胡葆森的新加坡缘分
■中国房地产报  记者 张杰 北京报道

    上市前后，两轮私募，两个重量级的合作伙伴，胡葆森似乎与新加坡格外有缘。
    8月5日，建业地产（0832．HK）宣布,发行本金总额约7.65亿港元的可换股债券，对象是两只外资身份的私募基金。公告同时显示，这两只私募基金还获得一项认购权证，有权以每股权证股份4.10港元认购最多0.76亿股。
    该笔可换股债券绝大部分是由方源资本的全资附属公司FV Green Alpha II认购，认购总额约为6.87亿港元，而另外的7800万港元则是由WestHill认购。
    上市之前，建业地产与新加坡最大的地产公司嘉德置地达成战略合作，胡葆森与廖文良的手牵到一起；上市一年之后，建业地产向方源资本发行可换股债券，作为一只年轻的基金，方源资本的4位主要合伙人均出身于新加坡最大的机构投资者淡马锡的高层团队。
    规模中等的建业地产3年间收获两位新加坡色彩浓厚的伙伴加盟，在整个河南地产界乃至中部楼市都显得格外耀眼。方源资本合伙人胡勇敏对本报记者表示，胡葆森在中国地产界的口碑很好，公司的高层团队抗风险能力很强，河南房地产市场亦相当稳健，波动性很小，这是方源资本决意投资的主要原因。
    “这是方源资本投资的首个国内地产公司，我们非常看好建业地产的商业模式和成长性。”胡勇敏说。作为参与购股的两只外资基金之一，方源资本借旗下全资公司认购6.87亿港元，一举成为建业地产的第三大股东，位列胡葆森与嘉德置地之后。
    然而，在胡葆森的新加坡缘分故事的个案背后，则是一个今年以来正日益清晰的整个地产融资图景：回升幅度明显的股价大大刺激了开发商的供股欲望，而先前充满分歧的各路基金也开始蠢蠢欲动起来，它们或者采取主动姿态，要求与地产公司洽谈购股事宜，或者踊跃参与地产公司大手笔提出的配股动议。总之，买进地产股的现象正在市场上大面积发生。

股价回升提供燃料

    早在今年5月，在建业地产董事长胡葆森的办公室，本报记者获悉，胡葆森正在思考是否接受一只基金的购股事宜。根据当时的情形，他似乎并未下定决心，亦未透露该基金详情。
    今年以来，股价的上升为中资地产公司的股权融资提供了最直接的动力，一批地产公司几乎毫无悬念地先后加入到供股集资的行列中来，建业地产亦不例外。
    本次发行可换股债券共集资净额在7.62亿港元，从资金额看，这一数字在今年以来的股权融资潮流中位列末后。
    但对于建业地产而言，却显得意义非凡。2008年6月，建业的IPO募集资金额在13亿港元左右，而此次融资已接近IPO融资额的一半。
    根据公告，此次建业地产发行的这批可换股债券为期5年，年利率4.9%，初步行使价为每股3.1港元。该价格较公司停牌前收市价每股2.39元溢价了29.7%。

    换股价较现时股价溢价近三成显示出，方源资本似已错过最佳的买入时机。建业地产以往股价表明，如果方源资本能够在今年5月份之前或者更早时间出手，便可获得更低的筹码。
    但方源资本合伙人胡勇敏认为，上述设想显然过于理想。他对本报记者表示，在之前价格较低时，胡葆森也不会愿意割让自己的股份，交易也不会成功。在目前这个时点，股价的回升令双方的心态会更加平和一点，更利于达成合作。
    事实上,这样的心理亦是大多数私募基金的共同心态。今年以来,包括中海、方兴地产、世茂房地产、瑞安房地产、华润置地、上置集团、合景泰富、合生创展、中国奥园、SOHO中国等一批内资房企先后启动股权融资，一个显著特点即是，其股价较历史低点普遍具有超过200%的反弹幅度。而整个市场回暖的过程中，各大机构和外部基金也在修正自己对内地楼市的多空不一的看法，一俟双方在价格上达到共识，融资动议便率先在更具效率的香港资本市场喷涌而出。
    但是，融资方案的不同，也显示出地产公司在价格上的微妙心态。在诸多集资方案中，只有SOHO中国、上置集团和建业地产采用了可换股债券的方式。对此，胡勇敏认为，从地产商的角度，自然希望是更高的换股价格，他们对现在的价格不是很满意，同时，可换股债券的方式也能够适当控制投资者的风险。

稳健的溢价

    方源资本的地产头单生意花落建业地产，在被要求作出点评时，胡勇敏表示，河南建业地产在整个河南楼市，应属第一品牌，其公司坚持在一省扩大市场份额的模式很清晰，由于河南市场在多年地产调控中一直波动幅度很小，因此，在中部崛起的主题下，建业地产值得投资。
    “但这不意味着我们对建业和河南市场的风险视而不见。河南整体市场售价较低，利润空间小，开发商做得比较辛苦。”胡勇敏说。
    公告显示，今年上半年建业地产订立的销售合同总值约为13.4亿元人民币，同比下滑了7.5%，因此，公司将今年全年的销售合同总值目标修订为30亿元人民币。同时，公司的平均售价也较去年有所下降。
    早在今年4月，在接受本报访问时，胡勇敏曾表示，公司是否进入，主要看价格是否有泡沫，企业是否有长期的生命力与投资价值，假如这个企业的心态是赚取快钱，并不注重公司的品牌与产品，就不会考虑投资。“我们不会去关注流动性陷入危局的地产公司，我们主要投资那些更有投资价值、成长更稳定的地产公司。
    然而，这只是年初以来有此偏好的其中一家私募基金而已。正如已经发生的一样，随着市场的全局性回暖，因流动性或高负债率而一度陷入危局的地产公司已经苏醒复活，并开始成为各种不同口味基金的逐猎对象。