邹晓云：近期不会有大政策出台

■中国房地产报  记者 魏洪磊 北京报道

    近期土地市场政策层面频频出现的新动向，在年底这样一个敏感时期，牵动着开发商和地方政府的神经。一系列的政策将给近期的土地市场带来怎样的影响？土地市场的热度是否还将持续下去？日前，本报记者围绕相关话题专访了中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云。
    中国房地产报：今年以来，开发商拿地签订的都是新版土地出让合同，它的一个显著特点就是规定了项目的竣工日期，比如北京的四块地王都是如此。新版土地出让合同会给这个市场带来怎样的影响？
    邹晓云：我一直在主张把竣工时间写入土地合同，因为这对开发商延期开发、囤积土地都是有抑制作用的。且不论执行情况如何，它在制度层面上都有很重要的意义。
    政府把国有土地出让给开发商，最终目的是令其盖好房子来满足大众的居住需求。开发商在这一过程中取得的只是开发权，而不是真正的完全使用权。这就相当于把一块布料交给一个裁缝，做成什么衣服、什么时候穿上，这些实际上都应该由未来衣服的主人决定。同理，再回到房地产业，开发商当然是以逐利为目的，但政府部门应该用制度来限制额外利益的产生。
    中国房地产报：新版土地合同的威力已经初显，一些开发商认为这有信号意义，担心之后的更严格调控，所以对是否拿高价地怀着很矛盾的心理。您怎么看待决策层的进一步动作？
    邹晓云：开发商在这么好的形势下有了风险意识，说明政策收到了效果。如果说我们的政策都能监管到位的话，对于土地市场的回归理性还是很有作用的。
    国土资源部把政策执行下去的决心还是很大的，目标也很明确，就是反对囤地、避免地王的产生，关键是地方政府能否认真执行。除了国土资源部，土地督察总局也在调研，他们的督察对象就是地方政府，应该说有一些具体的手段，现在还没正式公布，它更多还是配合国土资源部。但地方政府目前从心理上比较抵触。
    我个人认为近期不会有大的政策再出台了，到了年底全国国土厅（局）长会议也快要召开了，很多政策还需要在会上讨论来决定。
    中国房地产报：很多开发商都有一种法不责众的心理，比如北京这么多项目，几乎没有因为违规而被收回的，政策执行难的局面会不会延续？
    邹晓云：这反映出我们的监督机制没有建立起来。我们目前没有一个独立的监督部门，政策上也有很多漏洞。比如我们的合同订好后，约法三章非常细，可政府方面并没有哪个部门、哪个人去承担随后监督的责任。
    现场察看是很简单的方法，甚至可以委托中介机构去执行，可没有人去做这个事情；企业如果按时申报，也可以去核查它们的报告是否属实，但开发商自然也不可能主动报告开发进度。
    假如没有专人去做这项工作，政策不可能落实下去。这件事可以说是政府的独角戏，最重要的是政府把自己的制度完善，而且让它有可操作性。中央有政策的要求，地方政府也得有具体的措施去落实。
    如果真要把竣工时间落实，开发商是没有漏洞可钻的，这个东西是死的。如果专门成立一个部门来做监督，一方面可以弥补政府部门间的缝隙，另一方面，它可以更独立和更公正。现在政府又是运动员又是裁判，地方政府供地后，一定不愿意再收回来，除了经济上的损失外，还要牵涉很多精力，这也导致他们动力不足。
    中国房地产报：那又该如何提升地方政府严格执行政策的动力呢？
    邹晓云：中央和地方应该联手建立监督机制，这其实也是很简单的事情。我们现在管理的现代化手段都比较多。比如从技术上说，可以建立一个管理系统，地方政府每交易一宗土地，都必须到这个系统上去登记，如果不登记，管理处的处长承担责任；项目的建设情况也必须登记进来，而且向社会公开。
    中央和地方政府的管理目标不一样。前者更多要考虑平衡社会利益，而后者更看重地方经济的发展。两者间是有博弈过程的，但落实到人了，信息更精确了，就便于管控了。这在西方是有成功经验的。
    还有一个办法，就是中央政府对地方政府收一笔钱。不管卖什么地，在这一过程中的增值收入都归中央所有。这个增值收入是指正常的市场价格和最后成交价之间的差异。对企业也要收增值地价，我们国家的土地一定是不断升值的，可以通过评估来确定增值了多少。房价是公开的，扣去各种成本、税费和正常的利润，就能得出土地升值价格。从地方收上来的这部分资金最后还是要返还到地方的，但怎么去用，地方就没有绝对的支配权了。
    中国房地产报：北京最近采取了分割地块、小幅出让的推地形式，您怎样看待这种做法？
    邹晓云：政府遇到资本雄厚的大开发商，就想把土地一股脑地都交给他去开发，这是种极不负责任的做法。现在这种化整为零的做法大大降低了土地市场的门槛。这样做甚至可以给那些合作盖房者以机会，他们搞了那么多年都没有多少成功的例子，最大的障碍就是土地市场门槛高。另外，这种做法还增加了土地供应宗数。这样就可以把土地交给更多开发商去做，供需会显得更均衡。
    中国房地产报：最近传闻北京要将土地一级开发权收归政府，对此您持怎样的看法？
    邹晓云：政府其实还是一个组织者的角色。之前一段时间把土地都交给几个大的国企，这样不公平，也不能保证效率。当然现在收权，还是要把整理的具体工作交给开发商去做，但这个市场比以前更开放了，就是谁都有资格去做。
    之所以一级开发这么被重视，因为它其中有利可图。一方面，开发本身是有利润的；另一方面，可以进一步在二级市场上占得先机。解决办法也很简单，那就是采取回避制度，做了一级开发就不能拿到同一块土地的二级开发权，这样也可以加快土地开发速度。
    政府的职能其实很简单：信息公开、标准制定好、市场开放，一切就可以很有效率。