地产也分别获得了中国工商银行300亿元和200亿元的授信，绿地集团、凯德置地、SOHO中国以及方兴地产等也都获得了银行的垂青，授信额度不小。
    一方面，银行的巨额授信让众多房地产企业获得了可靠“背书”；另一方面，房地产销售的回暖则迅速消化掉房企淤积一年之久的库存，“再库存化”成为众多房企的新目标。于是土地市场开始升温，房企大举拿地，大幅调高开竣工量。
    由于天量信贷引致的流动性增加和房地产业重新焕发活力，股市融资窗口开始出现。
    早在今年上半年A股市场融资形势并不是十分明朗的时候，香港资本市场已经率先开启了融资窗口，香港的国际投资者对于业绩状况良好、拿地积极但是价值被严重低估的中资地产股投资热情高涨。
    2008年11月底开始，香港地产股开始触底反弹，房企随后的股权融资也一浪高过一浪。
    2009年2月，方兴地产率先吹响了中资地产股股权融资的号角，供股27.2亿港元。随后，中国海外、世茂房地产、华润置地、五矿建设、合景泰富、合生创展、瑞安房地产等也都纷纷以配股或供股的形式融得巨资。
    在H股再融资风起云涌之后，A股市场也焕发生机，中建股份终于登陆A股，无论在房地产行业还是在资本市场，都掀起了不小的波澜。
    在中建股份“巨舰入海”的情况下，另一家A股IPO的房地产企业南国置业并没有引起过多的注意，倒是世联地产因为其首个在A股上市的房地产代理行的身份而受到了普遍关注。
    不过，往年A股市场汹涌的增发潮在今年却消退很多。中国证券网统计，截至目前，仅有15家A股上市的房地产企业选择以增发的形式融资。
    虽然A股股权融资未现井喷，但今年以来房地产企业的公司债和企业债却创造了近几年的高峰。中国证券网统计，截至目前，共有31家A股上市的房地产企业已经或即将发行企业债和公司债，预计累计募资近400亿元。
    在房企纷纷抢发公司债的情况下，公司债市场的票面利率也水涨船高，大部分超过了7%，新湖中宝公司债9%的票面利率更是创下了公司债发行利率的新高。
    除了信贷、股权融资和债权融资等常规模式，房地产企业与信托公司之间的合作也成为了今年房地产融资市场的一大亮点。用益信托工作室等信托研究机构的统计数据显示，今年各月度季度的信托产品中，房地产信托的数量和规模都位居前列，成为今年以来信托公司主要的业务收入来源。
    大型房企与信托公司之间的合作也越来越大手笔，如一向以“房地产信托急先锋”形象示人的平安信托，就先后与金地集团和绿城集团签订了总额达250亿元的合作框架协议。
    经过2009年的市场调整，房企更加懂得了打通资本市场的意义——不再依靠单一渠道的银行信贷融资，而是采取了多渠道融资的方式。随着保险资金获准投资房地产以及REITs的即将推出，明年房地产企业的融资将获得更多的途径。