国电抛绣球 中信不接招

私募旅游地产基金“单相思”

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

本报记者独家获悉，国内首只旅游地产基金正在积极筹备中。这只由国电普华资产管理有限公司（国电普华）发起和募集的私募基金规模为3亿元，将投向由中信地产开发的位于江西井冈山的项目——中信井冈山综合旅游接待服务区。

“这是一只房地产定向投资项目私募基金，不同于以往的房地产信托投资，是一种比较新颖的投融资尝试。”国电普华负责人对本报记者表示。

一“基”三得

资料显示，国电普华由国家电网中兴实业集团、国电金港基金服务机构等联合共同发起，注册资本1亿元，定位于国内首家专注地产短期机会投资和中长期价值投资的地产基金运营管理机构。

根据公司原定计划，将在正式成立后一年内，分别发起和募集设立专注地产短期机会投资和地产中长期成长价值投资的2只私募投资基金，其基金规模均为5亿~10亿元。而这只旅游地产私募基金将有望成为国电普华的试水之作。

不过，国电普华并未把宝全部压在这只旅游地产基金之上，据相关人士透露，公司还在同时操作另外几只私募基金。

“这只旅游地产基金还在筹备当中，最低投资额为50万元，将面向个人和机构募集。”国电普华相关人士向本报记者介绍，该类基金投向旅游地产项目后，既解决了地产项目群的投资开发资金需求，又可以打通可持续融资的私募融资通道，并且帮助实现房地产经营模式的转型，达到“一基三得”的效果。

根据国电普华网站上的描述，该基金已经被定义为“中信旅游地产基金”。不过，享有中信信托、中信证券等金融资源的中信地产却并未选择做该私募基金的管理人。据国电普华方面透露，中信地产的初步意向是在其中投资200万元，进一步的合作还在商讨之中。

“之前国电方面和我们有过接触，探讨该基金的运作事宜，最终我们没有接受这样的合作方式。”中信井冈山投资有限公司负责人表示，“不过我们依然就其他模式与各方机构探索融资方面的合作。”

据了解，中信地产曾经就井冈山项目的合作事宜先后在今年3月和5月与重庆新嘉华集团接洽，并达成了初步的合作协议框架。

据记者得到的一份中信集团的《中信井冈山国际会议中心可行性研究报告》显示，该项目总投资24亿元，分三期投入，动态回收期为10.92年，税后利润率为27.07%，财务内部收益率为13%。

该报告还显示，井冈山项目分为会议中心、五星级酒店、红军公园等长期持有物业和公寓、别墅、休闲广场等出售物业。

“如果是针对长期持有物业，将会是一个相对中长期的基金，而针对出售物业的话，则是短期的机会型投资基金，还要视管理方、投资方以及中信项目方的具体合作模式而定。”分析人士表示。

年收益率10%

国电普华方面表示，该旅游地产基金的年收益率为10%。“作为私募基金，收益率并不是非常高。”一位私募基金经理评价。

而与去年中信信托旗下两只重量级的房地产信托基金相比，10%的收益率也只能算差强人意。中信信托、中信地产和星耀集团所发起的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”年收益率达14%，而中信信托与嘉德置地联手打造的“中信-凯德1号科技园区股权投资集合资金信托计划”预期年收益率也在10%~20%之间。

尽管收益率平平，不过作为国内首只旅游地产概念的私募基金，一旦试水成功，其示范意义将不容小觑。

“如果说星耀五洲的地产基金还有很明显的信托性质的话，这只私募基金则是更严格意义上的旅游地产基金。”中汇道明金融集团一位分析人士评价。

“目前国内的旅游地产仍以信托这种传统方式融资为主，中信旅游地产基金这样的产品仍然难成主流。”从事旅游地产投融资业务的中咨浩镧投资顾问公司总经理王琪表示。

王琪认为，一方面，国内还没有很成熟的旅游地产基金管理人，像中信地产、华侨城这样有经验的旅游地产开发商更倾向于自己操盘，而不是把钱投给PE（私募股权投资）；另一方面，国内的金融机构和外资基金对于一二线城市的商业和住宅项目兴趣更加浓厚，而对所谓旅游地产持有更加慎重的态度，这将使旅游地产基金的资金募集遭遇很大的难题。