■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

10月28日，林灿（化名）正为维权四处奔波。

他是位于北京东四环的华业玫瑰郡的老业主代表。在今年热闹的“降价促销”风潮中，这一楼盘于9月16日推出大量特价房的同时，推出了“老业主返利共享活动”，被公认为京城首个明确提出“降价补偿”的楼盘。

来自北京市房地产交易管理网的数据显示，从9月16日至今，华业玫瑰郡的签约房源已高达74套。然而，这一“降价补偿”承诺如今却受到了老业主的质疑。

华业玫瑰郡一些老业主认为，开发商公布的“车位+现金”补偿方案与之前的全额现金补偿承诺严重不符。此前，数位老业主因此曾在项目售楼处抗议。

值得注意的是，在“降价补偿”问题上，华业玫瑰郡的开发商与业主产生分歧并非个案。如今楼市低迷，伴随着“打折潮”的出现，还有不少开发商对楼盘做出“降价补偿”和“无理由退房”的承诺。

“这些营销行为在执行过程中一旦出了纰漏，对企业信誉造成的损害远比降价严重得多。后者是市场原因，前者则很可能面临被起诉欺诈的法律风险。”北京某地产项目销售经理说。

补偿陷入纠纷

9月16日，华业玫瑰郡推出了68套特价房，均价1.4万元/平方米左右，降幅最高达每平方米3000元。同时，该项目开展了“老业主返利共享活动”，即开发商承诺“将会根据特价房和前期售出房源的差价，全额补偿老业主的资产损失”。

该项目共有112名老业主，其中林灿本人可获得的资产损失补偿大约在10万元。

随后，北京华业地产股份有限公司董事长徐红向媒体表示，公司需要为“返利共享”付出2000余万元。

迄今为止，林灿等一些业主见到的华业方面关于“返利共享”的惟一正式文件，是《关于华业玫瑰郡“老业主返利共享”的公告》（以下简称“公告”）。

该公告显示，返还原则上以先给车位再退差额的形式返还。在此基础上，已结清房款客户中，一次性付款客户返还给业主现金，按揭客户提前向银行还款。

对此，华业玫瑰郡销售人员解释说：“先给车位后退差额”就是先给老业主按差额折车位，再考虑直接补偿现金。而正是这一条款引发了部分老业主的质疑。

“返利消息公布当天，几位业主就赶到华业地产总部了解详细情况。当时华业玫瑰郡销售总监张瑞在口头上承诺，一次性付款的客户将以现金补偿，按揭贷款客户则将补偿款打入业主按揭账户，作为提前还款。”林灿表示，由于向贷款客户的转账属于“公司对个人”，可能会造成时间上的延误。

因此，在林灿等业主看到公告前，他们与华业地产争议的焦点，并不是补偿的形式，而是什么时候能拿出补偿方案以及补偿顺序与时间。

直到9月26日，林灿才看到了公告，他立刻致电张瑞。“张瑞表示，原则上是先车位补偿再返还剩余部分现金，如果客户不需要车位可以提出书面要求，公司将返还现金。他还说，目前华业玫瑰郡的车位价格在14万元~16万元之间。”

然而，10月17日，林灿接到了多位业主的电话。“他们说，开发商只先返车位，多余款项再返现金，款项不到车位价格的只返车位，这意味着占多数的小户型业主只能拿到车位，拿不到补偿金。”

对于这个补偿方案，部分业主表示，自己目前并不需要车位，同时认为车位定价过高，与周边地上车位价格相比，很不划算。而业主与开发商的分歧也由此升级。

随后，记者向张瑞证实上述信息，但其对此未置可否。

方案一波三折

根据此前媒体的报道，对于部分老业主的质疑，华业玫瑰郡营销策划总监邓小虎做出了如下回应：开发商从来没有承诺过全部以现金的方式补差价，车位的定价是以楼盘的地理位置、楼盘档次，以及附近楼盘车位的价格制定的。多数老业主也对补偿方案非常满意。

此前，邓小虎曾对媒体表示，华业原决定拿出2000万元补偿老业主，开始推出的是“返利共享”，“共享”就是开发商和业主各分担一半，但后来决定独自分担。结果偿还款项达到近3000万元，再三商议后决定出台“先车位后退款”原则。“车位+余额”的补偿方式，可使公司现金压力变小。

但这一方案的最终出台也充满了波折。9月16日，特价房与“返利共享”活动全面展开时，老业主们仅仅得到了通知，并未看到详细方案。

据另一位刘姓业主介绍，9月22日，他向张瑞询问方案进展时，对方说要根据推出特价房单元的顺序返利，当时首先推出的是1单元和7单元，其他业主只能等待。

“这两个单元之前只卖了两套，也就意味着首次返利的业主只有两位。”刘先生说，部分业主随后到华业地产集团与对方进行谈判。但在9月23日发布的公告中，上述方案却并未出现。

“由于‘降价补偿’并无相关法律依据，并且少有先例可循，在实际操作的过程中制定一个合理的方案其实是很困难的。”业内人士表示。

保值承诺的风险

今年以来，伴随着各地楼市“打折潮”的出现，老业主的“退房潮”也愈演愈烈。

此前，各地楼市中对于老业主的“降价补偿”，就已经在以“返还装修款”、“送精装修”、“送车位”等各种形式涌动。

目前，很多开发商开始对楼盘做出“降价补偿”和“无理由退房”的承诺，有的甚至将这些条款写入了购房合同。

“这是开发商对产品的价值作出保证，希望提高消费者的购买信心。但这必须以企业实力为基础，以清晰的营销方案为保证。”北京亦庄北岸项目营销总监赵虹认为。

亦庄北岸前期曾推出了“无理由退房”活动。

这些营销活动引发了业内的广泛关注，相当一部分开发商对此并不认可。

“如果仅仅为了促进短期内的销售，而忽视这些举措的长期影响，对业主和开发商双方来说都有风险。”一位北京某地产公司销售经理说。

该销售经理表示，“降价补偿”只适合于前期销售不多，并且降价后期销售良好的楼盘。这样后期的回款才能保证补偿资金的来源，不至于给公司造成沉重负担。一旦后期销售不济，或回款少于预期，则后果堪忧。

北京联达四方经济公司总经理杨少锋也认为，国内开发公司自有资金基本上都在项目总投资30%左右，而项目销售额往往远大于总投资额。如果需要补偿或者给予退房的仅仅是几个客户，开发商还可能负担，一旦出现大面积补偿或者退房潮，公司就很难负担了。