21世纪不动产观点
楼市“金九”成幻想 “银十”需降价

    准备在9月、10月大捞一笔的开发商恐怕要失望了，至少“金九”已难实现。

“金九”难实现 二手房成亮点

    每年9月、10月，是房地产市场传统的销售旺季。但据21世纪不动产监测的数据表明，9月前半月，北京楼市交易量并未出现大的增长，而是第一周增长、第二周之后下降，且降幅不低。上海、深圳等一线城市楼市热销的势头也未出现。9月一线城市交易量下降，“金九”成了一个幻想。
    不过，北京二手房成交量成为楼市的亮点。9月第一周，北京二手房成交量达9000多套，第二周达5200多套，前半月成交量远远超过同期的商品住宅。21世纪不动产首席分析师孟奇认为，这主要是受北京市银监局禁止二手房贷款“黑白合同”这一政策的影响所致。
    通知要求，自9月起，二手房网签报价与实际合同报价必须统一，以防止“黑白合同”导致的贷款风险。房地产经纪业内人士担心，由于实际交易过程中，普遍存在以“黑白合同”规避交易税费的做法，政策实施后将增加二手房交易中的实际成本，从而导致交易量的下滑。很多购房人赶在政策实施前签订了二手房买卖合同，而合同网签有一定滞后性，所以体现为9月初二手房交易量的大幅增长。
    孟奇认为，房地产业内将9月赋予“金九”的使命，显然是希望在这个月能成为全年成交量最高的月份或之一。但由于今年上半年已经过度透支，下半年楼市成交量很难重现这种盛景了。从这个角度看，2009年楼市的“金九”已注定不可能实现。
    那么，“银十”有没有可能？

“银十”需要降价

    一线城市7、8、9月连续三个月的量跌价涨，已引起业内广泛的疑虑：楼市是否会由此向下拐行？这也即是所谓楼市拐点论的焦点。
    过去三个月成交量的下滑，多数人并不感到意外，毕竟在目前的国内外经济形势下，上半年那种抢购式的市场情况难以持续。但是，价格的继续上涨，却是出人意料的。包括孟奇在内的多位专家都认为，成交量下降，价格却上涨，正如上半年价量飚升其实是不正常的一样，量跌价升的现象也是不正常的。如果要回归正常，主要有两种方式：价量齐跌或价跌量升。
    孟奇表示，价跌量升是更符合市场理性的方式。也就是说，未来这个月，开发商应该适当降价，以价格的牺牲来换取成交量的放大。因为，如果让7、8、9月成交量的阻滞继续延伸，演变为一种规模性的观望，这对整个楼市的恢复是不利的。
    2008年以来房地产市场的此轮调整，是近10年来观望时间最长的一次，它的杀伤力在于，令部分开发商的资金流出现了中断的可能。上半年楼市销售的畅旺，虽然势头甚猛，但时间过短，不足以证明此轮楼市的恢复性增长已经完全确立，而仍须经由下半年的增长来继续验证。如果下半年掉头向下，就不能断定楼市已进入新一轮增长周期。孟奇认为，这个证明必须以价格的适当下降来协助完成。
    既往的实践表明，只要开发商愿意适当降价，就会有消费者跟进。2008年销售较好的楼盘，大多数是打折幅度较大的楼盘。这个规律对2009年下半年同样适用。好的迹象是，北京等城市已经出现打折的楼盘。这个范围理应扩大。未来这个月，新入市的楼盘相对低价开盘，在售楼盘适当打折，如果这种楼盘数量较多，成交量实现“银十”还是有可能的。
    孟奇还建议二手房业主，不要再追求过高的回报，该让价的要让价，早日成交，落袋为安。不过，他对2009年全年二手房交易量保持较高的增幅很有信心，因为新的营业税政策至少要执行到年底。