■特约记者  陆彬杰

      中国房地产报记者  李子擎  上海报道

上海新一年的400万经济适用房建设任务已经铺展开来。

2月23日，上海城投控股(600649.SH)发布的公告显示，在新江湾城地区，其经适房土地成本相比于仁恒地产在公开市场上的价格，地价相差6倍以上，而如果以楼面地价计算，差距更是达到了13.6倍。

上海经济适用房管理办法政府征求意见稿中，曾有“房地产开发企业实施建设的经济适用住房项目利润率不得高于3%，政府指定机构实施建设的经济适用住房不得有利润”一条。

业内人士表示，如果按照这一标准计算，新江湾城经济适用房价格可以控制在3500元/平方米左右，也可能更低。

分析人士指出，面对如此大的价格悬殊，经济适用房将对新江湾城地区的商品房市场产生较大冲击。

低地价带来的影响

城投相关人士表示，如果该项目得到顺利地实施，会为公司未来带来一定的收益。2008年以来，国际国内的经济形势进入了下降周期，房地产市场面临一定的风险，但因该地块为经济适用房项目，加之在大股东支持下，公司做经济适用房业务有其独特优势。

此前，根据上海公布的《上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）》，经济适用房土地将以划拨形式出让，其建设用地免收土地使用权出让金。

按照这样的地价计算，城投所属新江湾城的经济适用房地价非常低廉。

该地块总用地面积为66775.6平方米，总建筑面积约172173平方米，折合楼面地价1473元/平方米，而土地单价为253.11万元/亩。

杨浦江湾经济适用房项目地块为新江湾城B3-01土地，位于上海中心城的东北部，临近轨道交通8号线、10号线。该地块基地北侧为国秀路，东侧为国江路，西到上海铁路分局。

分析人士指出，新江湾城出现如此低的地价不是特例，根据经济适用房选址在近郊的原则，闸北彭浦地区、虹口江湾地区、普陀长征地区等18个片区，今后都会出现如此低的价格。

“这会对区域的地价产生一定影响。目前上海地价呈下跌的趋势，开发商对拿住宅地块呈观望的状况，经济适用房的地价比经营性地价便宜，冲击肯定有的，经济适用房的价格影响到在售的楼盘，使得开发商拿地变得非常谨慎。”易居研究院分析师薛建雄表示。

事实上，2009年上海将继续安排400万平方米的经济适用房建设。2008年400万平方米的开工任务则已经完成，至2008年11月份，已完成投资近50%，其中5万平方米已建成。

“目前开工的有徐汇区华泾镇华发路308号基地、浦东三林镇三鲁路地区以及杨浦区江湾镇国江路与国秀路间的项目，这些经济适用房周边，都有普通商品房在售，一旦经济适用房影响到普通商品房的销售，开发商就会放缓拿地步伐，地价会进一步下跌。”薛建雄表示。

冲击商品房市场？

目前，新江湾城在售的楼盘有“东森花园”、“华润橡树湾”等楼盘，价格在2万~2.3万元/平方米之间，这样，以3500元/平方米入市的经济适用房是否会对整个板块的商品房产生较大冲击？

薛建雄认为，经济适用房是否影响房价，这要看定价和准入条件：如果定价不是跟商品房差很远，而引进的人口又比较高端，就会是利好，因为带动那个区域发展；如果定价较低，引进人口质量相对较低，那么新江湾的房价就会受到很大影响。目前来看，后者的可能性更大。

“影响是一定有的，但可能没有想象中的那么大，因为目前新江湾板块在售的楼盘都相对靠近五角场区域，而经济适用房用地应该是属于杨浦和宝山的交界处，位置没有那么好。假如经济适用房建起来，影响最大的可能是该区域的整体品质的下调，因为经济适用房购买者的购买力相对有限，因此周边商业应该向低端方向发展，而周边假如建造高端公寓的话，无法吸引高端购房者。”佑威研究机构分析师陆骑麟表示。

分析人士指出，除了此次即将开工的新江湾城经济适用房，其他板块也将越来越多地出现类似的经济适用房与普通商品房并列的局面，这将对商品房市场造成一定影响。链接

2007年11月8日，仁恒置地以13.01亿元的高价从其余7个开发商手中抢得新江湾城D3地块，折合楼面价超过20000元/平方米。

但两个月后，新江湾城地价便开始回落。

2008年1月23日，新江湾城F地块出让，美国的房产巨头铁狮门公司以底价67.5亿元成交，折合楼板价仅为7500元/平方米。

这意味着，未来一段时间此区域的地价和房价将因此而有走低的心理预期。而且，由于这块地具有相当的示范性，低价出让也势必对全上海土地市场的走势产生影响。