取缔“阴阳合同”搅动楼市迷局

■中国房地产报  徐东华/文

    日前，根据北京市银监局《京银监通【2009】84号文件的相关问题》文件的要求，“各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同作为审批的必要依据。”对于本已被“二套房贷”搅得风生水起的北京二手房市场，杀伤力显然更大，预计将直接带动交易量的下滑。
    通过“阴阳合同”避税已经成为一个众所周知的“潜规则”:二手房交易当中往往存在着两套价格：一套是买卖双方的真实成交价格，另外一套则是提供给房地产行政主管部门以及税务部门看，用来作为计税依据的价格。
    虽然有政府指导价作为底线，但是指导价却又明显低于当前的市场行情，譬如北京，部分区域的过户指导价只有市场价1/3左右的水平，这就意味着可能2/3的税费在阴阳合同中悄然流失了。
    虽然税务部门、房地产行政主管部门曾经多次出台控制“阴阳合同”的做法，但依然是治标不治本，正所谓“上有政策、下有对策”，几番封堵均不见成效。
    与此同时，另一个现象却引起了有关部门的注意，那就是“二手房公积金贷款”，根据公积金管理部门的要求，凡办理二手房公积金贷款，将按照实际过户价格确定贷款的额度，这也是当前二手房公积金贷款比例偏低的主要原因之一，如果多贷款，就不能选择避税，避税就意味着银行公积金可贷款额度的减少。
    或许正是受到公积金贷款的启示，银监局出台了84号文件，如此一来，想多贷款就要足额纳税，想节省税费，那就只好少贷款多掏首付了。毕竟在办理商业贷款时，还有游离在“实际成交价”、“过户申报价格”之外的第三套价格——“贷款评估价”。
    在以往，银行在审批按揭贷款时，基本不考虑成交价和过户价格，银行会指派评估机构对申请贷款的房产进行价值评估，而最终出具的评估价根据“市场比较法”得出，基本反映了市场行情，绝大多数情况下略低于实际成交价。消费者依然可以按照实际成交价交易、按照评估价取得相当于评估价值七成的贷款，然后通过阴阳合同进行避税。
    在原有机制下，银行和房地产行政主管部门、税务部门并无横向联系，银行只管贷款，房地产行政主管部门只管过户。税务部门想足额收税，如果不把上述部门拉进来，实现的难度可想而知。如今，银行必须以网签的实际成交价格和评估价之间“二选一”，并采用“孰低原则”，哪个价格低就按哪个价格批贷，这对于通过贷款购房的人群来说，基本就意味着避税无望，除非多掏首付款。
    别小看“避税”，避与不避相差很大。如果一套200万元的二手房，其过户指导价格可能只有80万元，假如需要交纳5.5%的营业税、1%的个人所得税、1.5%的契税，那么足额纳税情况下，总的税费合计就要达到16万元，而通过“阴阳合同”，税费只有6.4万元。现在，消费者为此就要多付将近10万元税费。虽然当前税费的重头戏——营业税和个人所得税被减免，但也只是一个临时性的楼市刺激型政策，2010年的1月1日开始，就将会恢复到以前的征收水平，那才是真正见分晓之时。
    很多已经习惯于“逢出新政必观望”的购房人已经再度蛰伏，而那些坐地起价持房观望的业主却有点坐不住，房源挂牌量已有增加趋势。由此看来，2009年第四季度的供需关系可能还会出现新一轮的变化，而至于是不是会拉低二手房成交价格，大概还要看最近一段时间供需双方的博弈结果了。
    （作者系中易安房地产担保有限公司市场总监）