地产业是债券危机“解铃人”
专访世界不动产联盟欧洲分会副主席

■中国房地产报  记者 方帅 澳门报道

    近日，2009中国房地产(澳门)论坛暨国际房地产融投资洽谈会在澳门举行。世界不动产联盟欧洲分会副主席安东尼奥·坎帕尼奥利表示，为了保持经济体系的稳定，房地产行业需要从现在着手和金融部门进行沟通与合作。
    中国房地产报：房地产业被看做引发金融海啸的元凶，如果更深层次地剖析房地产业里的有关环节，究竟是哪个环节出现了问题？
    安东尼奥：房地产业不是金融危机的原因，房地产业和金融业缺乏联系才是这次灾难产生的原因。任何一个甚至发行量上亿欧元的有抵押证券的发行备忘录、合同和附件中，都对资产担保鲜有提及。有时候，会有一个简单的缺乏细节的参考文件：抵押协议构架。这些文件传递的最终结果使得房地产担保债券代表性大大降低。债务抵押债券就是一个很好的例子，他们几乎丧失了房地产和实质转移利益之间的任何有效联系。只要稍稍具备不动产债券的相关知识，例如清楚商品房的贷款债券和抵押债券，就很容易意识到这点。
    中国房地产报：为了保持经济体系的稳定，房地产行业需要从现在着手和金融部门进行哪些沟通与合作？
    安东尼奥：金融部门把一切都建立在债券发行人等级评估基础上，这是一个致命的错误。现在，有多少购房者使用按揭贷款，资金项目的品质在这一过程中的重要性又有多少呢？众所周知，融资房地产的品质几乎是借款人惟一考虑的因素。这个基本的顾虑却被金融部门完全忽视掉了。他们非常自信地认为，机构发行人有能力承担这种债券产生的各种金融风险。事实上，只有房地产行业能有办法解决金融部门的问题，也只有房地产行业才具备这样的技巧，去解决大量不动产按揭贷款的问题。
    中国房地产报：国际上有哪些处理垃圾担保资产的方法？
    安东尼奥：现在到了房地产业有效处理这些大量的垃圾债券担保资产的时候。为了实现这个目标，我们需要同金融部门统一意见。为此，在欧洲层面实质上代表欧洲所有国家级协会的“评估师协会欧洲小组（TEGoVA）”在欧洲发起“不动产和市场评估（PAM）”。TEGoVA主编的欧盟估价标准组织的指导意见第14条，清楚地列出了在房地产债券评估时需要评估的风险清单。
    比如在意大利，为了使金融业强制性提供额外的关于房地产业证券抵押的风险资讯，意大利估价组织的主要会员和欧洲估价组织的正式会员合作并促使有关当局修改相关金融业的条款。欧洲估价组织在联合国层面也做出了同样的努力。全球性的市场需要诸如此类的全球性的行动和观念的合作。
    中国房地产报：从房地产市场入手挽救金融危机，当务之急是什么？
    安东尼奥：不动产和市场估价对于挽救金融危机下的房地产市场是极其重要的。就开发商、估价方、建筑方、物业而言，这次的金融危机对于他们都算是一次机会。但是，在处理那些刚被有些国家从不良资产中“保释”出来的资产方面，我们应在全球范围内担起大任。
    现在很多按揭证券还不到原始面值的一半，一些投行已经意识到这些证券真正的价值在于抵押的房地产。因此，我们需要接管市场或者引导市场的参与者，以评估债券背后不动产和市场的风险，并且通过特定的情况逐一分析。比如，通过合适的资产负债调整，通过抵押不动产的再分配、最优使用或适合的管理，计算出财产价值。
    对冲基金在两年前的廉价债务收购中发挥了主要的作用。但这种做法只可以解决部分的问题，因为这是纯粹的金融投机行为。更为重要的是，他们不足以给房地产市场的发展带来好处。
    中国房地产报：中国需要怎么做？
    安东尼奥：中国的房地产业不论在国内还是国际上都可以发挥基础性的作用。在欧洲和美国用房地产债券收购资产抵押债券的做法，可给中国房地产业一个利用低价直接收购类似不动产以借鉴意义。有的时候，在不动产的不良资产抵押市场上进行投资被认为是合适的经济行为。房地产的潜力可能会带来繁荣，但是房地产业精明老练需要获得这额外的利润。而且，各国政府在寻找一个可以能从根本上解决困境的方法。因为他们还需要考虑纯金融手段干预不当的情况下给人们住房可能带来的消极影响。