《中国房地产报》土地行情及走势圆桌论坛
新地王时代拿地路径思辩
■中国房地产报  记者  魏洪磊  北京报道

    “流拍”这个词条在许多城市的土地市场里已变得很遥远，取而代之的是：“地王”。
    不仅是京沪穗深这些一线城市，大连、南京、杭州、重庆、厦门乃至佛山近期都出现了“地王”。这些城市的集体发力，又让人依稀看到2007年时土地市场的盛况。
    这轮土地市场表面意义上的“回暖”，速度之快几乎超出了所有人的预期，它所产生的一个直接结果是，加大了业内人士对后市走向判断的分歧。
    尽管尚无数据表明二三线城市短期内即将步一线城市“泡沫”破碎的后尘，但每一个“地王”背后，都伴随了一场激烈的拼杀，无论胜者还是负者均尽显疲惫之态。
    沉重的代价之后，许多品牌开发商开始反思并调整自己的拿地战略，比如从激进到理性拿地，比如从核心城区转向次中心潜力区域，比如与小开发商合作取其所长，甚至从本土“走出去”，将眼光放至全国市场。
    本报记者日前专访了相关开发商及房产机构的代表，就“新地王时代”的市场特性与拿地思路各抒已见。

持续关注二线城市

    “回暖只是一个序幕，当前的土地市场还不算过热，接下来会更火爆。”范小冲认为当前开发商全力拿地源于对房价继续上涨的预期。
    一线城市竞争的加剧，迫使一些企业将目光投向二三线城市，但往往有不得其法的困惑。范小冲认为这与企业一开始的发展战略有关。
    阳光100在10年前就决定要搭建全国连锁品牌，在二三线城市已经积累了丰富的经验。“从一个城市到另一个城市，不是简单的量变，也不是简单的复制，跨地域挑战的是公司各方面的管控能力。我们之所以能持续在多个城市进行开发，是因为我们行动得早一些。”范小冲说。
    在一线城市楼市悄然回暖的当下，二三线城市还处于企稳止跌的态势，地价与楼市的走向相伴相生，这符合1年前的楼市规律。自2008年8月份开始，阳光100在柳州和无锡的楼盘销售仍然极好，仅在两个月内，无锡销售收入就达到2个亿，“但到了10月，一下子冷了下来”。
    范小冲认为土地市场的调整亦是逐步的，一线城市的回暖之后，便是二三线城市的迎头赶上。“一线城市对经济的波动更敏感。”
    事实上，二三线城市土地市场已经开始升温，但范小冲表示，市场不会达到2007年的盛况。
“普涨并不容易。比如长沙2007年出现过92亿元的地王，这次就不可能出现。”
    阳光100在2007年土地行情高涨之际，曾确立与小开发商合作的战略，而今这一行动仍在持续。
    “在汽车和电子行业，每年都会有一些公司进入房地产市场，到了今年资金急剧膨胀。”
    这些地产新军不缺乏资金和土地，它们的短板是专业度和对房地产市场的认知，而这正是阳光100的强项，这不啻于一段完美的姻缘。
    在范小冲看来，唯一的变数来自政策层面。“下半年主要看流动性。”范小冲认为，假如信贷政策不做调整，通胀预期能持续下去，二三线城市土地市场将毋庸置疑地回归上升通道。

中型企业可关注保障房用地

    李捷认为，今年全国土地市场最大的特点就是“不均衡性”。
    “一线城市与二三线城市，过去是普涨普跌，而现在不是。”李捷说。二三线城市的土地市场并未随一线城市而回暖，这也加剧了人们对市场走势的不确定感。
    “这种现象的出现与区域经济有关，大家更对北京、上海的发展预期看好。”李捷认为二三线城市的市场规模比较小、人口流动性不够是对其最大的制约。
    李捷表示，一线城市如北京，土地的竞争已经白热化，保障房用地都已经争得“头破血流”，比如大兴康庄的限价房（四期）用地，溢价率达到50%。
    “这种状况很可能在下半年持续下去。”李捷认为，在“保八”压力下，信贷政策应该不会有大的调整，目前流动性强的特点不会发生变化。“在一线城市中，可能有更多企业处于保值的目的，把资金投入到稳定性强的地产业。”
    而身处一线城市的开发商如何在地王时代另辟蹊径，李捷也给出了自己的看法。
    他表示，对于大的上市企业，完全有能力在土地市场上争夺，“拿地王也是可以理解的。”对于中型企业，一方面可以在大城市找机会，“比如可以拿一些保障房用地，利润其实也不低。”另外，还可以去二线城市找一些好的项目。而小开发商，则可以走“农村包围城市”的路线，“比如可以在北京的房山、昌平拿一些潜力不错的地块。”
    李捷认为，开发商今年的拿地策略应该重点突出理性的原则，“当年的英雄还是倒下的多！不顾一切拿地也不一定是好事。”

结盟开发或是理想手段

    亿城一直扎根北京，但北京土地市场的高温让他们有了“走出去”的冲动。
    “这是市场化的代价。”王硕墨说。他认为北京土地市场“僧多粥少”的局面是无法改变的。
    一线城市与二三线城市的悲喜两重天，亿城自然看在眼里。一些二线城市中的潜力股，正在引起亿城的注意。“但出于公司战略考虑，亿城短期内不会大规模去外地发展。”
    据公开资料显示，亿城未来一年间的战略重点仍然集中在北京、天津、苏州和大连。
    “我们对无锡、重庆这样的城市当然很感兴趣，但难点是我们对这些城市没有研究。”王硕墨透露，亿域苏州的项目已经做到二期，但大连项目仍然没有开发，而短期内将一个陌生的城市研究透彻，难度可想而知。
    “以北京为重心，其他3个城市相结合，这就是我们下半年的发展计划。”
    之所以能有信心立足北京，王硕墨认为亿城对于北京局部区域的理解有优势。一个事实是，亿城在海淀区主打教育地产，收效不错。“我们对中高端客源的把握比较到位。”
    在拿地之前，亿城惯于先对其进行定位，拿地后的开发也并不快速。对此王硕墨表示，好地段依然过于稀缺，所以会把溢价做足，“但有适合快进快出的项目时，也会考虑。”
    对于走出北京，王硕墨认为结盟开发是一个理想手段。“假如有30家企业，总市值达到上千亿元，就可以和当地政府谈判，用合理价格拿到土地，最大程度降低风险。”

下半年土地市场存隐患

    在统计机构给出的数据报告中，福建融侨集团上半年销售额在全国排第15位。
    尽管如此，叶兴嵘仍然表示：“在一级市场我们不打算抢地。”
    对于土地市场的走势，叶兴嵘认为应该有两种判断标准。从长期判断看，由于城市化进程和经济增长速度，地价一定是涨的；从短期看，根据目前的企业融资状况，最近这2个月一些上市房企在进行定向增发和发行可转债、以及配股融资，从中可以看出地价有泡沫的迹象。
    叶兴嵘对政策层面也表现出担忧，“多个城市收紧二套房贷，下半年土地市场走势还很难说。”

次中心区域有机会

    “地王只是个别、局部的现象。”龙程认为。选择北京为范本来考量全国土地市场，龙程表示这非常不合理。“要重新认识包括北京在内的一线城市，它们背后是全国的财富人群在支撑。”
    龙程认为次中心区域此刻面临机遇。以北京为例，他认为北京土地市场近期的火爆和地方政府有关，因为土地供应的方式有所变化，通州和大兴这样的次中心区域则是此次变化的受益者。
    “过去是‘铺大饼’的方式，从三环到四环，再到五环，但今年由于财政缺口比较大，政府必须在重点区域集中投放优质土地。”
    龙程认为这种供应方式促成了通州和大兴土地市场都是跳跃式的发展。