■中国房地产报  见习记者 宋俊洁 北京报道

历经房价暴涨之后的房企，已经开始为那一轮的激进埋单。

小张（化名）已经感受到了房地产冬天的来临。就在不久前，他所在的中海地产集团有限公司（0688.HK）（中海地产）下发了一份关于下半年管理费用下浮20%的通知，这实际上是要对各部门的定额交际应酬费用、差旅费、办公用品等支出压缩。

“原本一年一度公司安排的旅行计划，也将因此而搁浅。希望不要影响到我们的个人奖金收入。”小张半开玩笑又略带担忧地对本报记者说。

漂亮的中报并未摆脱现存的危机。在中海地产中报背后，局部区域的业绩萎缩让中海地产深感行业的寒意来袭。而中海地产正通过削减管理费用和平衡产品结构来化解这场潜伏的危机。

管控成本和资金

本报独家获悉，8月底，中海地产向各区域公司和地区公司下发了将在下半年把管理费用指标下浮20%，以确保实现2008年经营指标的通知。

据了解，这份通知下达后，要求地区公司取消下半年将异地召开的会议，各公司的会议必须在本公司会议室举行，而异地会议通过视频方式解决。

同时，严格控制出差的次数和人员规模，对于区域公司内部的出差，应选择陆路交通工具。不仅如此，通知还要求，要加强控制交际费用的支出等。

“这次下浮管理费用指标，交际费用的支出要提前申报，而且还加了新的签办手续，需要上报经理级别签字同意的额度也比以前缩减了一半。”一位中海地产的员工向记者透露了更多关于下调管理费用的细节。

他介绍到，以前出差，是可以从财务先支取一笔个人备用金，酒店也是由公司预定，退房时公司转账支付房费。但是，新规定出来以后，这些都取消了，只有先垫付，回来后再报销所有费用。

这套下浮管理费用的做法被业内人士解读为房企切赘过冬的对应之策，而除了调整管理费用之外，为了配合下半年对资金监管的调整，中海地产还在资金管理方面有了进一步的加强措施。

通过这个措施，各地区公司应该把超过限额部分的资金向总部集中。同时根据区域公司旗下项目的数量，限定了每周存量资金的限额。

“中海地产一直都有节俭的优良传统。调整公司的管理费用本来就是我们的日常工作要求。在这段行业调整的特殊时期，这也是一种应对风险的政策。”对公司下达管理费用下浮的通知及加强内部资金管理的调整措施，一位中海地产管理人员对记者说。

但他同时表示，对于员工个人奖金收入问题，公司一直有完善的奖罚制度，不会受到通知的影响而降低。

“中海地产通过对公司内部管理费用和资金管理的调整，确保营业指标能够完成，意欲把公司的高利润率延续到下半年。”国泰君安分析姚峣表示。

靓报仍存隐忧

对于管理费用的下调和区域存量资金的上收，虽然中海地产管理人员表示为“公司在市场低迷期进行治理结构调整”的做法，但实际上，开源节流是中海地产此次调整的应有之义。

“公司目前的现金流充裕。”对于是否因为资金紧张而进行调整的疑问，上述中海地产管理人员表示否认。

根据中报，截至6月，中海地产银行结余及现金约为74.6 亿港元，尚未动用银行融资额度约为41 亿港元。集团于6月后已增加授信额度港币16 亿港元。

看似完美的报表，推敲后发现，中海地产的净贷款比率，从去年底的30.2%，上升至57.5%；同时，公司一年后到期的银行贷款由2007年6月底的112.89亿港元，上升为166.72亿港元，同比增长47.68%。

而在楼盘销售方面，虽然2008年销售额内地业务为40亿港元，但是珠江三角地区的销售却遭受了很大的困难。

据高盛的统计显示，与上半年客观的销售数据相比，中海地产7月份业绩较去年同期下跌31%，数据显示，与中海地产今年6月份的房地产销售额45.6亿元相比，7月份销售额环比下滑幅度达58%。

“中海地产2008年上半年销售很好，但是受制于珠江三角楼市调整的影响，中海地产在珠江三角地区的销售将存在压力。”姚峣说，而据他预测，珠三角地区的调整将持续到明年下半年。

而珠三角地区是中海地产全国战略布局的三个重点区域之一，同时也是中海地产在中国内地发展的起始地。在过去的几年时间里，这块区域承担了中海地产的大部分销售额。

“中海地产作了一些战略调整，逐渐投资了一些商业地产项目。在北京、天津、南京和上海的商业地产将于2010年年底陆续面世。通过商业地产长线的投资收益来平衡目前区域的不平衡发展。”上述中海地产管理人员说。

他表示，对区域商业地产的投资收益，中海地产的目标是达到商业地产收益占总收益的20%。

当然，改善产品结构并非一朝一夕之事，在现存的发展压力下，中海地产对管理费用和资金的管控显然来得更为切实。