■中国房地产报   记者 李子擎 上海报道

12月的上海寒风阵阵，但过早“入冬”的上海楼市终于迎来了暖意连连的“小阳春”。

根据易居中国的统计，11月上海商品住宅70.85万平方米的成交量已恢复到今年7月的水平，环比上升41.98%。11月上海商品住宅成交均价13172元/平方米，环比10月上涨9.53%，同比则上涨18.65%。

“这是今年整个市场陷入长期低迷后出现的第一次像样的反弹。”易居中国分析师付琦感叹。

显然，新政效应渐显、央行大幅降息，购房退税的期望对于上海市场信心恢复刺激明显。此外，随着最近上海人才居住证与户籍的衔接办法原则初定的公布，有关“购房送户口”的消息也在刺激着观望者加速入市。

然而，后市依旧不容乐观。多位开发商和业内人士一致认为，楼市深入调整的周期远未结束，这个暖冬间短暂的“小阳春”或许只是昙花一现，真正回暖为时尚早。

成交上扬

“这个成交量体现出的是市场对于楼市新政的逐渐消化。更重要的在于，尽管降息并不是针对楼市的金融政策，但在一连串房产新政作用下，央行的大幅降息使得观望已久的刚性需求得以再度激发。”泰麒房产工作室分析师何凌飞指出，新政之后，11月的上海楼市成交面积连续四周出现近10%以上的涨幅，而自央行宣布大幅降息1.08个百分点后的11月27日起，单日成交量更是节节攀高。

来自官方的发言亦为市场一线的数据做出佐证。

上海市政府发言人陈启伟表示，“根据市房地产交易中心监测，11月上海网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增加47%、36%；网上成交的存量住房买卖面积比9月、10月分别增加75%和68%；其中普通住房成交量占比大幅上升，目前全市新建商品住房销售登记中普通住房套数占比达78%，存量住房达到82%。”

“尽管新政在短期内无法改变楼市相对冷淡的情况，但对购房者信心的恢复至关重要。一些接近普通住宅标准的一手房源纷纷降价促销，而普通住房的政策优惠在二手房市场更容易引发刚性需求的阶段性集中释放。”何凌飞分析。

此外，最近上海人才居住证与户籍的衔接办法原则初定的公布也刺激着楼市的成交。

据知情人士透露：“对于持人才居住证者几年可以转为上海户籍，符合什么样的情况可以申请还在讨论。但正如拥有本市住房是申办户口和引进人才居住证的加分条件一样，拥有本市住房很可能成为人才居住证转上海户籍的必要条件。”

显然，这一据说“很可能明年1月初就会在上海部分区域试点推行”的政策无疑刺激了认定“购房与户口挂钩”的购房者的加速入市。

后市依旧严峻

尽管在种种利好下楼市信心一路向好，成交数据高歌猛进，大多数开发商却并不因此而稍感乐观。“一两周哪怕一两个月的数据说明不了任何问题。这个回暖只是个假象，或者说也就是昙花一现。”一位自感无望在年底完成手头降价楼盘促销指标的某楼盘销售总监对记者叹气。“新政很大程度只是为普通住房拉开了口子，一旦这个口子被刚性需求补上，政策效应就可能就此打住。”

业内分析人士的看法与开发商们不谋而合。“短期的量能反弹事实上并无实质意义，上海易居房地产研究院综合研究部杨红旭指出，11月的成交数据尽管环比上升了41.98%，但同比依然下降了44.26%。“这只能说明前两个月一线城市的成交量已极度低迷，11月只是低迷程度减小，但这与正常的成交量仍旧有较大距离。”杨红旭指出，“上海11月成交数据的上扬缘于成交结构有较大变化，单价4000元以下的住宅面积占总成交面积的31.9%，意味着配套商品房在其中占比很大。”

另一方面，从具体成交数据分析，尽管11月成交均价由于部分中高价位楼盘成交理想而有所上涨，但实际情况仍是低开、优惠的项目才得以成交活跃。“我们首批开盘的房源售价甚至已经接近了成本价”，沪上某品牌开发商谈及其青浦的新推项目时如是叫苦。“不降价就卖不掉，后期可能还得继续降，这样的形势，有可能回暖么？”一位本土开发商反问记者，而这亦成为众多开发商不得不面对的共识。

何凌飞指出，“临近年底，开发商资金压力愈发巨大。而经济适用房的加快推进对于外环的开发商更是打击不小。而外环线附近房源价格调整必然会向外中环蔓延，这样外中环性价比较弱、相对品质不高的楼盘也不得不跟进降价加快促销。”

非但如此，新政惠及的仅仅是普通住房，央行大幅降息刺激的也仅只是刚性需求，开发商降价成功促销的亦多是中外环楼盘。然而在金融危机大环境下，上海高档住宅尤其是内环内的高价盘却仍旧难于“破冰”。佑威房地产研究中心的统计显示，截至11月底，上海内环内商品住宅楼盘还有房源可售的楼盘为226个。其中近半年有成交的项目只有144个，有71个项目近一个月零成交，56个近两个月零成交，43个项目则已近3个月零成交，还有33个项目已近半年零成交。

“包括降息在内的利好政策，短期效果都不可能立竿见影。在国际金融海啸、国内经济下行的双重负面影响下，2010年之前全国楼房成交量低迷、房价下跌或盘整的格局很难发生根本性改变。即使是救市政策纷出的短暂成交上扬，也只能在一定程度上缓和楼市下跌的速度，并使回暖的时间节点提前一些而已。”杨红旭和多位业内人士均如此表态。