■中国房地产报记者  张媛媛  北京报道

2009年2月2日，新年新气象，开市第一天，内地股市的140多家房地产上市公司股价平均上涨2.68%，呈现出少有的“开门红”。但与之相反的是，香港股市的内房股却全线下跌，地产指数下跌5.1%。其中一个重要原因即是包括绿城、复地在内的多家内房股纷纷发布盈利预警信号。这似乎在暗示，2009年房企的财务状况或许并不会太过乐观。

“2009年中国经济软着陆还是硬着陆关键看房地产，但它们的利润和盈利能力将非常糟糕。”摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆表示，2009年房地产投资将下降12%。同时摩根士丹利近期发布的预测认为，上市房企的股价将会出现20%到60%的跌幅。

市场阴霾密布

资本市场的造富神话曾给房地产行业带来丰厚的利润，然而瞬间反转后，落差立刻呈现。

极具市场嗅觉的绿城中国(03900.HK)是最早发布盈利预警的房企。早在1月初，绿城即披露，预计2008年财政年度净利润将低于上一财年。具体降低多少，公告中并无透露，但据摩根大通随后发布的报告称，2008年绿城中国净利润较2007年将下降三分之一。值得注意的是，绿城中国2007财年净利润为9.23亿元。

绿城中国披露，造成公司2008财年净利润减少的主要原因包括：内地房地产市场下滑给公司若干项目的销售表现带来不利影响、公司增加银行贷款导致财务费用增加，以及公司定于2008年竣工的7个物业项目的工程延期。

虽然公告并未透露利润下降对公司财务可能产生的影响，仅表示这一预期只是公司所作的初步评估，但显然市场遇冷还是使该公司作出了相应的对策。近日有媒体报道，为加强北方区业务，原北京香江国际发展有限公司总裁罗钊明已于春节前夕正式加盟绿城中国，以加强北京区域项目的销售和拓展。

如果说绿城中国盈利预警归咎于地产世道下滑，那么瑞安建业(00983，HK)的预警则要归咎于股权投资的失利。香港富豪罗康瑞旗下瑞安建业近日发布公告称，由于公司持有的9.46%的瑞安房地产(00272，HK)股价大幅下挫，预期将对公司截至去年底的财务业绩产生不利影响。

按照瑞安房地产2008年12月31日收盘价2.45港元计算，其公平值与截至2008年6月30日的账面值比较，出现约16亿港元的减值，其中约5.58亿港元的减值亏损将计入综合损益表，剩余约10.42亿港元将在综合资产负债表的储备中扣除。

“2008年市场疲弱，经济放缓，因此销售行情下滑，无论成交量及售价均有下调，导致若干项目销售表现未如预期。”兴业证券分析师王嘉分析道。

与此同时，复地集团、合景泰富以及2007年成功搭上赴港上市最后一班车的奥园集团都已先后发布盈利预警。摩根士丹利近期发布报告指出，奥园股价今年的最大跌幅可能达到26%，恒隆地产今年股价最大跌幅可能达到45%，内房股龙头碧桂园的股价则还有可能进一步下跌。

政策短期真空

内地房地产上市公司虽然目前暂未出现主流公司发布盈利预警的现象，但实际状况却并不容乐观。万科方面透露，预计2008年的经营利润率（扣除营业税等影响）为26%左右，2009年为20%～22%。此外，中粮地产(000031)预计2008年度累计净利润将同比减少50%～100%，而广宇发展(000537)、华联控股(000036)等区域性中小开发商甚至已经宣布预亏。

基于此，各投行纷纷看空前景。中金公司的报告预测，2009年主要房企的盈利将同比下调5%～10%。主流上市公司在2008年度将集中计提2008年的存货减值准备，计提比例将占2008年净利润的10%～20%不等。

香港星展唯高达表示，经济前景恶化，预计未来销售走弱，近期将陆续有负面盈利消息传出，股价上升空间有限。而2009年一季度受销售季节影响，开盘见少，销售渐弱，2009年底前不会见底。星展唯高达同时调低房地产行业盈利系数：2009年下调7%～22%以及2010年下调7%～10%。

值得注意的是，上述几家公司无一例外地将盈利下降的主因归结于目前全球金融市场动荡及经济放缓。此外，政府对房地产行业采取宏观调控政策，消费者观望情绪浓厚也让开发商“耿耿于怀”，他们或许在期待下一轮提振楼市的政策继续出台。

“未来一个月将以延续前期政策为主，不会出台新的刺激政策。”申银万国研究员殷姿认为，一是前期出台政策已经较为密集，政府需要时间去观察政策效果，住房和城乡建设部也要求地方政府不能越权出台刺激政策。二是从惯例来看，3月两会召开将为下一阶段的政策走势定调，在此之前也将形成一个“政策真空期”。

但一味把“宝”都押在政府身上，显然不现实。兴业证券分析师王嘉则表示，目前的房价仍然偏高，政策面的偏暖并不能改变地产价格进一步回落并且长期盘整的大趋势，除非房价跌到一个理性的价位，否则在今后几年内房地产行业难以再现昔日的繁荣。