光耀东方：商业地产淘金客

■中国房地产报  记者 张杰 北京报道

    商业地产向来江湖险恶：银行惜贷，融资途径少，竞争者众，供应过剩，资金密集，投资周期更长，后期招商工程复杂，受经济大环境周期波动性大……更大的问题还在于，在一个以互联网为基础设施的经济语境下，内地的商业地产发展商还没有一个被资本市场恰如其分地估值，从投资者，基金经理到住宅公司的同行，人们都对商业地产的发展路径莫衷一是，不管是散售还是持有，商业地产必经的“养商期”、空置率令他们心存恐惧。
    但是，剑走偏锋者可出奇制胜，光耀东方正是个中出色代表。作为一家以包装重建一二线城市核心城区烂尾商业设施的中型商业地产发展商，光耀东方一路走来，在商业地产的大红海中渐有“农村包围城市”之势，尽享商业模式清晰、独特背后的发展红利。
    然而，这一切是如何发生的，这家公司是否容易复制，他们又该如何抗衡越来越多的竞争者？从投资者到业内同行，人们以一种复杂的眼神在观察着这家中型商业地产发展商的崛起，有质疑亦有担忧，但是，光耀东方管理层显然相信，他们已经在商业地产百舸争流、暗礁遍布的河面上找到了一条迂回之路。

“烂尾王”的致胜诀窍

    2009年4月，在一篇行业性的分析文章中，光耀东方被描述成一个从烂尾楼里寻找商业机会的公司，或许是对这样一个模式并不是信心满满，一直到文章最后，作者也没有把潜在“烂尾王”的称号送给这家公司。
    这可能出于两个原因。其一，在国内从事烂尾楼商业收购，继而包装运作的企业并不在少数，在名气与实力上均大大超越这家刚刚表现出锐气的年轻地产公司。远的有香港富豪罗康瑞旗下的瑞安建业（0983.HK），它自2005年开始收购及发展停建房产项目。2007年6月，瑞安建业更是将旗下位于大连、青岛、成都和北京的停建房产项目注入中华汇房地产有限公司(中华汇)，该公司随后于伦敦证券交易所之高增长市场上市，连同发债共筹资近39亿港元。今年8月，中华汇私有化成功，仅仅两年，罗康瑞从这个以烂尾楼业务为卖点的企业中获利数十亿元。近的更有鼎鼎大名的潘石屹，后者旗下的SOHO中国（0410.HK)自去年宣布加入这一个看似生机勃勃的领域，它依赖的则是账面是过百亿元的现金和接近200亿元的并购贷款支援。
    其二，烂尾楼商业包装并非人人可从事，它商业上的成功对企业领导人的眼光、人脉和财经资源要求甚高。而且，烂尾楼向来在金融担保和信贷支付方面黑洞重重，稍有不慎，企业的进入将得不偿失，更有满盘尽输的风险。在此情况下，人们为什么要仅仅凭借它在过往三四个项目的胜绩，而将“烂尾王”的称誉送给一家仅仅成立不足10年的企业呢？
    但是，光耀东方商业管理集团董事长李贵斌已经决心将这个称号收归囊中。11月27日，在接受本报记者采访时，李贵斌表示，商业地产开发，在概念上，贵在商业，地产置后。商业项目的烂尾，除开发中的财务问题外，大多由于经营不善，无法持续经营。而只有组建起一个执行力强的商业管理队伍，才能短期内降低空置率，提升租务局面，从而提高业主和公司的资产回报。这一个轮回循环，正是烂尾楼在商业上命运重生的最大命门。
    参考光耀东方的成长史，这个简单的逻辑淋漓尽显。
    2003年，光耀东方在山东聊城起家。李贵斌正是通过并购一个10万平方米体量的商住综合项目，开始了通过并购做大业务的历程。两年后，光耀东方总部迁至北京，这为寻找猎物找到了更好的资讯平台。果不其然，2005年，光耀东方投资收购了河北省邯郸市2.4万平方米的“新丹兰·尚街”项目，率先在邯郸引进国际国内最为流行的“店中店”业态，一举把这个在亏损状态中挣扎的项目升级换代。次年6月，光耀东方又西进山西大同，收购4万平方米的“新东方·尚街”项目。2008年6月，光耀东方进驻石家庄，成功收购一个位于石家庄市核心市区、却因产权纠纷多次停业的6.4万平方米的城市综合体黄金项目，在解决完产权层面的难题后，光耀东方资产管理团队仅用三个月的时间，即重新开业该项目，后者如今已成为石家庄市的知名购物场所。在光耀东方的公司历史上，这样的乌鸦变凤凰故事已经多次上演。
    事实上，正是在这些商业个案的成功中，李贵斌的烂尾商机战略亦一步步明晰化。“由专业的法律团队解决好收购项目的一切法律纠纷和遗留问题；专业的工程团队完成改造和装修，再组建光耀东方在本地的商业管理公司，开始对商场进行管理运营。 这种二次运营大多以定位于流行时尚“店中店”业态进行重新包装，提升烂尾楼项目的价值并从中获利。”在接受采访时，李贵斌如是揭秘自己的竞争力。
    “为什么你对自己的后价值提升能力如此自信，以至于你将它视作一种商业模式，来指导公司未来的业务扩张呢？你有何依据？”记者问道。
    “我们40多位高管来自万达、太平洋百货、铜锣湾、赛特等知名的企业。他们是商业运营方面的专家，我们在商业地产开发的关键问题上拥有共识，都认为商业运营是重中之重。另外，与国内其他规模很大的同行相比，我们专著于在二线、一线城市的核心黄金地段进行投资对象的筛选，不是黄金地段我们不会考虑的，哪怕是城市的副中心区域。这些关键指标会降低我们这个商业模式面临的风险。”李贵斌答。
    他亦同时透露，公司正在北京市场展开一系列并购动作，目前，在北京中关村西区和北京西客站两大黄金商圈，光耀东方已有斩获，据透露，光耀东方已经成为北京新中关购物中心的大股东。

模式接受大考

    然而，随着光耀东方的胃口大开，烂尾楼攻略逐渐模块化，业务范围延伸至北京一线高地，光耀东方面临的风险敞口也一再扩容。如何确保高速扩张中模式在不同商圈项目中的适应性，李贵斌必须为光耀东方系上一个安全带。谁会是这根安全带呢？
    首先是清醒的意识。早在2008年年初，李贵斌在内部高层会议上发出警告，公司必须以“现金为王”，要控制节奏，注意销售类物业与持有型物业的比例，使公司在财务上保持一个合适的负债水平。除此宏观层面的判断外，李清醒的意识也体现在相对微观的层面。据公司内部人士透露，李贵斌在公司内部曾有如下概括：公司在重新包装一个项目时，要舍得投入，不能用过高的售价去透支未来商户的利益，否则一定会引起未来招商的难题，这对公司的总体战略是有损害的。
    李贵斌也对收购季节里涌现的机会保持着一份属于公司掌舵者所须有的那份持重和谨慎。“商业地产的过剩还将持续，收购项目的空间会更大，但是，我们不是要买便宜货，更不是急功近利。我们尽可以仔细挑选，将更加注重回报率、注重价值回报，可以用最少的钱办最多的事情。当前，我们要沉住气，下一步，要一网打尽。”他说。
    其次，安全带也来自于外部融资。作为从事商业地产运营的企业，光耀东方无法回避大量资金投入的难题。光耀东方的解决办法是，寻找一个融资领域的战略合作伙伴。
    2007年底，中国PE领域知名的蓝山资本与光耀东方站在了一起。在这项异常低调的合作中，蓝山资本分期出资近9亿元人民币，以股东贷款的名义支援光耀东方在北京、石家庄、邯郸、天津等地的烂尾楼收购计划。根据蓝山（中国）资本董事总经理叶盛称，光耀东方是蓝山（中国）资本在内地投资的一家规模最大的企业。
    这笔交易的详情外部知之甚少。但是，依风险资本与私募基金投资的一般规律观察，通常均会对投资目标进行苛刻的尽职调查，而最后付出真金白银，一定是对公司的商业前景投出信任票。蓝山资本在此之前曾是河南鑫苑（中国）的投资伙伴，后者能够在纽约交易所成功上市融资，成为国内首家登陆纽交所的内地房企，蓝山资本的财经资源和人脉功不可没，而鑫苑IPO后的迅速做大，也证明了蓝山资本的选股眼光。如今，蓝山资本携手光耀东方，对于后者这样一个年轻的中型商业地产发展商而言，或许意味着一个更具创意的商业故事正在搭台草创。
    虽然李贵斌谈及IPO时态度慎重，但是变身公众公司应是光耀东方的不二之选。不过，李贵斌更愿详解的是光耀东方未来一年的“收购日程”。比如，通过收购一家省级百货企业，组建自己的商业集团，丰富自己的百货店、店中店和大卖场商业模型，来解决业态配置、战略合作厂家和品牌长期合作、物业融资等问题，同时，实验性地进行网络销售，开拓营销新渠道。
    “现在，光耀东方的大机会来了，在金融风暴下，好多公司已十分困难，他们要过冬，我们也要过冬，但企业不能无为，第一要有准备，第二要敢于作为。”在2009年初公司的内部会议上，李贵斌呼吁接受更大的挑战。

“专业+细分”
对抗经济周期

■中国房地产报  张杰/文

    过往两年的楼市江湖，商业地产出现了冰火两重天：既有像富力地产这样的全国性公众公司，因为未踩准商业地产拓展布局的节奏，一度拖累全局；也有类似万科地产这样的楼市大哥大，开始重新思考商业地产的财务平衡点，开始了全国性战略布局，更有包括万达集团这样的城市综合体发展商完成两轮巨额私募。在冯仑看来，以万达两轮成功私募40亿元为标志，商业地产开发商正在得到资本市场估值上的青睐。
    然而，综而观之，不管是富力的一度失意还是万达的高歌猛进，都与一个词汇息息相关：招商。富力希望短期内提高投资性商用物业的租金回报，可惜赶上2008年写字楼和商场销售下滑之年，这个梦想只能推迟。万达的大手笔攻城略地，相伴随的也是台前幕后的招商力度进一步加强，否则无以支撑。其他自持一些商业项目的综合性开发商，也是花出大笔心血和资金，寻找更稳定更可靠的主力店合作伙伴，如此方可改善资产包的质量优劣。
    11月10日，万达集团全国第二届全国招商大会启动，来自1000多家国内外商家的2000多名代表出席招商大会，其中包括沃尔玛、家乐福、TESCO、国美、苏宁、迪卡侬等一大批国内外著名商家的总裁、副总裁等高管。这个万商会也被万达集团上上下下视作头等大事。而旗下拥有不少商业资产的开发商如中新地产，也在纷纷强调招商的重要性。
    由此可见，谁能快速降低空置率，提升租务水平，正是商业地产高下见分晓的关键。光耀东方能够在众多商业地产发展商中脱颖而出，率先获得蓝山资本的融资支持，靠的正是短期内超越前任对手的招商眼光和能力，简单言之，光耀东方的战略致胜之道即为，用“专业+细分”对抗经济周期，从而把经济周期转化成自己的商业机遇。
    专业二字不言而喻。光耀东方的管理团队多为拥有百货、零售经验的知名公司前任高管，早在加盟光耀东方前，已经是圈内经验丰富、资源丰厚的职业经理人。正如李贵斌所言，烂尾项目商业重生，选股眼光异常重要。公司的高层均在一线工作多年，对市场的冷热、城市商圈的气候均触觉敏锐，由他们来挑选项目，可谓为公司专注城市核心商圈烂尾楼并购的商业模式加上了一把安全锁。
    “细分”则是另一把安全保障。李贵斌认为，光耀东方专注于一线、尤其是二三线城市的烂尾项目并购，而这个市场容量之大，难以想象。专著于在这一细分市场稳步做大，鲸吞对手，首先可以避免与大型的商业发展商直面碰撞，其次，则避免土地市场的公开出让带来的高价风险，充分发挥出并购交易四两拨千金的财技，在李贵斌看来，在这个细分市场，你总是能够比同行有更大的挑选空间。
    战略领先，你才会收获常规风景之外的收益。据光耀东方董事长李贵斌透露，年内公司的商业管理收入可能突破3亿元。考虑到规模和开发历史的早晚因素，这一数字相较万达年租金收入10亿元的事实，足令外部看到光耀东方的商业前景。
    去年至今，多家商业地产同行成功IPO，在市况的夹击下，尤显难能可贵。去年10月，人和商业（1387.HK)以地产零售商场概念在香港联交所融资33.9亿港元，破冰内地地产IPO，凭借的正是不可复制的商业模式——“地下服装商业地产”。这一成功案例，正可为光耀东方借鉴。我们完全可以判断，准确的细分市场定位，正是未来的光耀东方变身公众公司的底稿。