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团队决定地产投资成败

(2009-10-13 10:40:50)
标签:

房产

分类: 金融实务

团队决定地产投资成败


■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

 

    保险公司投资不动产是否已经做好了所有准备?美国第二大保险公司保德信公司旗下的美国保德信房地产基金(Pramerica)董事、总经理林熙龄在接受本报记者专访时表示,保险公司在专业投资人才的培养和招徕方面还需要做出更多努力。
    “保险资金投资不动产管理团队的竞争能力,将会决定未来各个保险公司在房地产市场的成败。”林熙龄说。
    中国房地产报:保险公司在投资不动产的人力储备方面,是否还存在问题?
    林熙龄:我所看到的情况是,专业的投资人才不太多。保险机构总是被动地买卖项目,或者找别的机构将项目外包出去,以为保险资金只要买一栋写字楼或者商场,赚取几年稳定的租金收益就行了,实际上并没有这么简单。
    在国外,保险机构都是主动在经营这些商业地产项目,有专业的管理人员依据市场的变化和方向,去指导旗下地产项目的运作。这些管理人员要对竞争环境和风险判断有十分清晰和敏感的把握能力。
    就国内的保险机构而言,最好这个管理人员是地产圈里的,有过丰富实操经验的人。当然,因为保险机构对风险、对资金的流向可能会有更严格的要求,因此管理者也同样要对保险公司的机制和意愿熟稔于胸。
    中国房地产报:从保德信的投资经验来看,保险资金投资不动产项目最看重的因素是什么?
    林熙龄:在项目标准方面,当然要看项目的地段条件,尤其是商业地产,对地点、周边配套、人流等要求很高,这些都满足的话,这个项目的收益就可以保证。
    在国外,一批长期收益稳定的地产项目是能够对保险公司的业绩有很大贡献的,所以在选择项目的时候一定要很慎重,要全面把握各种对投资产生影响的因素。
    不过我认为,对于保险机构而言,更重要的是这个投资团队内部的配合够不够默契,因为这个团队是要主导整个投资管理流程的。
    因此,投资团队能不能创造价值,需要管理者的眼光去发掘有潜力的项目,然后和顾问公司、物业公司进行很好的合作完成后期的管理运营。管理团队的竞争能力,将会决定未来各个保险公司在房地产市场的成败。
    中国房地产报:市场的看法是,一般债券的收益率是6%左右,而股票的收益率能达到10%以上,保险资金投资不动产时要求的回报会在两者之间,是这样吗?
    林熙龄:的确如此,一般通行的标准是在债券收益率的基础上加1.5%,如果债券有6%的收益率,那么保险资金投资不动产的收益率至少要达到7.5%~8%之间是比较理想的。
    中国房地产报:AIG是世界级的保险巨头,也会有投资衍生品的巨大失误。而国内的保险资金投资不动产一旦开闸,也将面临投资风险问题。在这方面,你怎么看待国内的风险监控?
    林熙龄:从监管层来说,一开始肯定是要严格控制的,对风险和回报也会有一定的要求,但这种限制无疑会扼杀保险公司的积极性,对保险资金向不动产方面的流动增加难度,也不符合市场的规律。
    监管机构要做的更应该是从体量上适度把握,不可能一开闸,1000亿元的资金就倾巢出动,需要规定在每个项目上不能超过多少。至于项目选择和风险及回报方面,则应该以保险资金投资团队自控为主,给他们充分的运作空间和时间。
    可能早期投资会有失误或者回报不理想,尤其是上市的保险公司,会面对投资者的压力和非议,但应该提供一个更为宽松的时间和空间,这需要过程,监管层也应该去扶持和鼓励。
    中国房地产报:国内的REITs也可能在未来一段时间内出炉,你认为保险资金投资REITs是不是一个好的投资渠道?保险资金可以通过做REITs解决商业地产退出的困境吗?
    林熙龄:事实上,既然保险机构可以直接投资不动产,也就没有必要去买REITs,投资者肯定希望更直接一些。不过保险机构如果储备足够合适的项目,完全可以做REITs,通过上市流通卖掉,解决国内商业地产退出困难的问题。
    在国外,保险资金投资不动产退出途径既有直接转手给机构投资者,也可以和开发商合作,以自有资金为基础吸纳第三方资金,购买资产打包REITs上市实现退出。

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