上海外高桥四地块打包出让

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    7月6日，上海外高桥保税区开发股份有限公司发布公告称，该公司将通过上海市房地产交易中心，采用公开挂牌的方式转让浦东高行地区森兰·外高桥南部国际社区A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地块。
    据记者了解，外高桥公司是受政府委托负责开发森兰·外高桥区域的上市公司，这次出让的四幅地块的建设用地面积分别为47870平方米、26110平方米、20140平方米、8690平方米，总计超过10万平方米，其中除A2-1、A9-1含20%配套商业外，其余部分全部为纯住宅用地。以容积率计算，全部土地总建筑面积达到162209平方米。外高桥方面表示，拟将四幅地块作为一个标的公开挂牌出让。
    7月28日,包括仁恒、金地、中海地产、新鸿基地产、长江实业、和记黄埔、招商地产、浙江绿城、华润置地在内的众多沪上活跃的知名开发商都参加了该地块的土地推介会。
    根据流程，地块将于今年8月中旬在浦东交易市场公告，并在9月中上旬完成出让手续。
    事实上，此前徐泾、罗店的土地出让已经在上海引发争地热潮，随着开发商最为期待的大型住宅用地相继入市，上海土地市场将迎来更激烈的资本竞争。

地价有补涨空间

    森兰·外高桥项目被定位为国际化社区，规划占地面积约5.74平方公里，将建成上海市继古北、碧云、联洋之后最大的国际社区，被称为“浦东版的新江湾城”。该项目规划建筑面积100万平方米，拥有124万平方米的生态绿化，绿化率达到70%。目前高尔夫练习场、橄榄球场等设施已经落户，同时还将引入国际学校和三级甲等医疗机构。
     据了解，森兰·外高桥项目由商业区、居住区和开放式体育公园及生态湿地几部分组成。商业区约为52万平方米，将建设体验式新商业，包括高星级酒店、大型购物中心、高档商务楼、购物中心等各项设施，并将建立国际学校和餐饮、医疗等配套资源。预计整个项目的建设周期将长达8至10年，引入常住人口约20万。与此同时，在整个区域内还将保留现有的牡丹园、宝莲庵、明清保护建筑等数个宝贵的历史建筑，并通过保护和修缮，形成具有旅游观光价值的历史主题公园。
    目前，森兰·外高桥附近的配套明显改善，杨高北路、张杨北路、五洲大道等主干道分别连接内、中、外环。其中五洲大道与已经通车的翔殷路隧道相连，是今后高行地区驾车出行的主要干道。轨道交通6号线则横穿高行板块。
    据相关业内人士分析，当初，新江湾城在配套及交通尚不完善的时候，楼板价仍从6000元/平方米一路飙升到2万元/平方米，即使现在地价回落，楼板价也应该在1.2万元/平方米比较合理，但去年森兰·外高桥项目的平均地价只有7500元/平方米，地价明显被低估。去年7月，仁恒地产以底价11.9亿元摘得森兰·外高桥A1-1、A1-2地块，折合楼板价约7400元/平方米。上述四幅土地若参考去年底价挂牌的话，则起始价格将在12亿元左右。据此计算，该项目的开发成本将逾16亿元，净利润预计约12亿元，利润率约为73.27%。
    “古北、联洋、碧云等国际化社区经过长期开发，已经没有地块供应，目前，上海仅有森兰·外高桥一个待开发的国际化社区，再加上迪斯尼影城即将入驻上海的利好消息，整个森兰·外高桥地价有望进一步上涨。”易居研究院分析师薛建雄认为。

金地、仁恒是拿地热门

    此次森兰·外高桥的地块吸引了众多开发商的关注，分析人士指出，最有可能拿下这四幅地块的是仁恒和金地。
    目前森兰·外高桥项目周边聚集着仁恒旗下的仁恒家园、金地旗下的未未来等知名开发商的楼盘。据记者了解，仁恒家园的售价目前已达到了2万元/平方米。
    据了解，金地目前在上海的土地储备已经不多，金地湾流域、金地格林世界都已进入尾盘阶段，金地未未来则已经清盘，今年金地没有新项目推出。
    “今年很有可能是金地土地储备之年，金地在浦东积累了很多客户，再加上其在产品创新上也有优势，它们很有可能获得该地块。”北孚地产研究所副所长刘光东认为。
    这幅地块同样适合仁恒进入。去年仁恒获得规划的森兰·外高桥国际社区内的A1-1、A1-2地块，该公司以开发高端物业为主，产品价格一般都比同地段的楼盘高出1000元/平方米以上，如果其他开发商获得这四幅地块，很有可能以低价来挤压仁恒的项目，仁恒为避免以后的市场竞争，也很有可能再次出手拿地。
    据专业人士分析，虽然该地块让不少开发商“眼热”，但该地块今后的产品销售也可能面临一些不确定因素。首先，由于此次是四幅地块作为一个标的出让，形成一个不规则的地块，对规划要求比较高；其次，该地块周边没有大型的商业项目，在开发住宅的同时，也要做商业的招商引资工作；另外，今后该区域每年都会推出一幅地块，面临的竞争对手众多，而周边房价目前已较高，金地未未来清盘价突破了2万元/平方米，这些都将给拿地企业带来不小的压力。