暗战中服
■中国房地产报  记者 朱以师 北京报道

    “这块地的价格肯定在100亿元之上。”曾成功操盘财富中心、现任绿城集团副董事长的罗钊明语气非常笃定。
    话中所称的“这块地”，指的自然就是业界俗称的中服地块——北京中心商务区核心区一期NE19-1a地块。
    这幅北京CBD核心区内的黄金地块一直牵动着业界的神经，任何关于它的消息都能在业界激起层层波澜。
    近日记者获悉，近期北京市政府已就中服地块召开了几次会议，也召集过几拨开发商进行座谈。同时，北京市相关部门正在综合多方意见，对中服地块规划进行最后调整。在土地利用规划最终确定之后，该地块将正式进入市场出让程序。至于规划的具体内容，目前则被视为商业机密，外界无从知晓。
    但据知情人士透露，目前，已有开发商带着不同的规划设计方案与北京市有关部门进行沟通。

政府的期许

    自7月9日北京市土地整理储备中心副主任叶向中对媒体透露“中服地块的规划已上报等待批复”，业界对于该地块的传言便不绝于耳。
    从该地块一级开发商远洋地产，到手握重金的SOHO中国，再到半路杀出的恒天集团，以及传闻中的九龙仓、嘉里建设等港资大鳄，这些都被业内视为该地块的有力争夺者。
    “无论是所处的地段，还是项目的规模，这都是一个非常好的超级地块。”罗钊明表示，“如果类比的话，这块地上的项目将是类似于纽约曼哈顿的洛克菲勒中心或者香港中环广场这样的超级物业。”
    北京业界认为，这一项目将在北京CBD核心区起到领头羊作用，也是8年前启动CBD核心区建设以来对整个CBD的第二次价值提升，从这一点看，该项目具有里程碑意义。
    正是承载着这样的特殊意义，所以北京市政府对于该地块的态度可谓慎之又慎。
    早在2001年就开始谋划运作，并相继在2005年、2007年、2008年三次放出要进行招商或出让的消息，但历次均无下文。
    今年5月，在传出CBD东扩的消息后，再度传出“中服地块”要入市的消息，但依然一拖再拖，至今仍无确切消息。
    “绝对不能将这块地视为一个简单的房地产项目。”一位消息灵通人士透露，从北京市政府目前所传达出的信息来看，政府也希望这幅地块上将是一个新的标志性建筑，能够与周边的央视大楼、国贸中心、北京电视台、银泰中心等建筑一起，成就北京新的城市形象。
    此外，在今年以投资拉动经济增长的大背景下，这幅地块还承担着北京市今年拉动经济、提振信心的重任。
    有消息称，北京市国土局在年初时就曾就该幅地块而频频问询其一级开发商远洋地产，用意就在于以“超级大项目上马”来拉动地方经济发展。
    此外，还有消息称，北京市政府还希望该项目建成后能够整体持有经营，而非零散出售。

完善CBD使命

    除了契合地方政府拉动经济的意图，以及成就城市新地标的宏伟愿景之外，对于CBD核心区城市功能的完善，恐怕也是对竞标企业的开发能力、方案优劣评判的重要考量标准。
    有分析人士称，鉴于中服地块的敏感与特殊性，虽然相关政府部门拟采取公开出让的方式，但也有可能放弃价高者得的拍卖方式，而综合考虑竞标者的开发能力以及竞标方案的优劣。
    “这块地的规划，公建的功能将是最为主要的，公建也应该占据该地块规划的较大比例。”罗钊明坦言。
    在罗钊明看来，首先应该是建设顶级的写字楼，然后是商业，最后是酒店及其他功能配套，开发的周期应该控制在4年左右。未来这个项目的总体投资应该在150亿元以上，启动资金也至少需要100亿元。
    这样的商业思维也契合了北京市政府对CBD核心区的规划观念。
    有规划专家建议，在做开发方案的时候，需要从目前整个CBD的现实情况考虑，从完善CBD城市功能的角度来做项目的定位，或许就是成功打动决策者、获得地块的关键环节。
    “目前，CBD区域内有写字楼、商业、酒店、公寓甚至有普通住宅，但依然缺失一些功能，如文化艺术、娱乐等功能。”该专家表示，如果能够完善这些缺失的功能，绝对是项目的亮点。如果北京CBD想向世界顶级的CBD看齐的话，类似于位于曼哈顿的纽约当代艺术博物馆，正是北京CBD需要的功能性建筑。
    在北京市CBD核心区的规划中，本也有着这样的设想。根据《北京市商务中心区控制性详细规划》，占地30公顷的北京CBD核心区，规划总建筑面积143.5万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设，其中规划的商务办公面积为141.1万平方米，文化娱乐设施面积为2.4万平方米，公共绿地面积为1.53公顷。
    早在2004年，在博物馆、文化、展览经营领域有着国际影响力的古根海姆，就曾极力试图进入北京CBD。而这也正从国际化的视野说明了北京中心商务区在文化艺术方面的缺失。
    时过境迁，当初因没有文化场馆而将古根海姆拒之门外的北京CBD，如今正需要完善这一功能。
    有消息称，目前已有开发商带着规划设计方案与北京市有关部门进行沟通。在一家房企的方案中，除写字楼、商业、酒店功能外，已将剧院等文化设施纳入其中。