■中国房地产报   记者 郭轩 北京报道

2008年房地产企业的融资渠道也在银行信贷收紧、股权融资不畅的情况下，公司债无疑成为2008年资本市场最抢眼的融资方式。

自今年3月，金地集团首启公司债大幕以来，据不完全统计，上市房地产企业的公司债融资金额已经接近400亿元，成为今年总额3000亿～4000亿元的企业债和公司债市场的第一大权重行业。

近期宏观调控政策的转向会为2009年房地产企业债券市场融资带来哪些影响?债券融资会否还会在2009年一如既往地钟情于房地产？为此，本报专访了中金公司房地产行业分析师白宏炜。

中国房地产报：近期结束的中央经济工作会议确定明年将实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策，对房地产企业来说，你认为2009年融资的整体形势将会呈现出怎样的状况？

白宏炜：总体来说，明年房地产企业的融资环境和状况将好于今年。首先，从近期政策对房地产行业拉动内需积极作用的评价和国民经济重要支柱产业的定位来看，整个行业已经转变了重点打压的局面。其次，适度宽松的货币政策为明年的信贷投放增量奠定了基调，房地产行业作为各主要商业银行的重点客户也可以迎来一定的支持。第三，国家维护资本市场稳定的政策为股市复苏带来新的期待，预计明年下半年股本融资将会活跃。

但这些利好真正能为房地产企业带来多大的真金白银很难量化，还要看国际经济危机的演变和国内经济形势的发展，特别是商业银行由于风险把控因素产生惜贷状况的改善。

中国房地产报：今年公司债成为房地产企业资本市场融资的一个主流，近期国务院会议也提出要加强债券市场的建设，明年房地产企业依赖债券融资的趋势会否延续呢？

白宏炜：公司债今年出现了集中爆发，成为众多上市房地产企业缓解资金压力的重要手段，这种趋势在短期股本融资市况不佳的情况下，还将持续发展。

总体来看，公司债将会由一线大型上市房地产企业向中小上市公司延伸。5月份，万科、保利地产、北辰实业相继获批了59亿元、43亿元、17亿元的公司债，此后，天地源、滨江集团、亿城股份也相继获得5.5亿元、10亿元、9亿元额度的核准。

此外，发债公司也将不再局限于A股地产企业，H股地产公司也可以国内发债。11月以来，富力地产和首创置业已分别抛出了60亿元和18亿元的内地发债计划，很有可能吸引众多业务集中在国内的H股地产公司效仿。

最后，债券产品上也将会更加趋于多样化，不仅仅局限于公司债。12月16日，浦东金桥通过了可转债的方案，这也有可能成为后期房地产企业借鉴的一种方式。

中国房地产报：近日美联储已将联邦基金利率降至逼近“零利率”，而有关央行年内降息的传闻也不断，这将对房地产企业债券融资产生何种影响呢？

白宏炜：如果降息成为现实的话，将有效降低公司债票面利率的下降，节省地产公司发债的成本。

今年发行的08中湖债票面利率高达9%，创造了债券市场票面利率的新高，虽然此后08保利债、08北辰债的票面利率达到7%和8.2%有所下降，但总体来看，相较年初金地集团5.5%的利率均有大幅攀升。当然，票面利率高企中间存在信用评级和担保情况的差异，但地产公司发债成本不菲也是明显的事实，其中很大一部分的影响因素就是同期国内1～3年期贷款基准利率处于7%左右。

中国房地产报：关于房地产企业融资渠道过于依赖银行贷款的诟病一直不断，明年是否有可能改变这种状况，走向多元化融资之路呢？

白宏炜：从现有的情况来看，房地产企业多元化融资之途明年不会出现实质性变化。很长时间内，银行贷款将依然处于房地产企业最主要资金来源的地位，特别是未上市中小房地产企业，而股本融资和债券融资依赖资本市场的市况好坏成为有益的补充。

其实，房地产行业作为资金密集型行业，对新型融资工具的探索和应用一直是走在国内其他行业的前列，但是持续依靠外在输血的模式并不安全和有保证，通过加快自身资金周转速度更具现实意义。

17日的国务院常务会议提出“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”，就明确传递出鼓励房地产企业降价加快资金回笼的信号。