■中国房地产报  特约记者 陆彬杰   记者 李子擎 上海报道

2008年12月27日，上海市政府发布了《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（下称“上海8条”），对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

与此同时，在目前房贷市场萎缩的情况下，许多商业银行都推出了相关的创新产品，如兴业银行，对一些房贷客户，该行将允许这类客户在一定期限内只偿还利息而暂缓归还本金。暂缓期限最长可达3年。

争夺有限客源

在国家和上海连续出台政策扶持房地产市场后，为了争夺有限的客户，上海各商业银行之间的竞争十分激烈，尤其是先前首套房房贷客户担心2009 年可能无法获得7折房贷利率，因此希望将房贷转到其他银行，以享受最优惠的房贷利率。

深圳平安银行对首套普通住房放开“基准利率下浮30%”的优惠政策。接着陆续有浦发银行、兴业银行、广发银行加入行列。

这种激烈竞争是源于目前整个上海房地产市场购买力日益萎缩。

易居中国CRIC系统显示，2008年12月第三周，上海商品住宅只成交18.18万平方米，环比下滑了4.27%。与此同时，12月前28天的供应量也已达到112.36万平方米，高于11月全月的110.9万平方米。成交均价则回落到11892元/平方米，环比下滑了9.7%。

上海五合国际总经理邹毅认为，随着央行不断下调存款准备金率，本来流动性就非常宽裕的商业银行手中又多出了几千亿现金。商业银行宁愿把现金交给央行吃1.62％的存款准备金利率，也不愿拿在手里，因为很少有放心的渠道可以放贷。除了中央准备投资的基础设施和并不需要资金的部分央企，个人房贷实际上仍然是最安全的贷款，在这种情况下，优惠打折会继续。

刺激作用不大

易居中国发布的最新报告显示，2008年6月以来的全球经济危机，使得上海新房的价格从上半年的167.8万元/套，跌到了下半年的150.6万元/套，平均每套房源跌了17.2万元，降幅为10.3%。多年来高涨的房价、不断增加的购房压力，终于在经济危机来临之后获得缓解。

邹毅表示，目前银行推出的一系列的优惠利率对房地产市场的刺激作用不大，仅从一些数据来看，2009年市场要想快速恢复的可能性不大。一方面，房地产的购买力在一段时间内可能继续萎缩；另一方面，从货币政策来看，可能会继续降息来刺激经济。“银行从内心来说非常不愿意执行‘7折优惠’。在多次降息之后，作为房贷主流的5年以上贷款基准利率已经降至5.94％，7折之后只有4.158％。而目前最长的5年期存款利率虽然经过多次降息，仍有3.60％，简单计算的利差只有0.558％。这点利差还不够覆盖银行的运营成本。”

目前，绝大多数银行仍然没有明确自己的房贷政策，而且把主要精力都放在存量客户身上。而对于新买第二套房的客户，各商业银行仍处于“观察+调整”的状态中，以免自己吃亏。

分析人士指出，2009年通货紧缩的情况仍然会存在，在这种情况下，央行仍然有可能降息来刺激经济，再加之国家会通过加大基础设施的建设来刺激经济及推出一系列的优惠政策针对中小企业的融资。这对于银行才是一块大的蛋糕，而现在个人房贷业务有点鸡肋的感觉，即使再推出创新的金融产品，目前整个房地产市场的客户总量不会增加，对整个市场的影响不大。