上海豪宅隐现断档之忧
■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    上海，一席豪宅盛宴意味正酣。
    8月8日，有全球5大梦幻住宅之称的星河湾登陆上海，把其所建9.54万平方米共322套房源一并推出，均价达4万元/平方米。与此同时，前几年一直滞销的汤臣一品也开始加快销售步伐，6月，汤臣一品总共销售了26套房源，7月共销售了23套房源，均价仍然在11万元/平方米。
    事实上，汤臣一品的热销，源于汤臣集团常务副总经理汤子嘉对其汤臣一品四栋楼分别采取了出租、新推、持续销售和长期持有的不同策略，使得汤臣一品在价值、租金回报率和升值空间方面都有良好的表现。调整了符合其产品特色的经营策略之后，汤臣一品放下身段不再强行验资。
    分析人士指出，汤臣一品的热销，折射出上海豪宅开发商为了减轻资金压力，开始低价销售楼盘。然而，在未来一段时间，由于动迁及开工诸多因素，将使得上海的豪宅市场供应量趋于不足。

争售导致集中推盘

    同样，汤臣旗下的汤臣湖庭花园也放低了身段，上半年推出了最后一批独栋别墅，单价仅为4.3万元/平方米，总价不足千万元。
    不仅汤臣旗下的楼盘开始低价销售，位于浦东内环区域花木板块的李嘉城旗下“御翠园”的联体别墅也推出新房源，价格仅为5万元/平方米，面积为295~318平方米，总价在1000万元左右。而去年推出的7期，单价达到了8万元/平方米左右。
    历来被视为豪宅板块的浦东滨江地区，一些楼盘也开始低价销售，如去年“世茂滨江5号”最后一批房源开盘，价格为7.5万元/平方米，今年年初，“世茂滨江5号”一半租赁，一半销售，价格仅为34844元/平方米，接近其一期的价格。
    不仅和黄、汤臣、世茂等传统豪宅开发商旗下的楼盘开始低价集中推盘，其他中小开发商也如此。
    据统计，3~6月份，上海豪宅市场出现供应高峰，仅青浦徐泾板块，就有沁风雅静轩、大豪山林别墅、观庭、湖畔佳苑等4个项目推出新盘，共计128套独栋别墅，单价仅为2.5万元~3万元/平方米，而去年这些独栋别墅价格还在3.5万元/平方米以上。
    高端公寓也类似，位于浦东滨江板块的财富海景花园推出最后的5号楼，均价仅为3.5万元/平方米；长宁中山公园板块的凯欣豪园开盘价格也仅有3.3万元/平方米。
    “今年上半年，由于开发商对整个市场的估计不足，没想到4月以后市场迅速回暖，造成了许多项目都开始集中推盘，价格比以往低许多。”上海世邦魏理仕住宅部董事陈炜表示。
    他认为，2006年房产调控后，开发商控制开发节奏，导致了2006年、2007年上海豪宅供应量相对停滞。而2007年房产市场出现回暖迹象，开发商纷纷开始启动或加速手上项目的开发，但是2008年又遇到了金融危机，高端项目销售不佳，2009年开发商对后市判断不容乐观，只能低价开始销售手中房源。
    “豪宅有特定的人群，前期受到金融危机影响，这部分人群的购买力被压制，开发商为了快速清盘，只能压低价格。目前，投资需求重返市场促使高端住宅物业成交量快速上升，开发商加紧推盘，而下半年高端物业市场的供应量在短期内增加的弹性空间很小。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

消化速度惊人

    易居中国·CRIC系统显示，上半年沪豪宅成交量达到600套（均价4万元/平方米以上），超过历史最高2008年上半年的353套，再创新高。
    其中，仅6月份豪宅的成交量就达到306套，超过前5个月的成交总和。御翠园和合生东郊华园分别成交了16和8栋独立别墅，翠湖天地和世茂滨江则分别成交了52和43套公寓。就连滞销4年的汤臣一品，在6月份推C栋房源之后，也售出了15套。
    易居中国分析师薛建雄认为，由于豪宅具有资产保值和改善居住条件的双重作用，这在如今通胀压力下，成了避险资金最好的投资品。“双中心”建设及大浦东政策，使得浦东特别是陆家嘴的地位更加突显，豪宅均价排名前4的楼盘全部位区浦东新区，从而引起了小陆家嘴核心规划区内惟一住宅项目汤臣一品的热销。
    易居中国报告显示，沪豪宅购买者的结构中，上海本地、内地其他省市和港澳台等人士的比例分别为4∶4∶2，这和上海富人群体籍贯比例相当。而汤臣一品6月成交的15套房源中，客户比例与豪宅市场的总体水平相当。表明豪宅市场的买家多数还是以改善居住条件和保值升值为目的，而汤臣一品和绝大多数豪宅的客户结构相似，也说明了其逐步受到了市场的认可。
    在上海中原董事总经理谭百强看来：“香港人对市场的反应很灵敏。现在香港楼市涨得很厉害，很多客户觉得相比香港而言，上海房价还有上升空间，加上很多人需要规避通货膨胀带来的风险，故而最近出现很多大单成交。”
    上海仁恒房地产有限公司副总经理姚伟示认为，相比去年，今年这几个月的港台人士购买比例显著增高。“根据我们对客户摸底调查发现，上海籍业主能占到大约38%，外省市购房者比例大约为42%，港台地区及海外人士的比例升至20%左右”。

后续供应不足

    据世邦魏理仕提供的数据显示，2009年上半年，单价2.5万元/平方米以上的高档住宅供应量为2828套，仅为去年整年供应量10646套的27%；成交量却达到4813套，与去年5542套的全年成交量相差不多。“这说明上半年高档住宅市场是以消化存量为主。”陈炜表示。
    陈炜认为，由于上半年豪宅市场的突然转暖，使得部分原计划下半年上市的房源提前上市。也有开发商担忧，明年世博会期间，政府会对在建工程的施工时间加以限制，工程进度有所减缓，从而推迟房源上市时间。“得留点存货明年再卖，否则明年吃什么？”部分开发商的想法，可能也将使得今年下半年高档物业供应更加紧缺，面临断档之忧。
    从前几年的土地招拍挂来看，市中心住宅地块批租很少，大部分以商业项目为主，这使得供应量进一步减少，上海的豪宅有断供的危险。
    以浦东滨江板块为例，预留的土地储备仅有盛大金磐后期用地、新鸿基地块、世茂滨江后期用地。由此可见，该板块明显土地储备不足。
    南外滩板块由于动迁改造及世博会原因，高端项目不会马上入市，后续仅有城投的露香园地块、华浙上海湾地块等项目将会上市，楼盘的供应量在100万平方米左右。东外滩板块是这几年规划而成，同样存在着动迁的问题，仅有正文国际滨江城、合生滨江苑、博和3个项目上市，楼盘的供应量在50万平方米左右。北外滩的规划中，整个滨江休闲区将不再开发住宅项目，沿江将以高星级酒店及商业地产群为主。
    市中心的供应量也显不足，卢湾区供应量日益减少，后续除了东方海外地块、翠湖天地后续地块之外，没有新项目上市供应，这也是卢湾区豪宅供应的最后一波，供应量在60万平方米左右。
    而由于静安区前几年大量旧城改造，所以今后供应量会大幅增加，供应的项目有嘉华旗下的嘉园二期、嘉里旗下的嘉里中心二期、静安花园、均泰丽轩等，供应量在50万平方米左右。