■中国房地产报  记者 郭轩 北京报道

曾经被内地开发商视为一线希望的外资投行和基金，在2008年的表现可以说是在坚定唱多的时候反手做空，在4万亿元刺激经济计划后，它们又在一片唱空声中，重新聚集，俨然一副抄底做多的架势。

随着年底的临近，中央一系列救市救经济政策的出台，外资投行和基金也面临着战略性的调整。“国际投行和基金运作的神秘和低调，使得部分舆论对它们莫名的崇拜，认为外资可以影响市场的走势，其实这是一种误读。”某不愿具名的前国际投行人士表示，“明年房地产市场的形势以及外资的动向还取决于国际金融危机的演变和国内经济发展势头的变化。”

从唱多到看空

11月下旬，穆迪发布最新报告称，对未来12～18个月中国房地产开发业的评级展望为负面，原因是本地开发商面临越来越大的运营不确定性、紧缩的信用环境以及高水平的监管风险。

无独有偶，投资银行瑞信近日发表的研究报告也称，该行对内地房地产市场的看法亦愈趋审慎，并将对内地2009年房价的预测由原来下跌5%修订至下跌10%～15%。而此前高盛发布研究报告指出，回顾过去楼市低潮，至少持续18个月，所以认为楼市见底的评论，实属言之过早。高盛预期，自今年第三季度至明年第四季度期间，内地二手房将会再跌20%，而新房跌幅更扩大至35%。

众多外资投行年初坚定认为中国房地产市场仍将继续快速发展的话语仿佛还在耳边回响，而此刻却又集体转身。但奇怪的是外资基金和公司在唱多的时候，却在坚持做空；而当唱空的时候，抄底的声音又不绝于耳。

曾扬言要100亿元抄底中国楼市的摩根士丹利，在美国经济危机的冲击波下也已风平浪静，且有消息称摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目锦麟天地酒店式公寓出售。此外，业内还有消息称，花旗银行拟出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓；美林名下包括南京西路开发项目在内的项目正在寻找买家。一时间，外资抛售中国物业、正在退出中国楼市的传言四起。

“一部分投资商早期进入市场，出于自身战略的调整或者资金需求，对手中持有的物业进行出售或是转让，但同时也不断有新的海外资金进入中国房地产市场，这与各个投资商有不同投资策略及资金安排有关系，既然‘有进有出’，不能一概而论定性为抛售，也不能说是外资在退出中国市场。”戴德梁行投资部董事叶建成表示。

确实是有进有出。11月初百仕通几经波折最终以9亿元拿下上海长寿商业广场95%的股权。此外，百仕通集团还以逾45亿元购入仲盛集团旗下位于上海莘庄南广场的仲盛世界商城，成为今年以来上海单一物业成交的最高金额。

而就在国内一系列刺激经济计划和提振楼市政策出台后，美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金；凯雷计划快速涉足中国二线城市楼市；百仕通集团也表示将投资200亿美元，用于购置中国内地一、二线城市的商业地产项目。

此外据路透社报道，私募基金Gaw Capital Partners正寻求融资15亿美元投资中国地产，荷兰国际集团旗下ING Real Estate亦正在募集投资中国的7.5亿美元基金，计划在明年第一季推出。

Gaw Capital创始人之一Goodwin Gaw称，“我认为现在是开始关注的时候了，2009年及2010年年初将是最佳时机。”

介入房地产开发

“目前离岸物业和股权交易比任何时候都热”，金地集团总裁张华纲表示，“国外大的投行正在积极募集大型基金，可能正是酝酿着一个大趋势的开始。”

与以往不同的是，虽然受制于房地产的“限外”政策，2008年外资通过与国内地产公司的合作更深地介入到了房地产开发环节。

“股权投资的增加是因为国内公司的资金链紧绷，所以股权出售的溢价空间缩小了，便宜了。”一位来自香港的房地产基金经理表示，“地产公司为了把项目先做起来，有所让步。”

今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。

金地早先披露正在发起一只美元基金，上限为5亿美元，投资金地在国内开发的项目，单个项目不超过20%，即不到1亿美元，投资开发性股权，一起开发一起拿地。华润置地和中东一个基金公司在香港合作成立的Halfs capital基金管理公司，则是各拿5亿美元放在新的公司，让这个新的公司去拿地。

“对于海外资金来说，尤其是进取型基金，追求20%~25%的高回报率，这么高的回报率，只能通过买地开发才能实现。”叶建成分析道。

而严格限制外资进入的政策也在近日出现了松动的迹象，继7月份商务部将外商投资审批权下放后，商务部日前正酝酿出台一份旨在加快外商投资房地产备案速度的意见。

“目前还没有看到有放宽的迹象，虽然审批权下放了，但是政策上的标准还是一样的，感觉上目前还没有放松。”张华纲表示。

“国内房地产市场正在经历波动和调整，但同时也会给市场带来投资机会，中长期仍然看好中国楼市。”叶建成说，“外资短期内会有所观望，一旦市场情况逐渐明朗，银行信贷逐步放宽，外资投资机构会有所动作。”

上述不愿具名的前国际投行人士则认为：“在明年的房地产投资市场上，商业房产项目将会成为新的投资热点，私人投资者很有可能成为新的力量。”