■中国房地产报记者  刘辰/文

即便没有遭遇国际金融风暴，在持续多年的高速增长之后，珠三角也已经遭遇土地、能源、人力等各种生产要素的紧缺，并深受土地价值不均的困扰。其中，珠三角核心区域空间的难以为继对其经济版图扩张的限制最为明显。而在珠三角以外的粤东、粤西、粤北等地，情况却恰恰相反，那里虽然不为土地匮乏所困，却缺乏经济增长的动力，大多只能吃些珠三角核心区域的“残羹剩饭”，承接那里因挤出效应而溢出的产业和项目。

广东省的房地产市场在一年多以来却受到严重冲击，其中以深圳降幅为最，在过去一年中，商品房市场的“冰点”迅速冷冻了土地市场，深圳多数挂牌出让的土地以“习惯性流拍”收场；而东莞作为经济危机首当其冲的“牺牲品”，产业转移遇阻，大量企业倒闭，亦导致房地产需求锐减，这些都对珠三角的楼市供需关系产生严重影响。很多投资者持币观望，一心等待着楼市价格的“铁底”出现。尽管上个月广州楼市均价一度重返9000元/平方米，但整个楼市的走势并不明朗。

而大珠三角概念的规划不仅给了整个广东省各城市区域间联动的机会，也让珠三角的土地困境有望扭转。“《纲要》的出台，很可能成为整个区域房地产市场发展的强心剂，” 广州社科院科研处处长彭澎指出，“而单纯从规划内容中也可以看到有可能使土地价值提升的一些因素。”

在中国几大都市圈中，一直在为谁可以跻身世界六大大都市圈而争论不休。上海在2008年发布相关报告，称自己已成为世界第六大都市圈，而国家发改委日前则宣布包括港澳地区在内的大珠三角地区已成为世界第三大都市圈，将伦敦都市圈也抛在身后。“这其中固然有统计途径的因素，但《纲要》中指出，广州要成为国家中心城市、综合门户型城市，这些都可能极大地提升城市地位。”彭澎认为。

据了解，中国目前还没有一座城市被定位为“国家中心城市”，而如此的定位无疑将对珠三角地区土地格局的全面提升带来积极的影响。

而区域一体化大方向和一小时都市圈的打造可以极大地方便区域内的通行问题。“如此一来，周边城市的人会更愿意住在广州而去东莞等地上班，因为这很方便，上下班时间在一小时之内。地铁、轻轨在发展，居住习惯也会发生改变，人们可以更加自主地选择住在市中心还是郊外，或干脆迁到周边城市，这对区域内土地的价值会有新的影响。”据彭澎介绍，广州附近的楼盘已经有香港人在买，因为住在内地更加经济、划算。

“按照《纲要》发展蓝图，2020年左右，该区域收入水平会达到发达国家的水准，这样的经济基础对居住需求将形成更刚性的推动。因为收入水平提高后，居住要求也会更高。”彭澎分析说。

但他也指出，区域一体化过程中，很多基础设施的完善是当务之急，否则为土地带来升值的美好愿望将沦为空谈。

此外，中国城市规划设计研究院深圳分院副院长朱荣远认为，破解珠三角的土地困境，根本途径在于改变传统的“种植方式”。“应通过更换‘种子’提高单位土地的产出效益。我们面对珠三角城市已建设的土地，应该像袁隆平那样寻找高产的种子，而不是惯性地、简单扩大开发建设土地的总量来维持经济增长。”

“对于广东来说，区域协调发展是个大课题。虽然有了城镇群协调发展规划，但各个城市各自为政的局面并没有得到太大的改观。从长远来看，让珠三角各个城市通过共谋达成共同的价值取向和利益协调机制，比还拥有多少平方公里的土地供开发更为重要。共识与共力应该成为城市间主动的意识。”朱荣远说。