我国经济发展正处于企稳回升的关键时期，房地产也成为左右宏观经济下半年走势的关键指标。
上半年各项数据表明，经过半年调整的房地产业已经率先回暖，但是一些先行性指标仍处低谷，局部超预期的过热行情也引发诸多担忧。
    “经济踏升轨，楼市酿危机”的防泡沫化呼声渐高，另一边却是“吹泡泡维系经济复苏”的凯恩斯派的积极回应。一时间，各方人士莫衷一是。
    这亦引起了决策层的极大关注。7月9日国务院召开经济形势座谈会，21日国务院政策研究室召开房地产形势座谈会，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一应邀参加，汇报上半年市场运行情况，并提出当前需要重点关注的问题及相应建议。朱中一接受本报独家约请，撰文对当前市场及政策走向进行详尽分析。
    朱中一提醒，为了维护回暖态势，防止涨价情势蔓延，房地产企业应保持冷静头脑，警惕通胀预期助推楼市泡沫；理性拿地，要坚持诚信、品牌、社会责任的理念；克制涨价冲动，防止哄抬房价、假按揭、捂盘惜售、不按合同开发土地等行为；要加强企业管理，加强成本核算，保证工程质量，以维护楼市回暖。

维护回暖态势 防止涨价蔓延

■中国房地产报   朱中一/文

    当前，我国经济发展正处于企稳回升的关键时期，房地产业的走势成为多方关注的焦点。从上半年各项经济数据来看，房地产经过半年调整已经超预期地领先其他行业率先回暖。必须承认，这对国家保增长、保民生、保稳定发挥了重要作用，市场也因此获得了极大鼓舞，企业投资信心在逐步恢复。但是，房地产行业下半年真的可以高枕无忧了吗？

四大问题
威胁市场进一步回暖

    上半年，绝大多数城市商品房销售面积、销售额同比增长较快；开发投资增速逐月上升；土地购置面积同比虽仍为下降，但5、6月份开始环比正增长；保障性安居工程建设取得积极进展。这些数据令我们有足够理由乐观，但一些潜伏性问题仍然存在，成为市场进一步回暖的阻碍。

    第一，一些城市供给不足，而部分城市存量房消化压力依然较大。
    今年以来，商品房销售面积增长显著，但房地产开发投资额仅同比增长9.9%，住宅开发投资同比增长为7.3%，土地购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降26.5%、15.2%、10.4%。上述先行性指标的下降，不仅对当前GDP的增长及相关行业的发展影响深远，对房地产市场下一步的供给也将产生较大影响。
    据对上海、杭州、深圳等若干城市的监测，以过去6个月的平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅能提供未来2~4个月的销售，深圳仅供6个月的销售，供给明显不足。
    另据一些城市反映，随着销售情况的好转，消化存量房的压力已明显缓解。但一些远离中心区的项目，由于交通等基础设施跟不上、公共服务设施配套不全以及户型结构等问题，短期内难以被消化或成为有效供给。所以在一些地方，存量房消化压力大与有效供给不足的矛盾会同时持续一段时间。

    第二，局部城市房价上涨过快，地王频出，不利于市场平稳发展。
    今年以来，由于政策利好、资金流动性充裕及通胀预期等多个因素的刺激，多数城市房价开始稳步上升。特别是4月下旬以来，伴随着投资性需求和改善性需求的入市，一些城市房价上涨幅度过大。当前刺激市场价格上涨的需求是否全部具有可持续性，这个问题尚待观察。但可以看到，一些城市出台紧缩的二套房贷政策，对投资性需求及房价上涨起到了积极的抑制作用。
    而且，在市场持续向好的心理预期下，6月全国土地成交量增长较快，多个城市土地溢价水平较高，北京等城市地王频出，这反过来又进一步推高了房价上涨的预期。这些问题，一方面不利于自住型需求和改善性需求进一步释放，另一方面也可能对周边地区产生传导作用，进而对房地产市场和金融市场的稳定健康发展产生不利影响。这必然将引起中央政府的关注，也增添了市场政策的敏感度。

    第三，区域差异和业态差异明显。
    今年以来，我国绝大多数地区，特别是东部沿海地区市场销售增长较快。1~6月，北京、福建、江苏、浙江、广东、辽宁、上海等东部7个省市不仅商品住宅的销售面积增幅高于全国同期33.4%水平，而且上述7省市加上山东省的销售面积之和占全国的比重为48.7%。
    但中部一些省市的销售面积增幅均低于全国平均水平，山西省甚至同比下降6.8%。特别是一些原来开发规模过大、自身辐射力有限的中小城市，包括东中部的一些城市，如东莞、惠州、淄博、延吉等，存量房消化压力仍然很大。
    此外，一些地方办公楼、商业营业性用房的销售情况仍不理想。1~6月，全国31个省（区、市）中，办公楼销售面积下降的有16个，吉林、内蒙古、新疆、陕西、天津、江西、重庆、福建等8省（区、市）降幅超过30%。

    第四，信贷规模的可持续性与下半年房地产资金需求的制约。
    房地产市场的快速回暖，与宽松的货币、信贷政策密切相关。上半年，在房地产开发投资资金来源中，国内贷款为5381.09亿元，比去年同期的4058.8亿元增长了32.6%；个人按揭贷款为2829.16亿元，比去年同期的1734.09亿元增长63.1%。但必须看到，上半年国家新增贷款已达到7.37万亿元，下半年信贷发放能否延续上半年的规模，以继续保持对开发企业和个人住房消费的支持，成为业内普遍关注的问题。
    而下半年房地产的资金需求仍然巨大。随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，5月单月的新开工面积、土地购置面积出现环比上涨，6月房地产开发投资又有较快增长。可以预计，下半年企业会加大投资力度，但可能低于去年全年增长20.9%的水平，这主要取决于信贷政策对房地产的支持程度。

五项建议维护市场平稳发展

    为了能够维护上半年房地产市场的回暖态势，并防范少数城市出现的高地价、高房价等问题向全国蔓延，笔者提出五项建议，以期促进市场持续稳定地健康发展。

    第一，稳定土地供应，完善土地招拍挂制度。
    前几年在需求比较旺盛的情况下，政府部门较多采用严把信贷、土地两个闸门，试图从调节需求端来解决供求平衡和价格稳定问题，效果并不理想。现在看来，从稳定供给端来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。北京近一个月来之所以地王频现，主要原因还是前几个月的土地有效供应不足。1~6月，北京的土地购置面积同比下降了67.6%，可视为佐证。
    因此，要稳定房地产市场，首先要稳定土地的供应。在工业化、城镇化快速推进而城市土地日益紧缺的情况下，建议将城市建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩起来，建议推行天津市以宅基地换房建设示范镇的办法；同时在适当照顾原用地单位权益的基础上，盘活城市存量用地；督促房地产企业按合同的约定加快开发建设，增加市场的有效供给。
    此外，土地招拍挂制度的长处不言而喻，但在实际操作中往往又采用了价高者得的拍卖制度，这对稳定房价显然是不利的。国土资源部近期公布的地价平均占房价23.2%的数字也难以使业内人士信服。因此，我建议完善土地招拍挂制度，对普通商品房用地采用招标的形式进行。

    第二，稳定信贷政策，以保持合理的投资规模和鼓励普通商品住房消费。
    当前适度宽松的货币、信贷政策，对信誉好、有实力的开发企业和个人住房按揭贷款给予了较大支持，但中小企业还是普遍反映融资困难。下半年，我建议应当继续坚持国办发（2008）131号文件的规定，除继续对信誉好、有实力的大公司给予支持外，对产品符合产业政策导向的中小企业也给予信贷支持。
    对于个人信贷，应实行区别对待的政策：对符合131号文件的住房消费继续给予支持；对二套房贷的优惠政策，由各地根据当地市场情况从严执行；对投资性购房行为，在信贷上不予支持。
    在住房供应紧张、居民闲置房体量较大的地区，建议启动物业税试点。此外，建议尽快出台房地产信托基金方案并进行试点。

    第三，继续贯彻131号文件，强化地方政府稳定房地产市场职责。
    131号文件立足当前并兼顾长远，在国际经济形势未明显好转的情况下，仍应继续贯彻。但房地产市场素来区域性强，而且目前各地市场态势的差异更为明显。对目前少数城市出现的房价上涨过快和地王等问题，不宜过分夸张为全局性问题，但其未来发展态势不得不防，应加强对市场的监测分析。建议由部际联席会议领导小组和地方商议后，由地方政府因地制宜地调整政策措施，以保持全国和有关地方市场的稳定发展。

    第四，加大对房地产业中长期发展目标与政策研究。
    房地产业既是国民经济的重要支柱产业，又是社会各界高度关注的民生行业。但如何在支柱产业与民生行业之间寻求平衡点，难度很大。过去制定的有些政策，不少是就事论事，缺乏系统性、前瞻性。
    因此，建议政府在注重对当前市场调控和加强住房保障的同时，也要加强对房地产业中长期发展目标及相关政策，特别是“十二五”房地产发展规划与政策（包括以住房保障为主要内容的住房公共政策、作为支柱产业的房地产产业发展政策、与国民经济密切相关的宏观调控政策及相应的法律法规）的统筹研究；加强与房地产密切相关的城镇化问题的研究。同时，还应启动全国住房普查，制定好住房建设的五年规划与年度计划；加强对舆论的引导，以促进房地产业的持续平衡健康发展。

    第五，加强对城镇化问题的专题研究，以作为带动我国经济增长的引擎。
    要站在全局的高度，加强对城镇化问题的专题研究，协调好有关行业、区域及城镇与农村的协调发展问题，以充分发挥城镇化带动经济增长的作用，其中，如何协调好私家车与城市公共交通的发展与建设；如何保持房地产合理投资规模，同时又促进增量房与存量房市场的协调发展；如何协调推进城镇化和新农村建设，提高城镇的承载力，将农民工转为市民工等问题，都需要认真研究并提出解决办法，这对我国经济社会的可持续发展意义重大。
    总之，为了维护回暖态势，防止涨价蔓延，房地产企业应保持冷静头脑，警惕通胀预期助推楼市泡沫；理性拿地，要坚持诚信、品牌、社会责任的理念；克制涨价冲动，防止假按揭、捂盘惜售、不按合同开发土地等行为；加强企业管理，加强成本核算，保证工程质量，以实际行为维护楼市回暖的大好态势。