■中国房地产报记者  张晓赫  北京报道

市场中依然存在幸运儿。

2月23日，公司定向增发的获批，使云南城投(600239.SH)拿到了一张不超过20亿元的资本市场融资门票。而与此同时，随着获得国开行等几家银行的融资授信，云南城投2009年度的50亿元银行融资申请也几近板上钉钉。

“现在公司上下都在忙未完的定向增发程序，以尽快启动环湖东路项目。”在云南城投一内部人士的表述下，70亿元的准现金，已为环湖东路项目拉满了弓弦。

首期约需60亿

诚如该人士所言，如此大规模、高密度的融资计划，只是为了保证公司环湖东路一级土地开发项目的启动。

2007年底，云南城投与昆明市土地矿产储备管理办公室签署了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩(近30平方公里)范围的土地一级开发权。

“整个项目的总投入约为300亿元，一共分五个阶段逐步完成。”该内部人士表示，巨大的待整理面积、先行垫付资金的压力使合同双方最终确定了为期五年的阶段性滚动开发方案。

即使如此，在云南城投既定的一期规划里，仍需要20亿元的启动资金。而根据国元证券研究员陆航的预算，完成首期的全部投入将需要50亿~60亿元。

在楼市、资本市场双重低迷的2008年，这依然不是个小数目。而受全国房地产市场低迷大势的影响，2008年前三季度，云南城投交出的是一份累积亏损额达2097万元的成绩单。在盈利压力下，云南城投先后出售了两块地块，总交易额达2.4亿元。

增发、贷款一个都不能少

此时，对于环湖东路大片待整理的土地来说，资金只能求助于融资渠道的拓展。

于是，为了完成一期开发项目，云南城投决定拟向特定对象非公开发行不超过1.32亿股A股。公告称，非公开发行的发行对象不超过10名机构投资者，以现金方式认购，发行价格不低于15.17元/股，募集资金不超过20亿元。随着定向增发的获批，20亿元的融资将在未来6个月内完成。

而同时，随着一级土地开发项目期限的日益临近，今年2月19日，云南城投董事会通过了50亿元的银行授信申请计划。

各家银行的授信审批意料之中的迅速。根据消息人士透露：“目前国开行12亿元以及另一家银行的额度已经获批，其他银行会很快跟进。只要云南城投项目开工，贷款就会到位。”

“70亿元的资金已经能够保证环湖东路项目的一期开发以及今年在建的地产项目顺利进行。”该内部人士表示。

一级开发蓄势待发

2007年底云南城投重组时，公司曾承诺，重组完成后的三个完整会计年度(2008年~2010年) 锁定5亿元净利润。如云南城投累计实现的合并报表净利润总额少于5亿元，云南城投将以现金形式一次性补足差额。

而如今，随着滇池环湖土地一级项目的启动在即，去年的销售低迷压力也将得到有效缓解。

根据委托协议，云南城投一级开发范围内的土地出让收益将与昆明市政府五五分成。

在云南城投的开发报告中，一期开发的成本为55万元/亩，而根据市场预测环湖东路地块成熟后的招拍挂价格大约在120万~180万元/亩。

“滇池环湖东路的整理地块中含有相当部分的别墅用地，市场反应比较好；同时由于昆明城区的狭小，未来几乎没有存量土地上市供应，该项目未来的市场销售应该不成问题。”陆航分析。

国元证券研究报告推算，如果合同完全履行，该一级开发项目未来5年累计净利润将超过112亿元。

而这还不是一级土地开发对上市公司业绩的全部利润贡献。未来土地一二级联动开发成为了坊间对云南城投的下一步推测。

“相对其他房地产公司必须提前出巨资储备好未来2年甚至5年的开发用地时，公司利用一级开发商优势很容易拿到需要的土地，节省巨大的储地成本。”陆航认为，随着滇池28平方公里土地一级开发逐步转变为熟地，公司是最有可能成为土地一二级联动开发的开发商。

对此，云南城投内部人士表示：“一二级联动开发是公司的优势，未来公司不排除选择部分优质的整理地块作为土地储备。”