■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 记者 李子擎 上海报道

近日，上海市出台《首次购房证明告知单》，第一次对“首套房”做出官方界定：一是买房人年满18周岁；二是所购房为90平方米及以下的普通住房；三是购房者名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过，与父母一起购买、按照房改政策购买或通过继承遗产、拆迁安置获得的住房并未列入“首套房”范围。

同时，可以享受优惠政策的普通住房标准亦获松绑。根据规定，单套建筑面积140平方米以下，内环线以内单套总价245万元、内环线和外环线之间单套140万元、外环线以外单套98万元以下的住房均被纳入“普通住房”之列。

“这是上海市第一次以官方发文的形式明确首次购房的认定标准，体现了政府对楼市的调控意图更倾向于解决民生问题。在过去几年的宏观调控中，改善型需求一直是被列为抑制对象的。”汉宇地产总经理施宏睿说。

二手房“普通化率”剧增

随着11月1日新政执行首日的到来，上海普通住宅标准、首次购房资格认定标准这两个最为关键的界定标准纷纷出台。从标准的界定范围来看，可以享受相关税收优惠的住房较之前有了较大范围的扩展。

据施宏睿介绍，若执行新的普通住宅标准，各个环线区域的二手市场中普通住宅的比例将大幅提高。

其中，内外环间上升比例最大，接近90%；而外环以外的比例提升最小，增长幅度只有10%左右。从整体比例来看，普通住宅占住宅总量的比例达到85%以上。

“这很符合市场对普通住宅标准的预期，将直接活跃二手房交易市场。”施宏睿说。

据汉宇地产市场部对第三季度上海市二手房市场的统计，三环线符合原普通住宅标准的成交比例较低，特别是在三环线中成交占主体地位的内外环间，符合普通住宅标准的成交量不足总成交量的一半。整体上来看，符合原普通住宅标准的住宅只占整个二手住宅成交量的一半左右。

“考虑到实际成交中存在比较普遍的做低房价的行为，实际符合原普通住宅标准的房源所占比例会更低。”施宏睿说。

与二手房市场高达85%的“普通化率”有所不同，新房住宅市场的“普通化率”并不是那么高。特别是内环以内的区域，普通住宅新旧标准的差异仅为3个百分点，可以说影响甚微。相比于内环以内，新房在内外环间以及外环以外的“普通化率”较高，达到60%~70%。

回暖尚需时日

与普通住房标准同时出台的首次购房标准，虽然没有像前者涉及范围那么广，但对于首次置业及改善型置业的购房者也产生了实质性影响。

事实上，上海普通房标准出台后，楼市出现了短暂的回暖。根据21世纪不动产上海区域市场中心的统计，新政出台后，外环沿线受普通房标准出台的影响较大，市场较为活跃。

但是，局部繁荣并不能掩盖整体低迷。

近日来，中环以内的多数区域市场反应平淡。对于目前的现状，戴德梁行研究部有关人士表示，目前上海楼市房屋均价与去年同期相比仍有20%左右的涨幅，因此下调空间仍然存在。

佑威房地产机构主任薛建雄表示，当前受股市缩水、加薪预期下滑及CPI可能重新出现反弹等多重因素的影响，消费者的可支配收入呈现下滑局面。但在央行多次下调存款准备金率后，市场流动性已经得到改善。

薛建雄预计，在货币政策逐步到位后，2009年市场将出现首轮回暖。但是，“回暖并不意味着价格会重新回到大幅上扬的轨道”。

“从今年8月份开始，深圳楼市开始了第三波调整，北京楼市先于上海开始降价。而上海从9月份才开始量价齐跌，所以结束调整也会晚于其他几个城市。”易居研究所副所长杨红旭说。他认为，明年第二季度上海可能进入价格盘整，成交量将反弹。

“至于何时价格止跌回暖，成交量快速上升，这与宏观经济的变化有关。如果稍稍考虑到世博会的因素，2010年回暖的可能性较大。”杨红旭说。

相关

南京取消高档房价格限制

■中国房地产报 记者 尹霄飞 南京报道

10月31日，南京市房产管理局、南京市物价局联合发布了《关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知》（下称《通知》），对高档房标准做出重大调整：取消原来的价格限制，面积和容积率标准则不变。

根据《通知》，自2008年10月1日起，住宅小区建筑容积率在1以上、单套建筑面积在144平方米以下的，可视为普通住房享受优惠政策。其中，对于高档房的界定取消了最为敏感的“价格限制”。

“今后高档房的认定只有面积标准和容积率标准，原先的房价标准暂时不再执行。”南京市房产管理局郭宏定表示。

此前，南京市的普通房标准必须同时满足面积、容积率、房价三项标准，反之则归入高档房行列。

根据原有的价格标准，主城江南八区9900元/平方米以上、江宁6000元/平方米以上、江北4900元/平方米以上的住房，均为高档住房。而按照新标准，南京市原来的“满城尽是高档房”的尴尬将不复存在，更让一部分高档房享受了普通住房的“待遇”。

在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来，高档房标准的调整，对扶持市民购房的力度很大，“有利于减少交易税费，启动二手房市场，加之此前国家出台的契税新政，更多的购房人将由此获得实惠”。

“在没有违背住房和城乡建设部的相关规定的基础上，这一次南京已经将地方政府的权限用足了。”张辉说。

南京市房产局相关人士表示，之前国家出台的房地产新政明确规定“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这本身就是一个放松的信号，给予地方政府一定的权限。而对于买房人来说，“房价标准”的取消也是合情合理的。

值得关注的是，目前中央及南京的“救市政策”的聚合效力正在逐渐释放。

张辉向记者举例：如果是11月1日后首次购买的90平方米以下住房，单价1万元，按照财政部新政策，契税减为1%，即9000元；同时按照南京“20条新政”，还可以拿到1%的购房补贴，也就是说购买90平方米以下的房子相当于零契税，可省下3.6万元。

从南京楼市近期的市况来看，自南京“新政20条”颁布实行后，无论是买家需求还是市场人气均出现了回升。

据南京网上房地产统计，10月份南京楼市共认购商品房住宅4187套，成交2446套。其中，成交量与9月份相比多出了309套，增幅达15％；同期认购量回升792套，增幅达23％。

“南京楼市近期迎来了些许转机，行情趋于稳定，但各个板块各个楼盘的销售状况也各有差异，这个所谓的‘转折’还很脆弱，尚未体现出整体回暖的态势。”南京网尚研究机构宏观研究部颜涛说。