向“管作分离”模式演进

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

    在中国住交会10年的发展历程中，物管公司的声音并不是每年都有。
    在2001年，深圳6家知名物业管理公司挺进中国住交会；在2003年，有20家企业荣登中国物业管理品牌企业排行榜20强。但是，自2004年房地产行业进入飞速发展阶段，物管公司的身影就鲜有在中国住交会舞台上出现。这种缺失对于专业化程度正在加强的房地产行业不能不说是一个遗憾。
    因此，无论对于境外物管公司还是境内物管公司而言，加强对其自身专业化管理能力的展示，正成为它们在地产行业调整当口重新瓜分市场时的切实需求。
    对于境外专业化公司而言，在成本的重压下，它们正朝成本管理优良化的方向发展，而在这一转向的过程中，提供更为专业化的服务，则会为其接管物业项目带来较大利益。
    “从公司总部层面，我们目前更加突出技术方面的监控和支持。而从项目层面，则会更加着重满足物业管理的服务需求。”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司物业管理部董事张晶予介绍。
    她举例说，近来，中字头企业对于管理公司的服务化要求更加明显，北京朝阳门附近的某一国企客户就是一例。“这些大型国字头企业有一大特点，即‘三多’——会议多、接待活动多、加班多。我们统计过，除了大型会议外，差不多每天都要安排8到10个内部会议，这就需要物业管理公司提供更多‘更贴身的服务’。”为此，第一太平戴维斯专门成立了礼宾部，负责会议服务及高管层服务，礼宾部的服务人员均要求有酒店客房服务及会议服务的工作经验。
    而对于境内独立物管公司而言，一轮“管作分离”的管理模式改革正在成为应对“质价不符”局面的救命稻草以及获取新的生存空间的方法之一。
    上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民向记者介绍，物业管理者就好比旧时庄园内的管家，管家是专业的、权威的，他有能力为主人打理一切，主人信任地把具体家务都全权委托给管家。
    “对物业管理项目而言，管家就是包括项目经理、各级主管和助理岗位的管理层；相对管理层来说，所管理的则是作业层。因此，作业层的工作应由社会各专业服务机构来承担。也就是说，物业管理的模式，应该由‘管作合一’向‘管作分离’变革。”张一民指出。
    事实上，国外或境外成熟的物管企业并不是境内物管公司现有的模式，而是“管作分离”模式。
    “在台湾，保全公司、清洁公司、绿化公司、机电维护公司非常健全，物业的事务都由这些专业公司落实，而物业管理企业就是受业主委托去监督这些专业服务企业按合约履行职责。”在台湾高力有多年从业经验的蔡志聪介绍。
    可以说，中国物业管理行业从无到有发展迅速，管理模式正趋向专业服务细分的变革，即由原来的劳动密集型、大而全的管理模式变革为专业管理型行业，物业服务事务则由专业服务企业承担，而物业管理企业也理应成为物业管理服务的集成商、组织者和协调者。
    在物管企业的此轮洗牌浪潮中，具有上述此类优势的物管公司无疑会在下一轮竞争中具有绝对的竞争实力，同时它们也急需与品牌开发商强强合作。可喜的是，记者从中国住交会组委会了解到，CIHAF2009第十一届中国住交会将专门设立中国房地产最佳物业管理服务商奖项，这一平台正极力助推两方进行深度沟通与合作。