■中国房地产报  记者 李子擎 上海报道

从2007年的疯狂哄抢争当地王到2008年的无人问津争退地王，一幅土地的命运折射出国内房地产市场的跌宕起伏。

10月16日，曾经无限风光高价“出嫁”却又惨遭退地的上海长风“普陀地王”重新上市，一家名为上海赢华房地产开发有限公司的企业以76413.2万元的拍卖底价获得土地。

令众人大跌眼镜的是，工商资料显示，上海赢华的法人代表郑建友正是此前提出退地的上海志成股东，而上海志成的董事长郑建禄恰恰就是上海赢华的实际控制人。

一退一进，一年之间，土地成交价格却从当初的11.04亿元直降至7.64亿元，不计退地可能产生的违约成本，志成借此省下土地成本达3.4亿元。

“蛇吞象”样本？

2007年9月26日，普陀区长风生态商务区4号东南地块（以下简称“长风地块”）竞标现场。彼时正值全国土地价格火热上行，各地地王之争如火如荼躁动上演。长风地块这一本属热门的黄金地块却挂出了相对其他长风地块较低的3.14亿元底价。

此前国美集团及其旗下鹏润地产曾与普陀区长风生态商务区签订全面合作协议，明确表态将在长风园区筹建国美集团华东总部。

然而，这个算盘却因半路杀出的黑马落空。整整2个多小时，440轮紧咬不放的竞价后，名不见经传的上海志成却一鸣惊人，以高过起拍价2.5倍的11.04亿元高价抢下这约1.64万元/平方米的“普陀地王”。

一夜之间，上海志成和其董事长郑建禄成为业内的焦点。但郑建禄一定不曾想到，就在他高价拿地的第二天，“第二套房”限制贷款的政策随之发布，而这几乎成为扭转整个国内房地产市场格局的一个关键转折。

风云变幻。当时间跨至2008年，全国各地土地流拍层出，大多土地乏人问津仅以底价成交。

短短七个多月后，志成不惜血本争抢地王的场景依稀在目，坊间却传来志成因为“自身原因”申请退地的消息，志成再度成为舆论关注焦点。根据公开资料，上海志成2006年年底的净资产仅1亿元。

“1亿元的净资产竟然敢拿下11亿元的地块”，志成由此被业界认为是楼市疯狂期“蛇吞象”的典型失败案例。

然而，郑建禄的态度却乐于向外间讲述“这个项目的规划我们都已经完成了”，甚至是“邀请美国顶级的设计公司对长风地块做规划设计”，却对于传言中“志成因缺钱无力开发而退地”的说法不置一词。

“志成的家底其实很有实力,实际上志成仍然在各地拿地。”一位曾在志成任职的知情人士向记者透露，“志成开建项目的资金不会有问题。只是去年的情况特殊，但按照今年的房价走势，以当时拿地的楼板价成本，做下这一商业项目的开发成本很高，回笼也慢，可能很难收回投入。”

梅开二度

2008年9月，轰轰烈烈的“志成退地事件”尘埃落定。但耐人寻味的是，无论是志成抑或是普陀区政府和长风方面，对于退地引发的违约金数额问题始终含糊其辞。敢于“蛇吞象”的志成违约成本究竟是外界猜测的“3000多万元保证金”还是据说“已经支付的10％土地款定金1.1亿元”，均不得而知。

此后，曾经的普陀地王低调上市。7.64132亿元的挂牌起始价，比之上次出让的底价翻了一番，但比之志成曾经11.04亿元的成交高价则低了30％。

低迷市场中竞争不再。6家领取地块竞标申请书的企业中，最终仅有上海赢华一家参与竞买。这场“一个人的战争”理应毫无悬念，然而这中间却还上演了一出莫名精彩的小插曲。

据一位在场的业内人士对记者透露，竞标当日，长风地块起拍价应为76413.2万元，而惟一的竞买者上海赢华却“令人好笑”地挂出了低于起拍价的76413万元。仅仅2000元的差距使得这一地块险些流标。

无论怎样，志成的一退一进不免让业界同行瞠目结舌。一位本土开发商直呼“志成实在太不按常理出牌。”

这位亲历二次竞拍的开发商对记者感叹，一年里两次拿下同一地块，价格还能相差三成，这诚然是上海土地市场目前的低迷所致，但这种操作手法以前不是没有人想到。这样一来，难道以后开发商买地买贵了，都直接钻制度漏洞以此效法？

上海市房地局有关人士对记者表示，“尽管土地出让合同中有规定违约公司一定时间内无法继续参与土地竞买，但由于很多房地产企业拿一块地做一个项目就是一家公司，因而这种规定几乎是一纸空文。”

而佑威房地产研究中心主任薛健雄认为，志成之所以成功钻了空子，“政府在其中的角色表现显示了政府在市场低迷时期的高通容性”。

“之前徐汇等多个地块的流拍充分表明了开发商的悲观情绪，政府为了防止烂尾楼或者其他一些不良情况发生，适时体谅企业困难可以理解。此前政府在南京东路163地块上的处理也显示了其通容性。这有利于开发商维持自身稳定，也有利于维持市场信心。”薛健雄说。

郑建禄或许曾经预料到，就在他认为市场趋于理性再度出手拿下长风地块的短短几天后，中央和上海房地产新政连发，救市大幕掀起。

访谈

退地明星郑建禄

■记者 李子擎 上海报道

上海志成董事长郑建禄或许注定将成为中国土地招拍挂历史上的一个传奇人物。短短一年间，高价拿地，提出退地，再又换个身份以底价成功拿下同一幅土地，这一案例自土地招拍挂以来尚属首次。

当上海志成再次成为业内焦点时，郑建禄坦然接受了记者采访。

中国房地产报：当初您为何会选择退地？

郑建禄：最初我也不想退。他们一直跟我说，到后来我才考虑退。这是当时的整个趋势、政策和宏观调控力度的问题，我当时没想到整个市场会下得那么快，想想还是应该理性。

中国房地产报：这样看来，在今年4月最初考虑要退地时，您已经预测到地价下降，会趋向您现在所觉得的“归于理性”？

郑建禄：应该是预计到了。

中国房地产报：如果说之前是预计到了，那么再次拿地是您之前就计划好的，还是根据如今行情的随行就市？

郑建禄：我一个农民，哪里想到那么多？这就是机缘巧合碰了个巧。

中国房地产报：也有不少人认为这其实就是退地之初就和政府谈好的“条件”，甚至猜测您的政府背景。

郑建禄：那是他们瞎讲，胡说八道。我一个农民，哪里有什么背景。我第一次买地没跟政府打过交道；第二次买地，也根本没跟政府打过招呼。

中国房地产报：上一次退地据说是因为志成资金出现问题，无力开工。这次再度拿下，资金没问题了么？准备何时开工？

郑建禄：当然是越快越好。