国际旅游岛规划姗姗来迟 三亚楼市待“挖潜”

■中国房地产报  记者 葛云 海南三亚报道

    对于三亚乃至海南来说，国际旅游岛的规划或许是个迟到的概念。
    在11月7日举行的中国资源地产海南峰会上，中国城市规划研究院副院长、总规划师杨保军印证了海南国际旅游岛规划即将获批的消息，并介绍了未来三亚的城市规划要点。其实，这一概念已经显效，海南股市、楼市双双有所表现。11月第一周，长期表现平淡的海南本地股板块异军突起，8成个股收涨，其中海德股份、ST珠江两只地产股表现抢眼，与此同时，以三亚为首的海南楼市呈热销之势。
    业内人士认为，这一概念的到来，它的真正意义绝不止在于提升海南，尤其是中国惟一的热带滨海旅游城市三亚的房价，而在于它能否改善海南及三亚的楼市生态环境，彻底改变粗放、低端、滥用海景的开发现状。

楼市上行 炒房客现身三亚

    “我买下了这一栋里面向江景的所有房子，差不多是半面楼”。被有的媒体称为“京城房产投资第一人”的张羽冲现身三亚，并指着他所投资的最新开盘项目的效果图对记者说。此次出手是张在三亚的第二笔大投资，早在今年年初，他的投资矛头已转向三亚，并大笔投资于海棠湾某项目。
    据海南搜房网统计数据显示，10月下旬三亚商品房共签约678套，签约面积60895.51平方米，环比10月中旬商品房销售量提升144.77%，签约总金额达7.92亿元。10月份三亚商品房销售均价为15518.44元/平方米。
    就个案而言，10月初至今，包括三亚湾美丽新海岸、创业二期碧成大厦、海天花园等逾十个楼盘出现热销。进入11月以来，随着三亚旅游旺季的到来，三亚楼市持续上行。除上述项目持续热销外，于11月8日开盘发售的金泰·山屿湖表现强劲。据该项目有关负责人对记者介绍，开盘当天，该楼盘首期推出的五栋楼全部售罄。截至目前，意向成交金额突破1.5亿元。而炒房高手张羽冲买入的正是此楼盘。有趣的是，该楼盘的意向客户中，来自北京、山西、吉林等北方省市的占五成以上。
    对于海南板块的崛起以及三亚楼市的升温，业界一致认为主要受益于海南国际旅游岛规划。日前，海南省政府秘书长徐庄透露，国家联合调研组正在组织起草有关支持海南旅游产业发展的政策措施，并将海南旅游业的发展纳入国家发展战略。有消息称，这意味着《海南国际旅游岛规划纲要》有望在近期获得国务院的批复。
    三亚市住房保障与房产管理局局长李洪海对这一概念寄予厚望，他认为，随着国际经济的逐步复苏，随着三亚国际旅游岛和自由贸易区地位的确立，未来三亚将向一流旅游城市推进，与此同时，三亚的房地产能更上一个层次。

过热开发与价值低估并存

    一直以来，业界人士对三亚地产资源的开发存在忧虑，这种忧虑源自对稀缺资源过热的开发与滥用。早在5年前，三亚的海景概念便成为地产贩卖的噱头，而相对于三亚209公里漫长而美丽的海岸线，其在中国无可复制的热带滨海环境，这些贩卖显得过于廉价，与三亚应有的城市定位并不匹配。而近年，三亚地产开发更呈不断升温之势，万科、富力、雅居乐、鲁能等地产名企纷纷入驻。据不完全统计，目前三亚市共有近40个楼盘在售，并且90%以上的楼盘都以“休闲度假”为主。有关数据显示，截至目前，已有多达27个国家和地区的人到三亚购房，比2年前翻了一番。
    休闲度假，一线海景，舒适气候，都成为三亚楼市的名片，但是由于此前城市规划不清晰，认识不到位，三亚房地产的现状呈现出同质化严重、海景资源滥用甚至破坏、规划粗放无序等特征。
    在中国资源地产海南峰会上，不少与会专家表达了三亚需要精细规划、地产需要善待资源的想法。
    “大家注意下，我们是十几亿人口的工业大国，所以我担心的是三亚太热，到真正需要的时候，三亚很多资源会被毁了。”杨保军如是说。中国休闲经济研究中心主任、中国人民大学教授王琪延说，拥有资源的同时，更要善于利用资源。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，对三亚现有美好资源的保护和开发，开发商要担负很大责任。上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司总裁夏航则表示：“地产永远是资源的附属品，资源永远是鸡，地产永远是蛋，我们可以去寻找资源，把资源地产当做长期产品去经营。”
    一边是火热的开发与投资客对限量版三亚地产的追捧，一边是三亚土地资源价值的低效利用与尚待提升的善待资源意识，“三亚房地产目前处于一个从粗放追求数量增长过程到规范追求质量增长过程的演变当中，三亚整个房地产价值，以及其对于中国整个富裕阶层的价值仍然被低估了。”北京师范大学金融研究中心教授钟伟认为。

向纵深拓展是趋势

    对于以三亚为代表的海南海岸线过热开发与价值低估的矛盾现状，国际旅游岛规划的到来或许可以成为亡羊补牢之举。
    钟伟在分析海南城市发展时指出：“区域经济发展非常不平衡，东线从海口到博鳌、到三亚发展均不错，西线很不理想，这个对于三亚本身或者海南本身的和谐与可持续发展是重大挑战。”
    “到三亚的人看重一线海景房，估计在近几年内，最优质的一线海景将不复存在。我们应到山里去，往纵深发展，这符合一个城市的发展规划。这说明资源不仅仅停留在边缘，这需要一个城市整体规划。随着经济的好转，一条城市主干道修起来，两边的项目立刻就起来了。城市规划好，可以促进地产规划的进程。”洲联集团·五合国际中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划学术委员会副主任委员陶滔建议。
    在杨保军看来，三亚这座城市缺少一个活力中心，三亚要做特做精，而不是学其他城市做大做全，要把它独一无二的资源发掘出来配置好、整合好，并对房地产的发展进行有效的管控和引导。据他透露，国际旅游岛的规划思路恰恰是要把海南的资源优势向纵深、非沿海引导。
    如果说海岸线开发过热、纵深山陆区域开发冷寂的不均衡态势构成了今天三亚的楼市现状，那么在国际旅游岛概念带动下，三亚地产开发向纵深延展、挖掘潜力将成为趋势。需要指出的是，这种挖潜绝不是指房价的“挖潜”,而是指地产资源的运用、三亚地产层次的提升。对此，三亚市政府已经开始倡导这样的纵深开发理念，从市场表现看，地产商与购房者对该理念的认同度较高。比如，目前热销的金泰·山屿湖项目就是依托三亚河景的非海景房。
    三亚市副市长郭宝红在出席金泰·山屿湖开盘活动时明确表态：“未来三亚市的房地产开发，不能过于倚重一线海景，而应对城区进行有效、合理开发。”