访谈
奢侈品商买楼“非主流”
■中国房地产报  记者 刘筱晨 北京报道

    中国房地产报：路易·威登、爱马仕在上海虹桥等地收购物业，是否意味着奢侈品品牌在欧美市场的销售业绩下滑后，开始乘机在中国抄底商业物业？
    陈啸天：要从两个方面看这个问题。第一，中国消费者对国际品牌奢侈品的购买力有目共睹，使得后者不可能不看重中国市场。第二，奢侈品品牌商为什么现在开始购买物业而不再是纯粹租赁物业，是因为到目前为止，商业地产市场一直往下走，这时候商家就会给自己算一笔账，到底是买合算，还是租赁合算。目前由于一线城市商铺租金不断下滑，导致物业价格也不断下降，商家购买物业更合算，具有较大增值空间，能起到保值增值的作用，因此不难理解为什么奢侈品商也开始投资商业地产。
    中国房地产报：奢侈品品牌收购物业会不会成为一种趋势，对商业地产来说，有哪些挑战和机会？
    陈啸天：奢侈品购买物业将主要出现在一线城市，因为奢侈品购买人群主要集中在一线城市，而且一线城市高端的商业物业较多，选择余地大。奢侈品不太可能去二三线城市直接收购物业，一来二三线城市的商业本身不是很成熟，二来这些城市的商业物业租金下降不是很明显。
    短期内，会有不少奢侈品品牌购买物业，但不会形成一种趋势，因为一旦商业稳定后，租金会快速回升，从投资回报率考虑，届时企业不可能购买，租赁物业仍是主流。
    奢侈品加速扩张，对商业地产来说，面临一定的机会，但更多的是挑战，因为国内企业对商业方面的专业知识还是比较缺乏，应该请专业的招商运营团队运作，才能引进大牌。
    中国房地产报：目前商业地产形势是公认的严峻，对于投资者来说，现在是否正是进入的机会？
    陈啸天：现在商业地产的压力很大，并且越来越严峻，反过来对以租为主的企业来说，它们就有更多的选择，购买物业就势在必行。今年第二季度，一线城市商业市场呈现“售热租冷”的形势，经过一年多的经济低迷，投资者已经蠢蠢欲动，急切寻找可以投资的项目。而从商业租赁市场来看，虽比一季度有所好转，但仍然处在低谷，尤其是北京市场仍未止住下跌趋势。由于一线城市经济发展领先，通胀压力最先显现，一线城市的房地产市场成为资金规避风险的最佳去处，以投资为主的商用物业市场活跃度明显增强。据我们了解，第二季度开始，上海、广州等城市优质商业租金出现下跌趋缓、底部反弹等迹象，零售商有逐渐入市的意愿。经过楼市调整，很多过去觉得不缺钱的开发商，也不得不变卖投资物业套现，对于投资者来说，现在能拿到比较合理的价格。