■特约记者 陆彬杰

  中国房地产报记者 李子擎 上海报道

节后第一个工作日，上海市规划和国土资源管理局推出的7号土地出让公告中，出现了2009年第一批住宅用地。这批亮相的住宅土地出让总建筑面积超过了30万平方米，三幅住宅土地全部在郊区。

易居中国分析师薛建雄表示，虽然这次推出的地价较为便宜，但上海整体房地产市场不景气，再加之面临销售压力，开发商拿地非常谨慎。

郊区地块放量

7号公告总共出让嘉定区、奉贤区两区6幅国有建设用地使用权。其中三幅住宅土地包括了嘉定区徐行镇一幅地块以及奉贤区柘林镇环城东路两幅地块。其中嘉定地块位于新漕河以北、徐潘公路以南，出让面积接近15万平方米，容积率1，成为2009年第一幅出让的大型住宅地块。

出让文件显示，该地块起始价格为21348万元，以建筑面积计算，土地出让起始楼板价格为1425元/平方米。目前，嘉定地区在售的某公寓项目，均价为7000元/平方米，联体别墅的价格为9000元/平方米。显然，该地块的出让价格优势明显。

“地块出让价格与周边在售的楼盘价格相差比较大，只能说明房价较高，仍有调整的空间，虽然该地块目前受到7家开发商的关注，但毕竟该地块不在嘉定主城区，周边没有楼盘在售，基础设施根本没有，考虑到这一点，开发商很有可能放弃这一地块。”上海北孚地产研究所副所长刘东光说。

事实上，今年首批地块都是位于偏远的地区，两幅是奉贤区柘林镇环城东相邻的地块，这两幅地块比嘉定徐行镇还要便宜，但位置更加偏远，基础设施落后，能否引起开发商兴趣，仍是未知数。

据有关部门的统计，2008年仅有长宁区及闸北区两幅内环以内的地块推出，从比例来看，内环区域的供应量只占7%，其余的地块都是在外环及外环以外，地块的供应越来越偏。

刘光东认为，一些偏远的地区，由于相应的配套没有跟上，开发商在拿地的时候，既要做相应的配套，又要负责小区的整体规划，即使地块价格再低，加上今后的相应基础设施的成本，整体的楼盘价格仍然高。

事实上，目前上海郊区的地块低价入市，都是当地政府吸引开发商共同参与基础设施建设的一种方法。

最典型的案例，就是金地集团、嘉宝集团参与嘉定主城区的开发。一方面，当地政府以较低的地价，吸引一些有实力的开发商进入上海的郊区开发，让他们参与配套设施的建设；另一方面，用这些知名开发商的品牌，带动区域的楼市发展。

开发商顾虑地价继续下行

“现在上海的一些开发商无力拿地，即使价格再低，考虑到流动资金和开发销售等问题，都会放缓拿地的步伐。”薛建雄说。

薛建雄表示，去年上半年的土地推出量小，下半年加大供应力度年底井喷的原因是，经济走低后，政府要求企业加大投资以推动经济增长。另外，经济和楼市低迷后，动迁难度降低，使得市区有一些相对优质的土地可供上市。当然，经济低迷也影响到了开发商的拿地策略，使得市区多幅优质地段流标。其中，价格没有适时调低，是导致流标的主要原因。

易居中国统计，由于去年以来市场整体萎靡，开发商融资渠道受阻，2008年以可建面积计算，上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277. 8万平方米，而最终成交的土地仅有170.6万平方米，流标的住宅用地比例达38%。

然而，今年这种状况或许并不会改变。

“由于开发商销售收入大幅锐减，加上之前疯狂拿地，难免出现消化不良，去年土地市场整体表现低迷，不仅土地流标现象明显增加，地价也随之回落。”刘光东指出，没有十足的赢利把握，开发商在今年是不会出手拿地的。

事实上，土地价格下跌是开发商谨慎拿地的主要原因。据易居中国统计，截至2008年11月30日，去年土地成交价下跌速度较快。亩均价方面，2008年平均价为82万元/亩，同比2007年下跌67%；楼面地价方面，2008年平均价为966元/平方米，同比2007年下跌66.7%。考虑到2008年工业用地的公告体量较大，如果以商品房类土地做对比的话，其价格跌幅也较为明显。

“一方面，开发商面临销售压力；另一方面，开发商面临地价下跌的风险，目前，开发商的拿地十分谨慎。”薛建雄表示。