投行看重房企的危机策略

——专访瑞银中国区执行董事、上海区首席代表赵巍巍

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

作为SOHO中国可转债的牵头经办人，金隅地产的上市保荐人，瑞银正在近期的房企融资潮中翩翩起舞。

瑞士银行中国区执行董事、上海区首席代表赵巍巍在近日中国指数研究院举办的2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会上对本报记者表示，瑞银对目前的业务思路和未来战略将发生很大转变——关注房地产融资。

赵巍巍认为，尽管去年很多房企业绩不尽如人意，但是基金更看重房企的基本面和应对危机所采取的有效措施。

中国房地产报：你怎么看待金融危机下的企业投资前景和信心？

赵巍巍：我们最近做了一个IPO项目，这个项目最后大概40%都卖给了一些长线基金。所以说，基金本身还是愿意投一些优质企业的，只不过在金融危机环境下它们会比较谨慎。

其实从二级市场来看，对于已经上市的企业，它们的融资在这几个月里反倒比以前更活跃。拿香港资本市场做一个比较可以看到，虽然2008年一级市场的融资减少了，但是二级市场的融资额远远超过前几年。所以，其实不用担心投资者去不去投资，只要公司基本面良好，投资者都会去投资的。

中国房地产报：现在很多房企重新开始筹备赴港上市，但是有些已经递交材料的房企经过2008年的调整之后，它们的业绩发生了很大变化，这会不会影响它们的上市以及投资者对公司的认可度？

赵巍巍：这要分两种情况来看，首先在监管层审批这方面，房企需要把2008年更新的业绩和财务状况重新补给监管机构；从市场层面上，投资者买一个公司是买它的未来而不是过去，在2008年全球金融风暴冲击下，业绩的变化大家都是可以理解的，关键就是看这个企业跟大环境及同行比较是否占优。

另一方面，由于投资者主要是买公司的未来，和买公司在去年应对危机时所采取的措施和战略，所以房企在进行上市推介的时候，就需要在这方面向投资者多做些解释。

中国房地产报：投资者怎么确定整体形势变好了？如果股市大涨和销售重新提升是过度反弹，那么投资者被短期的乐观情绪影响而进行投资，会不会导致更恶劣的后果呢？

赵巍巍：我觉得不完全是这样。其实香港资本市场上的投资者大多是一些比较理性的投资机构，他们跟散户在很多时候的看法和操作不太一样。这些专业投资机构更多的是从整体的环境来分析和判断的。

在这些投资者看来，两个方面是值得肯定的。首先，国内的整体政策环境的确已发生变化，很多对房企扶持的政策陆续出台，为房企提供了宽松的环境；其次，从投资的专业角度看，2007年那样的泡沫还没有出现，并且近期融资的房企基本上都是是行业内的翘楚，而不会像以前一样，投资者不管什么规模的企业都去投资。投资者现在非常理性并且谨慎。

中国房地产报：随着融资窗口的重新打开，中资房企开始重新燃起拿地热情，比如富力地产和上海复地，但是A股房企龙头万科现在依然保持谨慎，难道万科没有看见市场的回暖和融资的放宽吗？

赵巍巍：从资本的角度解释为：万科是A股上市房企，现在看国内只有债务融资，而股权融资仍没有打开。

再看富力地产、华润置地、中海地产这些在香港上市的中资房企，由于香港资本市场完全是以市场为导向，融资是非常方便的，就可以平衡企业的股权和债权融资的渠道，然后去以最优化的资本结构和成本做各种各样的融资。所以，在香港上市的房企在融资上会显得更加激进一些。