“75%开发商认为土地过热”背后的囚徒困境

■中国房地产报  毕舸/文

    近日，面对今年土地市场的现状，中国不动产研究中心针对上海开发商的相关调查显示，有高达75%的开发商认为土地市场已经过热，认为还没有走出低谷的开发商则为0。
    75%的开发商认为土地过热，显然在大多数开发商心目中，土地市场的热气逼人已成集体共识，说不定他们已经意识到潜在危险——土地价格高挂必然导致开发成本的连环上涨，并且带来房价的节节高升，一旦出现房价远超国民经济现实承受力的情况，市场再次临险、政府出手抑制的可能性会大增，重返去年那种冷清局面也未可知。
    但在现实层面，一个又一个地王新纪录的诞生，表明开发商赤膊上阵，为获得土地不惜一切的狂热气氛还在延续。换言之，开发商一方面叫苦不迭土地拍卖价格上涨势头的过快过猛，另一方面又直接充当了土地价格新纪录的缔造者，这种有悖常理的吊诡场景，究竟隐含着怎样的囚徒困境？
    大家都知道，囚徒困境是经济学上一个著名理论。囚徒困境假定每个参与者（即“囚徒”）都是利己的，即都寻求最大自身利益，而不关心另一参与者的利益。但最终出现的结果，是参与者们的自利选择，恰恰不是顾及共同利益的帕累托最优解决方案，相比顾及彼此而带来的利益要低得多。于是，每个“囚徒”的选择都不是最佳选择。
    在如今的房地产领域，“囚徒”征兆显现得日益明朗化——房地产市场从持续一年的寒冬中回暖，有关部门与开发商理应珍惜这来之不易的宽松政策环境、开始释放的刚性需求。遗憾的是，理应符合理性与良性机制的逐步市场回调，却被无穷的以涨价换暴利欲望所替代。地王的死而复生甚至复又疯狂就是最好的例证。
    其实，这一切都可以从土地竞拍模式上追根溯源。竞拍模式将原本就稀缺的土地资源完全商品化，以同场叫价的模式，无形中逼迫参与的开发商不断拿出交易筹码。随着叫价的提高及拍卖师的落槌，给予所有开发商一种“气场”——别人的同步叫价意味着竞争程度的加剧，不提高价格就被淘汰出局，而回应叫价又给其他竞争者以“他既然抬价说明在这个价格基础上依旧有利可图”的心理暗示。如同“羊群效应”的发散，开发商们互不相让抬价的恶性循环就此形成。
    囚徒困境还来自于有关部门。尽管房价过高将让整个城市的居民群体遭遇更多的买房难问题，并且带来房市投机现象风行、资产泡沫化等弊端，还终将有一日会因房价虚高而导致学术界摇摆、管理层困惑，从而受到中央再次调控，但土地竞拍所获的丰厚收益让有关部门陷入迷乱中无力自拔。
    过度的土地竞拍对开发商根本利益不利，过高的房价对有关部门长远利益及国民经济健康发展不利，大家都是“囚徒”，都在采用只顾及自身的短视选择，却遗忘了未来的负回报。在这个囚徒困境里，没有最优选择，而受困最深的“囚徒”，无疑是跟风抬价的购房群体。