■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

“万科金色里程”项目的企划经理王卿把MSN上的签名改成“认购清盘啦！”其实不仅是“万科金色里程”，上海万科旗下的多个楼盘目前都处于清盘阶段。

事实上，每年都有新盘集中上市的上海万科，今年上半年仅有“万科翡翠”推出，这与前几年形成了鲜明的对比。

据克而瑞（中国）研究中心数据显示，今年上半年，万科在上海的销售额跌落至第三位，从销售数据上看，万科在一线城市的普通住宅销售面积为101.19万平方米；而在二线城市的住宅销售面积则达到144.1万平方米。

易居研究院分析师薛建雄表示，就这一数据而言，现在万科在一线城市的楼盘及土地储备不多，主要精力放在二线城市。

新盘匮乏

上海万科2005年、2006年开发量超过绿地、大华等上海本土房企，但是，经过这几年的集中开发，“万科金色里程”、“万科白马花园”、“万科中林苑”等主力楼盘都已进入尾盘阶段，后续项目却跟不上，土地储备已显不足。

与上海万科不同，今年上半年绿地至少有5个新盘集中上市，楼盘分布在宝山、杨浦、南汇、奉贤，产品包括公寓、写字楼、商铺、别墅，产品的多样化与万科形成了鲜明的对比。

“上海万科没有新盘上市，一方面，由于去年整体市场不好，万科的重点在于回笼资金，万科在三林多个楼盘打折销售，并且都已清盘，闵行的‘万科城花新园’、宝山罗店项目停工，影响到今年楼盘的上市步伐；另一方面，前几年上海万科开发量比较多，目前这些楼盘都处于尾盘阶段，前些年收购的地杰国际城地块，总体量在100万平方米，可供开发有80万平方米，后续地块仍处于平整阶段，这些因素影响了万科楼盘上市步伐。”薛建雄表示。

据统计，虽然万科在上海可供开发的楼盘总建筑面积还有180多万平方米，但是，多数地块是参建项目。

按照万科现在的开发速度，如果上海万科再不进行大规模拿地，3年后，上海万科土地储备将枯竭。

事实上，楼市的回暖使得万科调整了今年的开工量，万科董秘谭华杰表示，原先订下今年的新开工目标为403万平方米，而按目前的发展形势，公司将会调高今年新开工的面积，至少达到去年开工水平。年报显示，去年万科实际新开工面积为523万平方米。

拿地迫在眉睫

由于与其他开发商对楼市前景的判断不同，万科在拿地上相当谨慎。

随着楼市的回暖，一线城市地价水涨船高，二三线城市开始成为万科的发展重心。

万科执行副总裁肖莉之前曾公开表示，万科错过了最好的拿地时节。打算在上半年解决拿地任务的万科，尽管自5月以来砸下42.83亿元在6个城市拿了8幅土地，但是没有一幅是一线城市的开发用地。

“虽然二线城市地价比较便宜，但是配套不完善，开发成本比较高，开发的利润相对较小，且去年二线城市的房价跌幅远高于一线城市，可见二线城市风险较大。上海、北京等一线城市，每年的房价、地价至少上涨10%以上，在建筑成本固定的情况下，一线城市开发的项目利润超过二线城市，许多上海的代理公司都从外地回到上海接项目，由此可见，一线城市项目利润比较高。”薛建雄表示。

目前，万科在北京、深圳和上海的总共土地储备只有549万平方米。

公司观察

万科转舵

■宋振庆/文

        万科终于有些着急了。

       7月7日，经过创本地纪录的652轮竞价，万科击败保利和金地，以7.275亿元竞得武汉东湖开发区郑桥村一宗土地。至此，万科自5月重启拿地行动后已经将15块土地收入囊中，其中绝大部分土地处于二线城市。

      “巨轮终于开始转向。”中信证券分析师陈聪表示，“虽然万科没有在土地市场低迷时反周期抄底，但这次及时地转舵前行，还是符合其应对大于预测的战略方针。”

      “前期踏空的万科现在其实急于找个台阶下。”一位券商地产分析师说，连续两个月的“批量收割”，固然是万科拿地能力的体现，但也反映出万科急切补课的心态。

       此前的地王效应已经给万科很大的警醒，王石已经多次表示以后万科决不拿地王，但是从去年3季度开始连续7个月的沉默，还是让市场觉得有些矫枉过正。

      反观保利地产、远洋地产等公司，纷纷在去年年底“反周期卷地”，以低成本增加了可观规模的土地储备。

      万科一边宣称“没有志在必得的地块”，一边在打着另一个算盘。然而市场诡谲，算珠也有拨空的时候。

      “万科2~4月份一直没有拿地，除了谨慎规避成本风险以外，可能也在等待二手地释放出来。”地产专家陈真诚表示，“但是一方面很多闲置土地并没有被收回，而随着大规模信贷投放和销售的回暖，中小开发商也不急于吐地，万科等于扑了个空。”

       分析人士指出，在此前去库存过程中，万科的存货很快消化，加上新开工面积的调低和2010年中期周期性供给不足的预期，万科亟待补充新的库存以维持财务指标平衡。

       根据陈聪的预计，万科上半年经营性现金流量净额将达到近60亿元，达到历史最高点；同时在一季度末，万科账面上还躺着269亿元现金，“钱多地少”的局面肯定不是追求持续经营的万科所愿意看到的。

莫尼塔地产研究员王沛认为，尽管心态急切，万科还是需要有一个明确数据支持才肯行动。4月份的各项数据出炉后，基本确认了地产市场反转局面的建立，也终于给了蛰伏很久的万科一个“猛虎下山”的理由。

在二线城市的摧城拔寨，是万科此番拿地的主要战略。

      陈真诚认为，万科避开锋芒，提前布局二线城市以实现错位竞争，是一个理性判断市场，追求利益最大化的标准企业行为。

      但布局二线城市也面临一定挑战，除了品牌认可度，对成本控制的要求也更高。“二线城市考验了万科控制建安成本的能力，因为这里建安成本占房价的比重更大。”陈聪指出。

      除二线城市，万科的另一个战略重点是北京。

      毛大庆的加盟，被业内普遍解读为万科将在北京市场大举出手的信号灯。毕竟，万科已经许久没有在北京土地市场上“开和”了。

      事实上，这次北京的“圈地运动”万科几乎鲜有缺席，其戏剧性的变化也将万科逐渐着急的心态显露无遗。从最开始的“陪太子读书”般的看客，到开始试探性的举牌，直到近日在大兴区黄村19号与金地集团杀得难解难分，一直坚持到27.5亿元才放弃，万科即使不是志在必得，至少也是心痒难搔。