保障房与商品房形成“万元落差”
经适房将牵制上海房价上涨狂潮

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    原本以为房价可能会降，打算下半年在三林板块买房的李坤现在看不懂了。
    上半年上海经济适用房的开建，并未对三林房价产生任何影响，原本他看中的三林板块的尚东国际名园目前价格已回升到了2007年的水平，达到了2.2万元/平方米。
    今年年初，上海三林板块楼盘开始打折销售，当时李坤认为，如果等到10月份再买房，打折可能会更厉害，到时入市的项目也多，再加上经济适用房开建的压力，10月份买房可以得到更多优惠。
    然而从5月份开始，上海楼市回暖了，6月上海房价又开始进入新一轮的疯狂上涨。易居中国·CRIC系统显示，房价的上涨已出现抑制成交的趋势，8月第一周，上海商品住宅的成交量为34.9万平方米，环比下滑20.6%，创3月中旬以来近20周的新低。
    从另一方面看，供应不足在某种程度上也导致了成交量的下滑，反回来又给了价格继续上升的理由。易居中国·CRIC系统显示，继上一周商品住宅平均成交价格上升6.26%之后，8月第一周的房价又上升了7.36%，达到了16538元/平方米。
    面对高房价，上海正在加大推出经济适用房力度，在一些板块中，经济适房与普通商品房的价格相差可达万元/平方米，政府期望把更多的购买力吸引到经济适用房方面。然而，由于上海楼市目前处于经济适用房预售前的真空期，房价仍在上升通道中。
    “一方面，由于去年开工量下降，使得今年的楼市供应量相对减少，给了房价上涨一定的支持；另一方面，虽然经济适用房全面开建，但是，在尚不能对外销售的前提下，远水难解近渴。”易居研究院分析师薛建雄表示。

失落的“地王”

    然而，“远水”与“近渴”的左右互搏，却成了上海市城市建设投资开发总公司（上海城投）面对的一道难题。
    2009年3月，上海城投筹备在新江湾城开建经济适用房，该地块总用地面积为66775.6平方米，总建筑面积约172173平方米，折合楼面地价1473元/平方米，而土地单价为253.11万元/亩。
    一方面，城投作为土地运营商，当然希望新江湾城的地价越高越好；另一方面，自己的另一个角色却是新江湾城经济适用房的开发者。经济适用房会直接影响到今后新江湾城的地价，如果今年有新地块推出，价位的制定对于城投而言，就是一件非常棘手的事情。
    事实上，如果不是一场金融危机的到来，新江湾城的楼板价可能突破3万元/平方米。
    2005年底，合生珠江以约16亿元的巨资拿下新江湾城第一幅占地约18万平方米C1土地开发权，楼面地价为5616元/平方米，成为当年的“地王”。紧接着，2006年11月，华润置地以15.41亿元拿下了新江湾城推出的第二幅面积为14.4247万平方米的C2地块，楼面地价涨到6676元/平方米。2007年，地王纪录不断被刷新,6月，绿城以12.6亿元高价抢拿D1地块，楼面地价迅速攀升至1.5万元/平方米；11月，新江湾城D3地块被仁恒置业以13.01亿元竞得，楼面地价达2万元/平方米。
    此后，谁也不曾想到，新江湾城的地价就像坐滑梯一样飞速下跌，2008年铁狮门拿到F地块，楼面地价为7500元/平方米，但这与今年经济适用房的1473元/平方米的楼面地价相比仍是高高在上。
     “地价成本如此低廉，未来，新江湾城经适房或许可以低于市场商品房价格至少5~6成的单价向公众出售。”薛建雄表示。
    虽然新江湾城目前没有新地块推出，经济适用房也尚未对新江湾城地价带来冲击。但是在三林板块，经济适用房已经影响到普通商品房地价。今年4月三林集镇A12-4地块成交地价15516万元，成交楼面地价为3812元/平方米，此时三林普通住宅的房价已经达到了1.8万元/平方米，而此后的上涨步伐相比整个上海市场就颇显无力。
    不仅是新江湾城和三林板块，普通商品房与经适房竞争局面初现端倪，目前已开工的徐汇区华泾镇华发路308号基地、浦东三林镇三鲁路地区以及杨浦区江湾镇国江路与国秀路间的项目，这些经济适用房周边，都有普通商品房在售，一旦经济适用房影响到普通商品房的销售，开发商就会放缓拿地步伐。

落差巨大的房价

    李毅非常后悔当初2004年时没有买房。
    当初，“万科新里程价格仅为7000元/平方米，周边的金地未来域、环球翡翠花园、中房樱桃园这些楼盘的价格也就7000元/平方米不到。”李毅说。
    然而自2006年宏观调控开始，三林的房价已经接近了1万元/平方米，此时，万科、金地、中房等几大开发商楼盘都卖不动，李毅认为，房价还会有下跌的可能。
    在李毅的印象中，浦东三林交通、配套都不完善，可以说是浦东的“下只角”，下跌是必然。但是，世博会概念及市场整体复苏的因素，使得三林的房价飞速上涨，2007年房价飙升，万科新里程房价突破了2万元/平方米大关，短短4年之内，三林的房价上涨了至少两倍以上。
    “三林板块除了今年年初1、2月份的成交比较清淡以外，3月份以后成交的均价已超过1.8万元/平方米，目前整个成交价格已回到2007年全年的水平。”弘策中国总经理宋捷表示。
    面对疯涨的房价，三林经济适用房基地启用，如此一来，形成了一边是房价高企，一边是经济适用房蓄势的独特格局，三林地区的楼盘均价已涨至1.9万元/平方米左右，冲击2万元/平方米大关，而2~3公里外的经济适用房，房价只有7200元/平方米。如此之高的价差令人惊异。
    新江湾城更是如此，将要开盘的汉斯旗下加州水岸，预计价格将在6万元/平方米以上，这个价格已经达到了市中心的价位，然而新江湾城却将有大量的经济适用房，数倍的价差已成定局。
    “这只能说明上海房价上涨过快，导致了经济适房用与普通商品房价格相差过万元，特别是今年上半年房价上涨飞快，经济适用房入市却没有跟上，这已成普遍现象。而上海内环的经济适用房价格和商品房价格，每平方米价差也超过了万元。”薛建雄表示。
明年房价将松动
    “根据一般规律，上半年开工的楼盘，下半年或明年年初会供应上市，中间有一段时间差，而正是这个时间差，支撑了目前上海三林及一些板块房价进入新一轮上涨期。”沪上知名房产评论员蔡为民表示。
    目前，上海已确定今年要开工建设400万平方米经济适用房，规划优先考虑用地条件好、周边配套较为完善的地区。已陆续开工的有三林、杨浦等基地。而未来巨大体量的经济适用房入市，将会对整个区域的房价带来巨大的冲击，特别是明年上海“平均每5套新建住房中，就有一套是经济适用房或廉租住房”的理想有可能会真正实现。
    一位三林地区开发商总经理不无担忧地表示，明年三林地区的房价有下跌的危险，特别是世博会结束后，三林房价没有明显的支撑点。目前，三林的配套仍然不完善，一个板块的成熟起码要10年以上，目前情况是，三林的楼盘透支了10年后的房价，再加上经济适用房的总量超过了普通商品房，板块下跌是必然趋势。
    “今后三林地价的下跌在预期之中，该板块楼盘供应量众多，仅万科就有金色里程、万科三林苑等多个项目在售，经济适用房的总量达到了209万平方米，商品住宅面积却只有174万平方米，在基本配套设施都相同的情况下，板块的地价受到经济适用房的冲击很大。”薛建雄表示。
    根据上海市规定，建设经济适用房项目的利润率不得超过3%，如此推算，三林的经济适用房价格完全可控制在3500 元/平方米左右，这与同区域商品房冲击2万元的局面形成了强烈反差。
    薛建雄认为，经济适用房是否影响房价，这要看届时的定价水平和准入条件：如果定价不是跟商品房差很远，而引进的人口又比较高端，就会是利好；如果定价较低，引进人口的门槛也相对较低，那么新江湾、三林等板块的房价就会受到很大影响。目前来看，后者的可能性更大。