■中国房地产报  杨红旭/文

刚刚告别“小阳春”，转身已“入夏”。房地产市场热情重新涌动，与宏观经济的距离越发远了，这相当反常。房地产周期基本与宏观经济同步，1997-1999年我国经济“七上八下”时，房地产业曾连续3年出现全行业亏损。

笔者感兴趣的是，这种反常现象的原因与后果。

从宏观背景分析，为了经济“保八”，去年四季度以来，中央政府部门没少花力气，“4万亿投资计划”、“十大产业振兴规划”即为明证。

关于房地产业在经济发展进程中所扮演的角色，管理层肯定其作为国民经济重要支柱产业的地位，但并未将其列入“产业振兴规划”，重点在于通过大力推动住房保障和刺激普通住宅消费，谋求拉动经济增长。

在住房保障方面，去年以来住房和城乡建设部推出了“9000亿安居工程”，中央“4万亿”投资清单中，廉租住房、棚户区改造等保障性住房分得4000亿元。扩内需和促民生一箭双雕，难点在于地方政府配套资金捉襟见肘。

至于鼓励普通住宅消费，在减税降息等利好政策驱动下，去年11月便立竿见影。

问题在于，市场需求变味了。

今年2~4月的成交反弹，由自住型需求主导，形态健康。5月以来，随着价格上涨，刚性需求有所萎缩，投资投机需求好像一夜之间从地下冒了出来。以上海为例，5月温州人购房比重超过3%，远高于近3年的平均水平。温州客之后，本地富裕阶层、境外游资快速响应跟进。

这已不是普通住房消费的性质了，明显偏离管理层的初衷。出现这种不良现象的主要原因是，央行扩大货币供应量，商业银行狂发信贷，按一般经济学原理，未来通货膨胀和资产价格上涨势不可免。

在这种心理预期下，人们为了保值、增值目的投资房产是可以理解的，而投机需求正好浑水摸鱼，兴风作浪。于是，在当前CPI、PPI持续负增长的时候，包括股票、房屋、大宗商品在内的资产价格已先于通胀而上涨。

全球系统积极为经济体注入流动性，而且是在财政收入持续同比负增长情况下，不惮于大幅增加财政赤字，印钞、发债、放贷。几万亿投入市场，经济确实“冒泡”了，固定资产投资增速最猛，近33%，工业增加值、发电量等也有好转。然而，出口却仍是近25%的负增长。

可以认为，目前经济显露复苏迹象，主要是短期的投资刺激效应，“铁公机”等基建推动型，而实体经济尚未好转，民营经济和民间投资仍在“冬眠”。宽松的货币政策和充裕的流动性环境下，相当一部分资金与管理层的期待背道而驰，转身拐进资本市场，结果今年以来股市暴涨50%，房价也止跌回升且加速上涨。

国家不可能无限制地增加流动性，投资投机占用的资金多了，用于实体经济上的相应就少，而实体经济不复苏，居民就业与收入就无法好转。中国人民银行2009年第2季度全国城镇储户问卷调查显示，45.4%的居民认为当前“形势严峻，就业难”，未来收入信心指数仅为3.4%，比去年同期降低了16.9个百分点，是1999年开展调查以来的最低水平。随之而来的是，居民消费意愿下降，仅有15.1%的城镇居民选择“更多地消费”，降至历史最低；储蓄和投资意愿增强。

按一般周期规律，房地产迟于宏观经济复苏，早于宏观经济繁荣，可当前宏观经济只是显露复苏迹象，而房地产市场已经“入夏”，未免反差过大。

一方面，楼市复苏与繁荣能够带动房地产开发投资进一步增长，从而带动50多个相关产业的发展，有助于“扩内需、保增长”；另一方面，投资投机需求的卷土重来，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤占了其它商品消费的更多资金，从而抑制实体经济复苏。

总之，房地产市场脱离宏观经济，靠投资投机需求、制造房价泡沫，既不利民生，也无助于经济健康发展。

（作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）