中国房地产产业链现状系列调查之二

土地供需冷热失调症待解

 

■中国房地产报  记者 魏洪磊 北京报道

 

北京的广渠路15号地、上海的长宁区周家桥地块、广州的珠江新城内地块、深圳的福田区内地块……地王重现。

“土地市场回暖的速度之快，甚至已经超出了许多开发商的预期。”在一次内部的土地行情研讨会上，北京首开集团人士一声叹息。

亿城集团投资发展部经理王硕墨也同样叹息地王凶猛，但由于前期调研成本的考虑，他很难走出北京；与此同时，河北省某市一位政府人士表示，因为土地推介不出去，眼睁睁地看着一线城市的土地热抢，心潮澎湃却又无可奈何。

中小开发商和二线城市土地推介者有着相同的困扰，在土地供需冷热失调的症状愈发明显之时，他们却找不到互动的渠道。

 

推地之艰

 

在今年4月份，易居·克而瑞（中国）信息技术有限公司研究中心总监陈啸天曾预测一线城市土地市场至少还需4～6个月才可恢复生机，然而仅仅过了3个月，全面回暖的已不仅仅是几个一线城市。

“出于通胀的预期，开发商利用土地来保值增值，但没想到土地市场回暖会这么快。”陈啸天说。

大半年过去，一线城市土地市场早已扬眉吐气，但二三线城市依然沧海桑田。二三线城市在此次土地盛宴中仍难分羹。

此前，国家统计局发布的“1～6月全国房地产市场运行情况”显示，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降26.5%。

数据表明，在全国范围内，土地市场整体仍未走出阴霾。在许多业内人士看来，“地王”仍是个别现象，推地对二三线城市地方政府来说，依然是个难题。

“把今年1～6月份土地成交量和2007年、2008年两年相比，减少了60%～70%，萎缩速度相当快。”思源研究院策划总监龙程表示。

显然，诸多二三线城市的境况印证了这一点。

河北省某市政府曾连续赴京推地，但效果不佳，当地一位政府人士对本报记者表示：“哪里是缺地！在很多的二线城市，土地推都推不出去！”

去年年底，安徽省某市政府也到北京大规模推地，尽管围观者甚众，但同样没有一块土地成交。

即使身在一线城市，非核心地段的土地同样可能面临无人问津的窘境。

北京市某远郊区的房地产市场在前一波调整中受牵连极大。2008年，该区住宅均价为6713元/平方米，在北京10个远郊区县中排名第八。尽管如此，其在土地市场上仍在被冷落之列。

同属远郊区的通州和大兴，均在此次土地市场的回暖浪潮中受益，产生了两块地王。但北京市土地整理储备中心同时期推出的上述某区地块，所受关注度明显少了许多，从未有多轮竞价、高溢价成交的现象出现。

“通州的轨道交通目前优于我们，而大兴的亦庄因为是产业聚集区，也能吸引相当多的居住人群。”该区区长在分析原因时如此表示。但这似乎并不是问题的根本，该区未来的功能定位和相对低廉的地价正是其优势所在。

如何开启二三线城市和一线城市非核心区域土地市场的闸门？城市化浪潮或许终将成为这些城市和地区发展的引擎，但它们的当务之急，是要找一个全方位展示自己的更大的舞台。

 

拿地之惑

 

不只是非核心城市和地区有这样的困惑，那些期望躲开地王阴影的开发商也在寻找解决之道。

“北京是典型的僧多粥少，激烈竞争不可避免。”亿城集团投资发展部经理王硕墨表示。

沪、穗、深等地亦是如此，每个城市内，屈指可数的几个核心地块早已被大开发企业“盯梢”，甫一入市便蜂拥而上，囊中羞涩者每每抱憾而归。

极冷与极热就这样交织于同一时刻，这是除资金之外，诸多开发商面临的又一难题。

据王硕墨介绍，亿城集团也尝试着走出北京，但截至目前，只有苏州被列入发展规划之中，“其它城市都还没有进展。”

“我们也想研究无锡，研究重庆，但目前条件尚不具备。”王硕墨说，他认为走出去后，陌生的市场状况制约着开发商的发展。“即使花费大量成本，要研究透一个城市也不是一朝一夕之事。”

即便是在这场土地盛宴中得以幸运分羹的企业，也不得不担心未来的发展之源。6月25日，北京首开仁信置业有限公司在5轮竞价后，摘得大兴康庄限价房（三期）用地，楼面地价为2334元/平方米。仅仅过了5天，面积约为三期用地2/3的康庄限价房（四期）以楼面地价为3528元/平方米的价格拍出，现场共竞价113轮。

“限价房都能拼得头破血流了。”首开仁信副总经理李捷在一周后的一次小型论坛上连称幸运，但他也更担心不断飙高的地价最终会让企业断粮。

纵观此次抱得“地王”归的开发商，方兴地产、保利地产、上海绿地、杭州上城等均有国企背景，此外北京、上海等地的竞拍现场，资金雄厚的国企更是多轮竞价的主角。

此前有分析人士称，1～6月份信贷的激增，有相当一部分流入土地市场。国企由此可以在土地市场狂飙突进。

“他们举牌太快了，好像一点都不考虑成本。”在广渠路15号地竞拍结束后，SOHO中国董事局主席潘石屹在接受现场媒体访问时表示。

国企凶猛，这让很多开发企业，尤其是中小开发商不得不退避三舍，寻找属于自己的新的战场。

尽管“走出去”困难重重，但二三线城市已越来越成为一个巨大的诱惑。

“一线城市发展的后劲还有多大，这是一个问题。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新说，“区域均衡是我们当前的经济发展战略，这意味着二、三线城市的机会。”

前述一些城市和地区仿佛就是当下二三线城市和次中心区域的一个缩影，“推地”在相当长一段时期内会成为这些城市和地区的首要任务，而有如万科般接连在二线城市拿地也早已成为一干房企的发展新策。

但如何走出去请进来，却是摆在两者面前的一道共同难题。

 

 

中国住交会上的攻坚战

 

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

 

这真是一场闪电攻坚战，如果不抓紧时间，机会就溜走了。

在2008住交会上，一位身穿黑色西服、打银灰色条纹领带、浓眉大眼、面相斯文的中年男士格外引人注目。

胡海彬，沈阳市沈北新区人民政府招商局局长，不知疲倦地往来穿梭于开发商之间交换名片。那些躺在宣传册里待开发的沈北新区土地，正冀望着能跳出画册。一番辗转间，胡海彬收获颇丰。

“参加了中国住交会之后，我获取了很多开发商的资源，并获得了和他们在会上面对面交流的机会，这为我们后续的招商引资奠定了良好的基础。”胡海彬说。

 

忙碌的身影

 

从住交会的各种论坛，再到展会，胡海彬总是行色匆匆。云集了开发商、建筑商、部品供应商、地方政府官员、投资商、房地产市场专家等行业人士的住交会，让前来观摩的胡海彬看到了机会。

在中国住交会“三名”颁奖典礼开始之前，胡海彬在会场座椅的空隙间来回穿梭，交换名片。此时，他的名片已经数不清加印了几盒。

在潘石屹、冯仑、卢铿、孔庆平、吴振绵、李思廉、杨国强等地产大腕入场后，胡海彬更是抓紧机会，挨个地与各位地产大腕交换名片或用纸笔留下联系方式。

“我们这里有很多好地块出让。”胡海彬给记者展示的宣传册里，众多重点招商项目和地块赫然在列。

“在大多数开发商眼里，似乎觉得沈北新区离沈阳市区较远，人口少，不适合来投资开发。”胡海彬言谈之间略显激动，“实际上沈北新区是沈阳重点推进的四大发展空间之一，是经国务院批准的继上海浦东新区、天津滨海新区之后第三个国家级行政新区，已经有很多重大项目启动，房地产投资潜力很大。”

而对于来参加2008第十届中国住交会并设有展位的河南安阳高新技术产业开发区管理委员会副主任冯立亚而言，也有同感。“大开发商看不上我们这里，但实际上我们这里的招商地块很优越，我们也很需要有实力的大开发商来投资。”

如胡海彬、冯立亚一样，众多二三线城市的土地推介者们希望利用中国住交会这样一个平台，不仅对自己的土地进行推介，还希望面对面地向开发商宣讲区域土地的价值所在。而实际上，二三线城市的机遇越来越多。

 

如愿以偿

 

胡海彬感受到了中国住交会这个平台的作用，据他介绍，在中国住交会后先通过电话联系了中海地产、富力地产、海尔地产、阳光100等知名企业，并拿着地块资料亲自登门拜访，有了考察意向后，再邀请开发企业到沈北新区进行实地考察。

其中，海尔地产今年4月份已经对沈北新区进行了考察和座谈，中海地产和富力地产近期也有到沈北新区去考察的意向。

“我在中国住交会上交流过的开发企业，几乎有50%都表示有意向对沈北新区进行考察投资，都在持续洽谈中。”胡海彬说。

而冯立亚也表示，去年的中国住交会后，已经有一些大的开发企业对开发区进行了考察，虽然现在还没有进行实际投资，但这实际上已经为我们开启了大门。

“中国住交会是行业内各类企业展示、交流与寻找商机的平台，今年的盛会我还会参加。”胡海彬说，“今年，我的主要目的是要与一些建材类企业进行对接。”

“今年的市场环境好了，而且二三线城市也进入了开发商的投资视野，我们有可能带着好的地块继续参加中国住交会并进行专场推介，向全国的开发商和投资商展示我们的城市和重点的地块信息，拉动他们前来投资。”冯立亚说。

 

 

 住交会回顾

2002年 市长论坛

如何经营好自己的城市，让城市的社会文化系统、经济系统、生态系统良性运转，是世界各城市市长们关心的热点问题。

中国住交会为关注研究城市经营的政府官员与相关学者提供了一个高层次的交流平台，邀请到国内众多大中城市的市长、专家共同探讨城市经营尤其是城市的土地经营，众多来自全国各地的市长和住宅产业实业界、理论界代表出席了这次论坛。

 

2003年 城市T型台  

在第五届中国住交会上，天津市把一个面积为162平方米的展位变成了展示城市形象的T型台。来自天津市规划、建设部门的主管官员走上讲台，对着台下数不清的摄像机、闪光灯和财大气粗的地产运营商开讲天津市房地产的明天。

天津市的官员要求把形象展示的当天定义为“天津日”，事实证明那一天不仅仅值得天津人铭记。

 

2004年 城市营造

主题定为“城市营造”的2004年第六届CIHAF，力求搭建一个土地交易市场、资本和土地的对接、城市运营经验交流的全国性平台，意在对全国土地市场建设进行一次大检阅，集中展示我国城市国土资源管理成就，促进全国土地有形市场的形成，推动地产真正实现跨区域开发，提高土地利用的科学性，实现土地价值的最大化，以及为即将到来的城市化浪潮创造“城市运营和土地运营”的理论。

除此之外，140多位市长令第二次市长论坛星光熠熠。

 

2007年 中国热点城市投资价值报告发布

中国住交会首度登陆北京。这份中国热点城市投资价值报告是中国住交会为开发商和城市带来的厚礼。

这份投资价值报告提出，城市投资价值拥有创造财富的巨大潜力和持续创新的巨大能量。中国的城市化浪潮对每个城市而言，发现、挖掘、提升城市投资价值具有深远的理论和实践意义。立足学术高度，为城市发现价值、为投资者寻找价值、为公众创造价值是这个报告的目标所在。

报告用数字说话，科学地分析出企业应如何最优选址，为开发商提供了2008年最有投资价值的城市；同时对这些城市，住交会为它们带来了难以预估的商机。这一年，中国住交会开始尝试以城市与开发商之间沟通桥梁的角色出现。

 

2008年 城市规划展暨热点城市土地推介会

这一年的土地交易市场上有很多制约因素。国家系列政策的出台，在规范开发企业拿地的同时，进而形成在土地交易市场的上游进行调控；楼市成交量日渐萎缩，开发商资金链紧绷。由于中国房地产商所面对的政策和市场的不确定性均在增加，房地产企业融资成本由此上升。

资本与土地的对话渠道的制度性缺失已经成为中国房地产业发展的屏障，幸而中国住交会在平台搭建过程中前瞻性地看到这一点，“城市规划展暨热点城市土地推介会”首次成为专场论坛，中国住交会开始致力于为土地、开发商、资本三者之间的对话交流提供信息沟通渠道而努力。（魏洪磊 整理）